Haben Sie auf neubau kompass oder anderen Immobilienportalen schon mal den Begriff „Grundriss selbst gestalten“ gesehen und sich gefragt, was dahintersteckt? Jens Heyer von Bernd Schulz Immobilien klärt auf: Erfahren Sie in unserem Interview das Wichtigste über die individuelle Grundrissplanung.
Herr Heyer, könnten Sie uns zunächst einen kurzen Einblick in ein aktuelles Neubauprojekt geben, bei dem Sie eine individuelle Grundrissgestaltung anbieten?
Jens Heyer: Bereits vor vielen Jahren haben wir den wachsenden Bedarf an altengerechten Wohnungen erkannt und bei unseren partnerschaftlichen Bauträgern darauf hingewirkt, Grundrisse dahingehend individuell anpassbar zu machen.
Ein gutes Beispiel ist das Neubauprojekt in Halstenbek, mit dessen Vertrieb wir, die Firma Bernd Schulz Immobilien, beauftragt wurden. Bei diesem Bauvorhaben liegt der Fokus auf einer altengerechten Grundrissplanung und individuellen Ausstattung. Im Rahmen des technisch Möglichen bieten wir unseren Kunden die Option, ihren Grundriss nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Auch bei den Ausstattungsmerkmalen gibt es viel Raum für Individualität – von Bodenbelägen über Fliesen bis hin zu Sanitärobjekten ist alles anpassbar.
Können Sie den Schritt-für-Schritt-Prozess beschreiben – von der ersten Idee bis zur Fertigstellung des individuellen Grundrisses?
JH: Da wir uns im Rahmen des Baurechts und des Wohnungseigentumsrechts bewegen müssen, schaffen wir für den Kunden eine Grundlage, auf der die individuelle Planung dann aufsetzen kann. Das Erscheinungsbild des Hauses, Fenster, Wohnungseingangstüren und Revisionsschächte müssen zwangsläufig vorgegeben werden, da es bautechnisch nicht möglich bzw. sinnvoll wäre, die Leitungen kreuz und quer in den Wohnungen zu verlegen. Bei den Grundrissen bieten wir unseren Kunden je nach Wohnungsgröße 2 bis 3 verschiedene Varianten an, die sie dann je nach Baufortschritt an ihre Wünsche anpassen können.
Wie eng arbeiten Sie dabei mit Ihren Kunden zusammen?
JH: Wir sitzen mit unseren Kunden zusammen am Tisch und zeichnen gemeinsam die gewünschten Änderungswünsche ein. Der Prozess ist an dieser Stelle bewusst sehr analog gehalten. Insbesondere unsere ältere Kundschaft bastelt sich für die Lieblingsmöbel dann kleine Papiermuster, die Sie kurzerhand auf dem Papier verschieben können. So lassen sich Probleme bei der Einrichtung frühzeitig erkennen, die häufig bei hübsch aufbereiteten Visualisierungen unterschätzt werden. Die Entwürfe leiten wir dann an den Architekten bzw. die Abteilung für Technische Gebäudeausrüstung (TGA) weiter, die das Ganze auf Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit prüfen.
Für viele ist es das erste Mal, dass sie einen Grundriss selbst planen. Welche häufigen Fehler oder Missverständnisse begegnen Ihnen in diesem Prozess?
JH: Am häufigsten schätzen Kunden den tatsächlichen Platzbedarf falsch ein – in beide Richtungen. Küchen werden zu klein gedacht, da der Stauraum für Vorräte unterschätzt wird. Der Platz für Kleiderschränke wird häufig zu groß gedacht, da gedanklich noch jedes Kleidungsstück mit umziehen soll, auch wenn vieles aus der Mode gekommen ist oder schlichtweg nicht mehr passt.
Je nach Baufortschritt sind nicht mehr alle Änderungen umsetzbar, die beim Spatenstich noch möglich waren. Viele Bauteile sieht der Laie bei seiner fertigen Wohnung nicht und unterschätzt häufig den technischen Aufwand, der hinter modernen, effizienten Gebäuden steckt. Lärmschutz und Wärmeschutz dürfen nicht unter individuellen Anpassungen leiden, da sonst spätere Probleme oder Ärger mit den Nachbarn vorprogrammiert wären. Über diese Dinge klären wir unsere Kunde bereits zu Beginn der Grundrissplanung auf, was sie dann glücklicherweise auch mit Verständnis aufnehmen.
Oftmals befürchten Interessenten hohe Zusatzkosten, wenn sie einen Grundriss selbst gestalten möchten. Wie sieht die tatsächliche Kostenstruktur aus? Welche Faktoren können den Preis beeinflussen?
JH: Letztendlich hängt es auch hier wieder stark von dem Baufortschritt ab. Alles, was im Voraus planerisch machbar ist, versuchen wir kostenneutral umzusetzen. Ausstattungsdetails wie hochwertigere Türen, Einbauspots, zusätzliche Bäder, Bodenbeläge etc. oder notwendige statische Neuberechnungen verursachen Kosten, die den Endpreis beeinflussen. Hier lohnt es sich entsprechend in möglichst frühen Bauphasen in die Umplanung einzusteigen.
Um das Haus fristgerecht fertigstellen zu können, müssen wir uns irgendwann für eine Grundrissvariante entscheiden. Bildlich kann man sich vorstellen, dass, sobald die Fenster eingebaut wurden, der Innenausbau schnell vorangeht. Alles, was zurückgebaut werden muss, verursacht Kosten und verkompliziert den reibungslosen Ablauf. Wenn der Estrich und die Leitungen bereits verlegt sind, lässt sich das leider nicht mal eben so verändern.
Wie sehen Sie die Zukunft der Bauträgerbranche in Bezug auf personalisierte Grundrisse und gibt es Technologien oder Trends, auf die wir uns freuen können?
JH: In Zukunft wird im Geschosswohnungsbau eine modulare, kostengünstige Bauweise mit einer gesteigerten Individualisierung verbunden. Den Endkunden interessiert viel mehr die fertige Wohnung, da eine hohe energetische Effizienz vorausgesetzt wird. Erfahrungen aus den persönlichen Gesprächen mit unseren Kunden fließen in künftige Projekte, um bereits die Vorplanung daraufhin auszurichten. Eine Wohnung muss über viele Jahre hinweg nutzbar sein und sich auch bei einem Wechsel der Bewohner an persönliche Umstände und Trends anpassen lassen. Eine modulare Bauweise vereinfacht dies, wodurch eine kosteneffiziente Bauweise auch dann möglich ist, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Standards steigen.
Mit VR-Brillen wird ein virtueller Rundgang durch die geplante Wohnung möglich sein, sodass die individuelle Planung noch mehr Spaß bringt. Persönlich freue ich mich auch auf kleine Druck-Roboter, die an handelsübliche Staubsaugroboter erinnern. Die Positionen der Wände und Türen lassen sich so direkt auf den Boden der Baustelle drucken. Dies wird die Anpassung und Umsetzung der individuell geplanten Wohnung stark vereinfachen.
Herr Heyer, vielen Dank für den Einblick in die individuelle Grundrissplanung!
Titelbild: © Sakorn Sukkasemsakorn