Wohnungsabnahme im Neubau – Was muss ich beachten?

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Ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll sinnvoll? 

Unabhängig davon, von wem du deine neue Eigentumswohnung beziehst, verwende in jedem Fall ein schriftliches Wohnungsabnahmeprotokoll. Rechtlich bedeutet die Wohnungsabnahme für dich als Käufer, dass du die vom Bauträger erbrachten Leistungen als vertragsgerecht anerkennst. Was nicht im Abnahmeprotokoll als Mangel steht, nachträglich zu reklamieren, wird herausfordernd.  

Denn: einmal unterzeichnet, werden ausschließlich die Mängel beseitigt, die im Abnahmeprotokoll registriert sind. Zwar gibt es eine fünfjährige Gewährleistungspflicht, aufgrund der Umkehrung der Beweislast kann es jedoch anstrengend (und oft auch teuer) werden, nachzuweisen, wer die Mängel verursacht hat. Unsere Checkliste für die erfolgreiche Wohnungsabnahme hilft dir dabei. 

Muss ich auch Gemeinschaftseigentum abnehmen? 

Parallel zur Abnahme deiner Neubauwohnung (dem Sondereigentum) gilt es in neuen Mehrfamilienhäusern auch, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen. Dieser Termin findet in der Regel mit allen Käufern statt. Auch hier ist es ratsam, einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen hinzuzuziehen. Oft wird dieser von der Eigentümergemeinschaft beauftragt.  

Fehler sind menschlich – auf dem Bau ebenso wie im wahren Leben. Die allermeisten Mängel bei Neubauwohnungen sind allerdings geringfügig und lassen sich in kurzer Zeit beheben. Hauptsache, sie sind im Mängelprotokoll vermerkt.  

Dem gegenüber stehen gravierende Mängel, wie ein Nichtfunktionieren der Heizung, nicht eingehaltene Grundrisse oder eine kleinere Wohnungsgröße, als in der Baubeschreibung angegeben. Auch diese gehören ins Abnahmeprotokoll, optimal, wenn du sie durch Skizzen und Fotos dokumentierst. 

Tipp: die Wohnung vor dem Abnahmetermin überprüfen

Besichtige und überprüfe die Wohnung bereits vor dem Abnahmetermin selbst und in aller Ruhe. Nimm dir hierfür ausreichend Zeit. Nicht alle Mängel sind offensichtlich und springen gleich ins Auge. Erstell selbst eine eigene, vorläufige Mängelliste. Ergänzend empfehlen wir dir, die Checkliste zur erfolgreichen Wohnungsabnahme in diesem Beitrag auch zu diesem Termin schon mitzuführen. 

Mängel vorab gefunden – Was kann ich tun? 

Falls du bei deinen Checks vor der eigentlichen Wohnungsabnahme aus deiner Sicht einen erheblichen Mangel entdeckt hast (z. B. undichte Wasserleitung) oder du dich insgesamt unsicher fühlst, beauftrage einen Fachmann (z. B. Architekt, Bausachverständigen, Rechtsanwalt), der dir bei der späteren Abnahme mit Rat und Tat zur Seite steht.  

Bausachverständige benötigen von dir im Vorfeld des Termins Baupläne, Baubeschreibung und Bauträgervertrag ebenso wie die Baugenehmigung plus Anlagen, statistische Berechnungen und Wärmeschutznachweise.  

Deine Checkliste für die erfolgreiche Wohnungsabnahme

Räume

• Entsprechen Anordnung und Größe der Räume den Plänen? Gilt das auch für Kellerabteil, Dachboden, Terrasse, Garten, Stellplatz?
• Entspricht die tatsächliche Gesamtwohnfläche der im Plan/Vertrag angegebenen Fläche (größere Abweichungen sind keine Seltenheit!)?

Wände/Decken

• Ist der Putz gleichmäßig aufgetragen, mit einheitlicher Oberflächenstruktur?
• Sind alle Tapeten fachgerecht aufgebracht (Anschlüsse, Stöße, Nähte)?
• Sind alle Anstriche sorgfältig aufgetragen?

Türen

• Entsprechen Öffnungsradius, Öffnungsrichtung, Türhöhen und Türbreiten der Planung?
• Lassen sich alle Türen leichtgängig öffnen und schließen? Klemmt nichts?
• Funktioniert der Schließmechanismus bei jeder Tür? Klemmt nichts?
• Ist zu jedem Türschloss der passende Schlüssel/Ersatzschlüssel vorhanden?
• Ist der Anschluss der Zargen an der Wand korrekt ausgeführt?
• Sind die Türblätter und die Zargen frei von Beschädigungen und frei von Farb- und Putzspritzern?

Fenster

• Entsprechen Anzahl, Höhe, Breite den Plänen? Ist die zugesicherte Sicherheitsstufe (z. B. »WK2«) erfüllt?
• Entsprechen der Öffnungsradius und die Öffnungsrichtungen der Planung?
• Lassen sich die Fenster leichtgängig öffnen und wieder schließen? Sind die Fenster dicht?
• Sind auf der Glasoberfläche keine Kratzer?
• Sind die Fensterbänke frei von Kratzern/Beschädigung und sind diese exakt waagerecht (Wasserwaage!) eingebaut?
• Ist der Wandanschluss fachgerecht ausgeführt?
• Rollläden: Ist der Ein- und Auszug leichtgängig? Klemmt nichts?
• Außenjalousien: Laufen die Jalousien exakt lotrecht, ohne zu klemmen?

Boden

• Sind die Bodenbeläge eben verlegt? Keine Wellen, keine Wölbungen? Gibt es »Stolperkanten«?
• Sind die Fugenbreiten (insbes. Fliesen) exakt und gleichmäßig gearbeitet?
• Haben sich bereits Risse gebildet?
• Stimmen die Verlegemuster?
• Sind die Bodenbeläge frei von Beschädigungen oder Verschmutzungen?
• Sind alle Fußleisten ordentlich verlegt?

Elektrik

• Entspricht die Anzahl der Schalter, Steckdosen, Telefon- und Mediaanschlüsse der Baubeschreibung?
• Funktionieren alle Schalter, Steckdosen und Anschlüsse? Jeden einzeln testen!
• Sind alle Anschlüsse für Decken-, Wand- und Bodenlampen vorhanden und mit einer entsprechenden Sicherung im Sicherungskasten versehen? Wurde hier etwas vergessen?
• Ist die Klingelanlage/Gegensprechanlage voll funktionsfähig?
• Funktionieren Smart Home-Einrichtungen?

Heizung

• Ist die Oberfläche der Heizkörper frei von Beschädigungen/Kratzern (oftmals verursacht durch andere Handwerker)?
• Entsprechen die Größe/Breite der Heizkörper und die Heizleistung der Baubeschreibung? Wurden auch Nebenräume (Abstellkammer, Flure) mit Heizkörpern versehen (sofern in der Baubeschreibung vorgesehen)?
• Ist die Heizung ausreichend dimensioniert? Werden auch bei Minusgraden alle Räume ausreichend warm (mit Thermometer nachmessen!)?

Bäder

• Entspricht die Ausstattung des Badezimmers der Baubeschreibung? Welche Marken wurden verbaut? Sind Handtuchhalter, Haken, Duschtrennwand laut Beschreibung vorhanden?
• Sind Revisionsschächte für die spätere Wartung vorhanden?
• Funktionieren alle Wasserhähne (warm/kalt) mit ausreichendem Druck?
• Tritt irgendwo Wasser aus (z. B. undichte Badewanne, Duschtrennwand, seitlich an den Armaturen)?
• Ist bei einem fensterlosen Bad eine (automatische?) Entlüftung vorhanden?

Küche

• Entspricht die Zahl der Steckdosen, Stromanschlüsse (Starkstrom?) der Baubeschreibung?
• Ist eine (automatische?) Entlüftung vorhanden und ist diese funktionsfähig?
• Sind alle Wandfliesen (in der richtigen Höhe, an der richtigen Stelle!) ordentlich verlegt?
• Sind die Wasserhähne dicht und funktionieren sie (warmes und kaltes Wasser) mit ausreichendem Druck?

Sonstiges

• Schlüssel: Werden alle Schlüssel für Hauseingang, Wohnungstür, Fenster, Keller, Garten, Garagen, Briefkasten und Müllhäuschen in der vorgesehenen Anzahl übergeben?
• Dokumentation: Werden alle Anleitungen, Gerätebeschreibungen und Garantiezertifikate übergeben?
• Kannst du dich mit dem Bauträger über das Vorhandensein eines Mangels nicht einigen, dann halte beide Standpunkte im Abnahmeprotokoll fest. Füge dem Abnahmeprotokoll ggf. Fotos und Skizzen bei.

FAQs zum Thema Wohnungsabnahme im Neubau

Warum ist die Wohnungsabnahme für Immobilienkäufer so wichtig? 

Ab jetzt beginnt die Gewährleistungsfrist. Sobald du die Wohnung abgenommen hast und das mit deiner Unterschrift im Übergabeprotokoll bestätigt ist, musst du als Käufer nachweisen, dass der Bauträger für nachträglich festgestellte Mängel verantwortlich ist. Ab jetzt gilt also die Umkehrung der Beweislast. Deshalb: Augen auf bei der Abnahme! 

Wozu brauche ich ein Protokoll für die Wohnungsabnahme?  

Mit dem Wohnungsabnahmeprotokoll bestätigst du, dass du die vertragsgemäßen Leistungen des Bauträgers anerkennst. Einmal unterzeichnet, werden ausschließlich die Mängel beseitigt, die im Abnahmeprotokoll registriert sind. 

Habe ich im Rahmen der Gewährleistungspflicht automatisch Anspruch auf die Ausbesserung von Mängeln? 

Es gibt eine fünfjährige Gewährleistungspflicht, in der der Bauträger Mängel beseitigen kann. Sobald du das Wohnungsabnahmeprotokoll unterzeichnet hast, ist es aufgrund der Umkehr der Beweislast allerdings nicht so einfach, Mängel, die nicht im Wohnungsabnahmeprotokoll definiert sind, nachträglich geltend zu machen. Du musst beweisen, dass diese Mängel schon vor dem Kauf der Immobilie bestanden haben. Das kann teuer und zeitintensiv werden.  

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