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Top oder Flop? Wie Bauträger den aktuellen Wohnungsmarkt München sehen

Der Wohnimmobilienmarkt München befindet sich aktuell im Umbruch: Gestiegene Zinsen und die hohe Inflation führen zu deutlich spürbarer Kaufzurückhaltung und verhaltener Nachfrage. Parallel bewirkt die aktuelle Lage nachlassende Bauaktivitäten im Bereich Wohnimmobilien und eine stagnierende Angebotslandschaft. Dies stellt vor allem Kaufinteressenten vor brisante Fragen: Wird künftig noch genug gebaut werden, um der dringenden Nachfrage nach Wohnraum gerecht zu werden? Und wie wird es generell weitergehen auf dem Immobilienmarkt in München? Lesen Sie, wie es aktuell um den Wohnungsmarkt München steht.

Im Rahmen eines von der acm medien und messen GmbH anlässlich der Münchner Immobilienmesse veranstalteten Pressegesprächs beantworteten Alexander Hofmann, Chef der Baywobau und Christian Winkler, Geschäftsführer der BHB Bauträger GmbH, Fragen wie „Was macht das Bauen in München so teuer“, „Gibt es genügend Bauland im Großraum“ und „Wie wird es mit dem Wohnungsmarkt München weiter gehen?“. Eine Bestandsaufnahme im Frühjahr 2023.

Kleines Wohnungsangebot

„Das Angebot an Wohnimmobilien ist deutlich kleiner geworden“, so Alexander Hofmann von der Baywobau. Dies sei nicht allein auf gestiegene Baukosten zurückzuführen, sondern auch auf die zunehmend komplexeren Baugenehmigungsverfahren der Stadt. Er führt zahlreiche und kostspielige Auflagen an wie auch die Bedingungen, die durch die SoBoN (sozialgerechte Bodennutzung) im Jahr 2021 geschaffen wurden. Christian Winkler, Chef der BHB Bauträger GmbH ergänzt: „Wir verzeichnen aktuell einen deutlichen Anstieg der Stornos bei Reservierungen. Dass sich die Kaufinteressenten damit nichts Gutes tun, ist schon jetzt ersichtlich. Denn das Angebot an attraktiven Wohnimmobilien in und um München wird in den nächsten Jahren nicht in dem Maß ansteigen, wie es die aktuellen Bedingungen erfordern würden“, so Winkler. Gleichzeitig fügt er hinzu, dass es keine Zeit für Zögerlichkeiten gebe. „Objekte, deren Reservierungen jetzt storniert werden, kommen nicht so schnell wieder“, so der BHB-Geschäftsführer.

Bauträger sehen Licht am Horizont

Winkler räumt auch ein, dass es langsam bergauf gehe mit der Anzahl der Beurkundungen. „Es geht vorwärts, wir verzeichnen verglichen mit der zweiten Jahreshälfte 2022 wieder eine Zunahme an Notariatsterminen und mehr Besichtigungstermine“, so Christian Winkler.

Auch innerhalb des Marktes lasse sich langsam eine vorsichtige Entspannung bemerken, sagt Alexander Hofmann. Die Baupreise seien wieder leicht gesunken, ebenso die Materialpreise. Weiterhin kostenintensiv gestalten sich die Preise für gute Handwerker und nach wie vor gilt als größter Preistreiber der Grundstückspreis. „Es gibt nur eine Stellschraube, um den Kaufpreis zu senken und das ist der Preis für das Grundstück“, betont Hofmann. Der Grundstückspreis mache, so Bauexperte Hofmann, rund 50 Prozent des Gesamtvolumens der Investitionen aus. Und die Kosten für Grundstücke sind in München nach wie vor enorm hoch. Hinzukommen immer höhere Energieauflagen, die den Bau verteuern. „Der Anspruch an Qualität ist enorm“, so Alexander Hofmann, und dem haben die Bauträger in München Rechnung zu tragen.  

Eine weitere Stellschraube, um mehr Wohnungen auf dem Markt zu platzieren, wäre eine Verkürzung der nach Meinung beider Bauträger um ein Vielfaches zu langen Genehmigungszeiten seitens der Stadt. „Teilweise dauert es fünf Jahre, um einen Bebauungsplan durchzubringen. Hinzu kommt eine Vorlaufzeit von oftmals mehr als 10 Jahren. Wir sind weit weg von schnellem Baurecht“, in diesem Punkt sind sich Alexander Hofmann und Christian Winkler einig.

von links nach rechts: Dr. Florian Forster (Veranstalter Münchner Immobilienmesse und Geschäftsführer acm medien und messen GmbH), Christian Winkler (Geschäftsführer BHB Bauträger GmbH Bayern) und Alexander Hofmann (Vorstand Baywobau Immobilien AG)

Zu lange Genehmigungszeiten und zu wenig Baurecht – welche Perspektiven gibt es da für die kommenden Jahre? Auch in diesem Punkt fällt die Antwort einvernehmlich aus. „Es gibt genügend Baugrundstücke, wenn auch nicht von so großem Ausmaß wie zuletzt in Freiham oder im Norden der Stadt“, so Christian Winkler. Bei den freien Flächen handele es sich um kleinere Grundstücke für weniger Einheiten, so Winkler weiter. Die Möglichkeit, große Quartiere für den freien Verkauf anzulegen, sei aktuell nicht mehr gegeben, wobei erneut das Wort „SoBoN 2021“ fällt. Bei Letzterer liegt der Fokus darauf, geförderten Wohnraum und preisgebundenen Wohnraum zu schaffen.

Fakt ist aber auch: Der Bedarf an Wohnraum in einer Stadt wie München ist nach wie vor sehr hoch. „Die Ware Wohnung wird in München immer wertvoll bleiben. Vielleicht im Laufe der Jahre noch wertvoller werden“, so Alexander Hofmann. „Der Markt wird sich verändern. Anbietermäßig wird sich die Spreu vom Weizen trennen. Der Kunde wird kritischer, der Markt qualitativ besser. Es werden gute Anbieter am Markt bleiben, die stärker denn je um ihre Kunden kämpfen müssen“, so der Ausblick des Baywobau-Chefs.

Bildnachweis Titelbild: © mheim3011 – istockphoto.com

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