Titelbild Wohnen in München - Ansicht Altstadt mit Frauenkirche

Wohnen in München: jetzt und im Jahr 2040

Erfahren Sie, wie die Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt wohnen und erhalten Sie einen tiefen Einblick in die Zukunft des Wohnens in München.

In unserem Beitrag beleuchten wir die aktuellen Statistiken zur Bevölkerungsentwicklung, zu Wohnungs- und Haushaltsgrößen sowie den Bauaktivitäten in München.

In welcher Weise beeinflussen die steigende Zahl von Ein-Personenhaushalten und eine alternde Bevölkerung die Anforderungen an den Wohnungsbau? Wir haben darauf Antworten gefunden! Tauchen Sie mit uns jetzt in die faszinierenden Zahlen zur Welt des Wohnens in München ein.

München: Menschen im Kettenkarussel auf dem Münchner Oktoberfest
Bild von Frank auf Pixabay

Mit ihrer einzigartigen Mischung aus Natur, Kultur und Wirtschaftskraft zieht die Isarmetropole Menschen aus aller Welt an. Um das Wohnen in München bestmöglich zu gestalten, beleuchten die Statistiker der Landeshauptstadt regelmäßig die aktuelle Wohnungssituation und die prognostizierte Entwicklung.

Die Münchner aus Sicht der Statistiker

Im Jahr 2022 wohnten in München 1.618.859 Einwohner, während die Statistiken für das Jahr 2021 noch 1.593.581 Einwohner ausweisen. Der Münchner bzw. die Münchnerin war laut dem offiziellen Bericht zur Wohnungssituation in München 2020 – 2021 im Jahr 2021 im Schnitt 41,4 Jahre alt (Deutschland: durchschnittlich 44,6 Jahre) und hatte eine durchschnittliche Kaufkraft von 30.085 €, wobei die Spanne bei 18.900 bis 43.000 € lag. Das zeigt, dass längst nicht jeder Münchner über ein üppiges Einkommen verfügt. Die Arbeitslosenquote sank laut Statista 2023 von den Jahren 2020/2021 auf 2022 um 0,5 Prozentpunkte: auf 4,3 %. Dass die Zeit der Corona-Pandemie für viele Menschen in München finanziell sehr schwer zu meistern war, zeigt der Anstieg an Registrierungen für eine Sozialwohnung. 2021 verzeichnen die Bücher 19.440 Anträge – das ist ein Plus von 54,8 % gegenüber 2019.

Die Münchner Stadtteile 2021 in Zahlen, Tabelle 1. Einwohnerzahl, Durchschnittsalter, Mittlere Wohndauer und Wohndichte
Die Münchner Stadtteile 2021 in Zahlen: Einwohnerzahl, Durchschnittsalter, Mittlere Wohndauer und Wohndichte

Wohnen in München: auch eine Sache der Wohnfläche

In München gab es 2021 insgesamt 821.074 Wohnungen. Diese Zahl stieg 2022 auf 828.119. Im Mittel boten diese Wohnungen 2021 rund 39,6 Wohnquadratmeter. Deutschlandweit lag der Durchschnittswert für die Wohnfläche pro Einwohner 2021 bei 47,7 m². Durchschnittlich teilten sich 1,81 Personen in München einen Haushalt (Deutschland: 2,01).

Wie überall, kommt es in München (auch) auf die Wohnlage an. In einigen Stadtbezirken fällt der Personen-pro-Haushalt-Quotient nämlich deutlich anders aus. In der Maxvorstadt und in der Altstadt etwa liegt der Quotient bei 1,5. Am Stadtrand, wo es vor allem Familien hinzieht, beispielsweise in Freiham oder in der Messestadt Riem, bewohnen im Mittel 2,5 Personen einen Haushalt.

Die Münchner Stadtteile 2021 in Zahlen, Tabelle 2. Durchschnittliche Wohnfläche, Wohnungsgröße, Zuzüge und Wegzüge

Die Münchner Stadtteile 2021 in Zahlen: Durchschnittliche Wohnfläche, Wohnungsgröße, Zuzüge und Wegzüge

Auch die zur Verfügung stehende Wohnfläche pro Bewohner ist abhängig von der Wohnlage: Am meisten Platz zum Leben bieten die Stadtbezirke mit vielen Altbauwohnungen und Einfamilienhäusern. Darum unterscheiden sich die durchschnittlichen Wohnflächen in München zum Teil stark: In zentralen Bereichen, etwa im Lehel und in der Altstadt (im Mittel 46 m² Wfl./Person) oder beispielsweise in Bogenhausen (im Durchschnitt 40 m² Wfl./Person) ist so ein sehr viel luftigeres Wohnvergnügen möglich als in Milbertshofen und Am Hart, wo im Mittel pro Person 27,7 m² Wohnfläche zur Verfügung stehen.

Direkt von der Wohnfläche auf ein gut gefülltes Bankkonto zu schließen, würde das Bild jedoch verfälschen. Es gibt ja immer noch die Menschen, die nach Veränderungen in der Familie oder beim Auszug oder Tod des Partners erst mal allein in einer großen Wohnung oder einem Haus wohnen bleiben, obwohl die Fläche eher auf mehr Bewohner ausgelegt ist. Für Familien heißt Wohnen in München häufig: Wohnen in der naturnahen Randlage. Dort entstanden in den letzten Jahrzehnten mehr Neubauwohnungen und auch die Wohnungsgrößen der Bestandsimmobilien fallen dort oft familiengerechter aus.

Umzüge in München: zentral wohnt man kürzer

Insgesamt zeigen die Analysen zur Münchner Wohnungssituation, dass für das Wohnen in München die Faustregel gilt: Je weiter draußen die Wohnlage, desto länger bleiben die Menschen in ihren Immobilien wohnen, je zentraler, umso öfter wird umgezogen. Schaut man auf ganz München, sind es im Mittel 11,7 Jahre, die der Münchner seinem Zuhause treu ist. In den letzten 4 Jahren verzeichneten die Statistiken rund 100.000 Zuzüge im Jahr. Einen Ausreißer nach unten gab es 2020, wo aufgrund der Lockdowns Umzüge sehr erschwert waren und deshalb nur 90.459 Zuzüge und 93.921 Wegzüge in die Statistiken eingingen.

Das führte zu einem Wanderungssaldo von -3.462. Im Jahr 2021 hatte sich die Lage schon wieder mehr normalisiert: 104.163 Neu-Bürger zogen nach München, während 111.300 Bürger die Stadt verließen. Das Wanderungssaldo 2021 lag bei -3,5 % (-5.504). Im Umzugsjahr 2022 stieg die Zahl drastisch: auf +13,8 % (+21.760). Es zogen 133.060 Bürger zu und 111.300 weg. 32.477 Mal blieben die Münchnerinnen und Münchner nach einem Umzug im angestammten Stadtviertel. Die Wanderungsbewegungen innerhalb der Stadtviertel können Sie auch beim Statistischen Amt München nachlesen.

Baualtersklassen: Wohnen in München mit viel Altbau

Auch das zeigt der Bericht zur Wohnungssituation in München 2020 – 2021: Mehr als 23 % des Münchner Wohnungsbestands wurden vor 1949 erbaut, und knapp 60 % davon standen und stehen im Stadtgebiet innerhalb des Mittleren Rings. Haidhausen-Süd und das Dreimühlenviertel verzeichnen die meisten Altbauhäuser. Je weiter man sich vom Zentrum entfernt, umso mehr nimmt der Bestand an Domizilen dieser Altersklasse ab. Wohngebäude mit dem Baualter 1950 bis 1980 belegen jedoch prozentual den ersten Platz: Fast 50 % der Münchner Wohnimmobilien stammen aus diesen Jahrzehnten. 14,3 % der Münchner Wohnungen gehören hingegen in die Baualtersklasse der Jahre ab 2000.

Skulpur der Grafs von Montgelas am Promenadeplatz vor seinem ehemaligen Wohnhaus in München
Das Standbild des Grafen von Montgelas am Promenadenplatz. Bild von Alexa auf Pixabay

In München wohnt man (noch) mit mehr Raum

Trotz gewachsener, neuer Viertel wie Freiham sind die Wohngebäude in München gar nicht mal so jung. Nicht zuletzt der hohe Bestand an Altbauwohnungen spendiert den Münchnern aber verhältnismäßig viele 3- und 4-Zimmer-Wohnungen.

Fakt ist: München als Single-Hauptstadt zählte 2021 deutlich mehr Wohneinheiten mit 3 und mehr Zimmern als 1- und 2-Zimmer-Wohnungen. 2021 wurden insgesamt 234.585 Einheiten mit 3 Räumen und 230.393 Wohnungen mit 4 Zimmern verzeichnet. Das entspricht einem Anteil von 56,7 %.

Die 1- und 2-Zimmer-Apartments machten 2021 hingegen nur 23,8 % aus. In Summe sind das 195.825 Wohneinheiten. 10.135 davon sind Neubauwohnungen, die zwischen 2020 und 2021 entstanden sind. Der Trend zum Wohnen in München auf weniger Wohnfläche ist im vollen Gange – zukünftig werden wir im Wohnungssegment der Apartments sicher satte Zuwächse sehen. Zuletzt noch ein Blick auf den Gegenentwurf – die Familienwohnungen mit 5 Zimmern: Diese kamen 2021 auf 160.273 Einheiten (19,5 %).

Dass in den zentrumsnahen Einheiten nicht unbedingt Familien wohnen, ist klar. Darum kommt München auch weiterhin nicht um die Frage herum, wie der hohe Bedarf an Wohnungen – auch für größere Haushalte – gedeckt werden kann. Gerade die Statistiken der Corona-Jahre 2020 bis 2022 zeigen, dass die Zahl der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen viel Spielraum nach oben lässt.

Baugenehmigungen: zukünftige Wohnungen für München

Während 2020 noch 11.528 Genehmigungen für den Bau von Wohnimmobilien erteilt wurden, reduzierte sich die Zahl 2021 auf 8.655 Wohneinheiten und erreichte 2022 sogar nur 8.098 Wohneinheiten. Diese Einheiten verteilten sich 2022 auf 1.087 Wohngebäude.

Die meisten Wohngebäude wurden in Trudering-Riem genehmigt: 182. Danach folgten Aubing-Lochhausen-Langwied (132 Wohngebäude), Allach-Untermenzing mit 110 Wohngebäude, Pasing-Obermenzing (93 Wohngebäude) und Feldmoching-Hasenbergl, wo der Bau von 84 Wohngebäude genehmigt wurde.

Das Schlusslicht bildet der Stadtbezirk Altstadt-Lehel: 2022 gab es dort nur 2 Genehmigungen für neue Wohngebäude. Hinsichtlich der Anzahl an genehmigten Wohnungen führt Aubing-Lochhausen-Langwied das Feld an. Dort erhielten 1209 Einheiten das Placet. Pasing-Obermenzing belegt mit 827 Genehmigungen Platz 2, und Neuhausen-Nymphenburg mit 640 Wohneinheiten den dritten Platz.

Baufertigstellungen: neues Wohnen in München

Auch bei den Fertigstellungen sieht man einen deutlichen Knick, der aber nicht erst mit der Covid-Pandemie begann. Denn das Jahr 2019 endete mit nur 6.313 fertiggestellten Wohnungen, denen ein Bauüberhang von 33.649 Einheiten gegenüberstand. Dass das bei den Fertigstellungen besser geht, haben das Jahr davor und danach gezeigt. 2018 hatten die fertiggestellten Wohnungen immerhin noch die 6.700er-Marke überschritten, um 20 Gebäude. Und 2020 wurden 7.357 Wohneinheiten übergeben.

Für neues Wohnen in München: Baukräne im Spiel aus Sonne und Wolken
Bild von Uwe Driesel auf Pixabay

Im Jahr 2021 entstanden 6.489 Wohnungen in 1.024 Wohngebäuden in der Landeshauptstadt München – so schreibt es das Bayerische Landesamt für Statistik. Darunter sind 608 Ein- und Zwei-Familienhäuser und 416 Mehrfamilienhäuser. Letztere vereinen 5.842 der Wohneinheiten: 90 % aller neuen Zuhause 2021 waren also Eigentums- oder Mietwohnungen.

Im Jahr 2022 pendelte sich die Zahl der Fertigstellungen bei 7.522 Wohnungen ein. Und wo in den Münchner Stadtbezirken wurden am meisten fertig? Auch das zeigen die Statistiken, die auf der Website der Landeshauptstadt München zu finden sind: Mit 1.091 fertiggestellten Wohneinheiten führte der Stadtbezirk Aubing-Langwied 2022 das Ranking an. Mit deutlichem Abstand folgte Ramersdorf-Perlach, wo die Analysten 723 fertige Wohnungen verzeichneten. Dann kam ein großer Sprung nach unten auf 448 Einheiten in Bogenhausen. Trudering-Riem mit 445 Einheiten und Sendling-Westpark mit 416 fertigen Wohnungen lagen auf einem ähnlichen Niveau. Der Stadtbezirk Altstadt-Lehel bildete mit 14 fertiggestellten Wohneinheiten das Schlusslicht.

Bauüberhang: da hakte es 2022 beim Wohnen in München

Und was kommt mittelfristig in München an Neubauten dazu? Darauf gibt das Bayerische Landesamt für Statistik mit seinen Daten zum Bauüberhang in Bayern einen Hinweis – vorausgesetzt, dass die Immobilien auch tatsächlich realisiert werden: Ende 2022 haben die Analysten 30.377 nicht fertiggestellte Münchner Wohnungen in ihre Statistiken eingetragen. Darunter waren 16.120 Wohnungen, deren Bau noch nicht begonnen war. Zum Vergleich: Im Jahr zuvor gingen über 1.000 Wohnungen mehr in die Bauüberhangs-Statistiken (2021: 31.646) ein. 2020 war ein Jahr des negativen Rekords im Bereich der nicht begonnenen Bauvorhaben: 18.247 waren zum Jahresschluss noch nicht mal in der Rohbauphase.

Privathaushalte 2021: Wohnen in München – oft allein

Für die Zukunft des Münchner Wohnens ist ein regelmäßiger Blick auf das Alter der Münchnerinnen und Münchner und die Struktur der Haushalte wichtig – jetzt und auch in Zukunft. Denn diese Parameter geben einen Hinweis darauf, wie der Wohnungsbedarf einmal aussehen könnte. 54,6 % aller Münchner Haushalte – insgesamt 853.623 – waren im Jahr 2021 Ein-Personenhaushalte, während die Zwei-Personenhaushalte mit 24,6 % den zweiten Platz belegten. Die Haushalte für 3 bis 5 Personen machten zusammen 20,7 % aus.

Beitrag Wohnen in München: Die Stadtteile 2021 in Zahlen. Tabelle 3: Hauhalte im Viertel, Personen pro Haushalt, Ein-Personen-Haushalte und Haushalte mit Kindern
Die Münchner Stadtteile 2021 in Zahlen: Hauhalte im Viertel, Personen pro Haushalt, Ein-Personen-Haushalte und Haushalte mit Kindern

In 17,5 % der Haushalte lebten Kinder und Jugendliche unter 18 Jahren. Bei den Ein-Personenhaushalten sind vor allem zwei Altersgruppen auffällig: 26,5 % dieser Haushalte werden von Menschen zwischen 30 und 44 Jahren bewohnt. In 13,8 % der Haushalte sind die Bewohner über 75 Jahre alt.

Münchner Wohnen 2040: Ein-Personenhaushalt weiter im Trend

Der Trend zu Ein-Personen-Haushalten hält bereits seit geraumer Zeit an und wird sich in Zukunft noch verstärken. Für das Jahr 2040 gehen die Statistiker der Stadt München in ihrer aktuellen Prognose der Münchner Privathaushalte, die im September 2022 erschien, von insgesamt 987.170 Privathaushalten aus, wovon voraussichtlich 541.823 oder 54,9 % Ein-Personenhaushalte sein werden.

Wie man sieht, ähnelt der prozentuale Anteil dem von 2020 (467.174 Haushalte oder 54,7 %). Jedoch muss berücksichtigt werden, dass es in 17 Jahren voraussichtlich eine Zunahme von etwa 133.000 Haushalten mit 1 bis 5 Personen (+ 15,6 %) geben wird. Daraus ergibt sich im Vergleich zu 2020 ein Wachstum von rund 75.000 Ein-Personen-Haushalten und etwa 29.000 Zwei-Personen-Haushalten. Bei den größeren Haushalten gehen die Statistiken von einem Anstieg um 13.000 bei den Drei-Personen-Haushalten und etwa 16.000 bei Haushalten mit mindestens vier Personen aus.

Menschen in einer Betonröhre im Geschicklichkeitsparcours als Ausgleich zum Wohnraum
Geschicklichkeitsparkour als Freizeitvergnügen. Bild von Maike und Björn Bröskamp/Pixabay

Auch ein Blick auf die zu erwartende Entwicklung der Anzahl an Bewohnerinnen und Bewohnern, die 2040 in Privathaushalten wohnen, lohnt sich: Bis 2040 erwarten die Statistiker eine Steigerung von über 243.000 Personen in Privathaushalten im Vergleich zu 2020. Den Löwenanteil stellen die Personen dar, die dann in Haushalten mit mindestens vier Personen leben: Rund 71.000 Personen sollen es 2040 mehr sein als im Jahr 2020 – etwa 33.600 davon werden nach Schätzungen der Statistiker Kinder, Jugendlich oder junge Erwachsene unter 20 Jahren sein. Noch größer fällt bis 2040 das Plus bei den Bewohnerinnen und Bewohnern von Ein-Personenhaushalten aus: 74.649 Personen mehr als im Jahr 2020 werden dann allein leben.

2040 in München gefragt: Wohnungen für Twens und Silverliner

Die Stadt München und ihre Planer stehen mit dem Wissen über diese Entwicklungen vor einer großen Aufgabe: Es gilt, bis 2040 nicht nur Wohnraum für Familien, sondern für eine stark ansteigende Zahl an Menschen, die dann allein leben werden, zu schaffen. Das betrifft jüngere wie ältere Münchner.

Die Wahrscheinlichkeit, in München künftig allein zu wohnen, ist aus Sicht der Forschenden vor allem für die Altersgruppe der 20- bis 29-Jährigen sehr hoch (2040: + 14.500 Wohnberechtigte in Ein-Personenhaushalten) und sinkt in späteren Lebensjahren erst Mal ab. Das liest sich grundsätzlich erst einmal nach einem normalen Großstadtleben – noch dazu in einer Universitätsstadt.

Auffällig ist jedoch beim Wohnen in München 2040: Bei den Frauen ab einem Alter von rund 50 Jahren wird die Zahl der Ein-Personenhaushalte 2040 wieder markant ansteigen. Im Alter von 70 bis 79 Jahren wird künftig sogar mehr als die Hälfte der Frauen allein leben. Die Statistiker gehen für alle Geschlechter in dieser Gruppe insgesamt von einem Plus von 12.800 Wohnberechtigten aus.

Darüber hinaus fallen auch die relativen Zuwächse an Ein-Personenhauhalten in den Gruppen ab 60 Jahren und ab 80 Jahren mit jeweils über 25 Prozent sehr groß aus. Das sind bei den 70- bis 79-Jährigen im Jahr 2040 immerhin 26.000 Personen mehr als 2020, und zur Bevölkerungsgruppe der ab 80-Jährigen werden über 9.000 Personen mehr gehören als heute.

Die Zukunft des Wohnens in München: eine Herausforderung

Neben der quantitativ zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum durch Menschen, die künftig allein leben werden, wird auch die demographische Entwicklung in München Herausforderungen an die Stadt und die Bauwirtschaft stellen. Bis 2040 ergibt sich die Aufgabe, nicht nur Wohnungen in allen Preisklassen für Ein-Personenhaushalte zu schaffen, sondern das Wohnen in München auch auf die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft mit – gegenüber 2020 – geschätzt 151.300 mehr Personen im Alter von über 75 Jahren anzupassen.

Bierkrugtresor des Münchner Hofbräuhauses
Einzeln und abgeschlossen. Kein Vorbild Exklusiver Bierkrugtresor im Münchner Hofbräuhaus. Bild von wpoeschl/Pixabay

Die von den Forschern des Berichts zur Wohnungssituation in München genutzte Methode, ein Modell auf Basis von Haushaltsmitgliederquoten aufzustellen, um die Zukunft zu beschreiben, ergibt so auch durchaus Sinn. Denn sie beruht nicht nur auf Annahmen zur Altersstrukturveränderung, sondern nimmt als Haupttreiber für Haushaltsveränderungen auch den Trend zur Individualisierung beim Wohnen in den Blick. Und das ist der Punkt! Angesichts der vielen entstehenden Ein-Personen-Haushalte gibt es aber noch eine Herausforderung: gegen die Einsamkeit anzubauen. Es gilt auch mit Co-Living-Konzepten und Gemeinschaftsflächen im Außenbereich gegen die Vereinsamung unserer Gesellschaft anzubauen. Wer zum Thema weiterlesen möchte: Den Beitrag „Adieu Einsamkeit – Neue Wohnkonzepte“ finden Sie in unserem neubau kompass Magazin Ausgabe 1/2023.

So wird nicht nur Barrierefreiheit, heute schon ein wichtiger Gesichtspunkt beim Wohnungsbau, an Wert gewinnen. Auch die Gestaltung der Quartiere wird sich im Idealfall an den Bedürfnissen einer Gesellschaft orientieren, zu der viele alleinlebende Silverliner gehören.

Bei der Immobiliensuche an die Zukunft denken

Unter den Angeboten bei neubau kompass finden Sie schon heute viele Immobilien, die sich hinsichtlich ihrer Lage und Ausstattung als zukunftssicheres Zuhause präsentieren. Dabei geht es nicht nur um Annehmlichkeiten wie einen Aufzug oder eine bodengleiche Duschtasse im Bad, sondern auch um die Funktionalität der Grundrisse und eine gute Erreichbarkeit der wichtigen Anlaufstellen – ein Punkt, der gerade im Alter, wenn die Mobilität abnimmt, immens an Wichtigkeit gewinnt.

Prüfen Sie genau, was für Sie in zwanzig, dreißig Jahren wichtig sein wird. In unserem Beitrag „Die ideale Wohnlage“ erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, um die für Sie beste Wohnlage zu finden.

Text: Kerstin Funke

Titelbild: f9photos

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