Endlich ist die Immobilie der Träume gefunden! Damit sie Ihnen bis die Finanzierung in trockenen Tüchern ist oder andere vorbereitende Prozesse erledigt sind, nicht ein anderer Interessent wegschnappt, ist es ratsam, Ihr Kaufinteresse auch schriftlich zu fixieren. Das geht über eine Reservierungsvereinbarung, die auch Kaufabsichtserklärung genannt wird. Das ist aber eher eine informelle Variante. Sicherheit für beide Seiten bietet allein der notariell beurkundete Vorvertrag. In unserem Blogbeitrag auf neubaukompass.de beleuchten wir für Sie die Unterschiede, die diese zwei Reservierungsvarianten mitbringen – und natürlich auch ihre Vor- und Nachteile.
Es ist ein tolles Gefühl, wenn man mit dem Bauträger oder Makler endlich das entscheidende Telefonat führt: „Wir kaufen die Immobilie!“ Um Nägel mit Köpfen zu machen und die Immobilie für den Käufer zu reservieren, greifen viele Anbieter auf ein Formular zurück, das mit „Reservierungsvereinbarung“ oder „Kaufabsichtserklärung“ betitelt ist. Klingt gut! Bis der Notartermin stattfinden kann, dauert es ja schließlich noch ein Weilchen, und oft muss auch noch die Finanzierung eingeleitet oder seitens des Bauträgers noch ein Gutachten oder eine Genehmigung eingeholt werden. Doch gibt es über diese Vertragsform einiges zu wissen – denn Sie bietet nicht nur Vorteile.
Reserviert – aber nichts ist gewiss: Reservierungs- oder Kaufabsichtsvereinbarung
Mit der Reservierungsvereinbarung wird geregelt, dass die Immobilie für eine gewisse, im Vertrag fixierte Zeit keinem anderen Interessenten aktiv angeboten wird – das sind meist ein bis zwei Monate. Neben den personenbezogenen Daten und dem Objekt werden darin meist auch die Zahlungsmodalitäten geregelt. Oft hält man Rücktrittsklauseln und das Datum des avisierten Notartermins im Dokument fest.
Das liest sich alles hervorragend. Es gibt aber auch einen großen Haken: Bindend ist bei einem solchen Dokument ohne das Siegel eines Notars nichts – weder für den Käufer noch für den Verkäufer. Denn die Vereinbarung ist ebenso wenig rechtsverbindlich, wie die Ausführungen über die Ausstattung der Immobilie im Marketing-Exposé es sind. Auch eine Reservierungsgebühr, auf die Sie sich besser nicht einlassen, schenkt Ihnen keine Sicherheit. Das Traumzuhause ist weg – und bis die Gebühr wieder auf Ihrem Konto ist, kann es mal dauern und einige Nerven kosten. Mitunter muss sogar ein Anwalt beauftragt werden, das Geld zurückzuholen.
Manche möchten sich für eine kurze Zeit noch möglichst viele Optionen freihalten und nicht sofort festlegen. Vielleicht haben Sie noch ein anderes Objekt im Auge und warten auf die Zu- oder Absage des Verkäufers oder die Entscheidung des Finanzierers, ob er mit im Boot ist? Eine Kaufabsichtserklärung kann da zeitlichen Spielraum eröffnen und zumindest die zweite Kaufoption etwas im Spiel halten. Wie Sie oben gelesen haben, entsteht Ihnen aus einem solchen Vertrag jedoch kein Anspruch, die Immobilie auch wirklich kaufen zu können. Wer sagt, das Risiko geht er gerne ein, sollte darauf achten, dass zwischenzeitlich nicht schon ein Notar mit der Vorbereitung des Kaufvertrags betraut wird. Ganz so ungebunden und frei, wie das beidseitige Kündigungsrecht es suggeriert, dürfen Sie sich als Unterzeichner einer Reservierungsvereinbarung nämlich nicht fühlen, sobald daraus Kosten eines Dienstleisters oder Notars entstehen. Wenn Letzterer bereits mit seiner Arbeit angefangen hat, dann müssen Sie mindestens die Hälfte der Kosten dafür übernehmen, sofern Sie der- oder diejenige sind, die vom Vertrag zurücktreten möchte.
Mit Brief und Siegel: Vorvertrag mit Pflichten für Käufer und Verkäufer
Ratsam ist es, bei ernsthaftem Kaufinteresse auf einen sogenannten Vorvertrag zu setzen und sich damit auch die Beratung eines Notars zu sichern. Das kostet zwar etwas, ist aber im Fall der Fälle Gold wert. Zum einen muss der Notar nämlich für beide Seiten als neutraler Berater auftreten, auch wenn er vom Bauträger bestellt wurde. Zum anderen ist Ihr Kaufinteresse sozusagen mit Brief und Siegel dokumentiert. Damit sind alle Details, die in den Vertrag aufgenommen wurden, rechtsgültig – auch der Kaufpreis. Aufgrund des sogenannten Kontrahierungszwangs bietet der Vertrag Sicherheit für beide Parteien, gleichzeitig aber auch die Pflicht, den Vertrag zu erfüllen. Damit wird es nicht mehr so einfach, den Kauf der Immobilie abzusagen. Treten Sie vom Kauf zurück, müssen Sie Schadensersatz leisten. Im Gegenzug können Sie den Verkäufer aber gerichtlich belangen, wenn er nicht mehr an Sie verkaufen möchte oder die Konditionen – etwa Details der Ausführung oder den Preis – ändern möchte. Aus Vereinbarungen werden also Verpflichtungen für den Käufer und den Verkäufer. Die zeitliche Frist ist beim Vorvertrag übrigens zeitlich frei verhandelbar. Die Notarkosten orientieren sich, wie beim eigentlichen Immobilienkauf, am Kaufpreis Ihres künftigen Immobilieneigentums.
Bild: Das Maklerteam – Wüstenrot Immobilien
Doppelt abgesichert: Vertrag prüfen lassen
Tipp aus der Redaktion: Sie haben zwar auch den Notar als Ansprechpartner, es ist beim Vorvertrag aber wie bei allen juristischen Angelegenheiten im Leben: Lassen Sie ihn gegebenenfalls zusätzlich von einem Anwalt prüfen, den Sie beauftragen. Er kennt alle Klauseln, die später zu Differenzen führen könnten, und wird diese in Ihrem Sinne ausräumen. Sicherheit geht vor – auch und gerade beim Vorvertrag!
Sind Sie jetzt bereit, Ihr künftiges Zuhause kennenzulernen? Unter unseren Immobilienangeboten sind wunderschöne Neubau-Wohnungen und -häuser für jede Lebensphase. Stöbern Sie sich doch einfach einmal durch – vielleicht gehen Sie schon bald mit dem Bauträger zum Notar. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg! Ihr Team von neubau kompass
Lesen Sie nun, was der Notar vor der Vertragsunterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags alles für Sie erledigt und warum seine Dienstleistung für Sie als Käufer unverzichtbar ist.
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