Immobilienkauf – alles digital? Vorteile und Risiken im Überblick

Der Weg zur Traumimmobilie wird zunehmend digital. Immobilien online kaufen? Insbesondere die Schritte vor und nach dem Immobilienkauf sind bereits dank Künstlicher Intelligenz (KI), virtueller Besichtigungen und digitaler Vertragsabwicklung möglich. Die Chancen und Risiken im Überblick.

Smarte Immobiliensuche: Persönliche Vorlieben und Standortanalyse

Bevor du die smarte Immobiliensuche startest, solltest du zuallererst wissen, für welches Kaufobjekt du dich interessierst: Wohnung, Doppelhaushälfte, Reihenhaus oder Einfamilienhaus? Immobilienplattformen wie neubaukompass.de bieten detaillierte Informationen zu Bauprojekten, u.a. mit Kaufpreisen, Quadratmeter- und Zimmeranzahl, Ausstattungsbeschreibungen sowie Lageinformationen. Am besten suchst du dort erst einmal nach dem passenden Kaufobjekt. KI-Tools, Sprachassistenten wie Siri und Alexa oder digitale Avatare, die auch menschlich aussehen können, helfen dabei, präzise Suchergebnisse anhand deiner Präferenzen zu liefern.

Standortanalysen werden ebenfalls digital. Natürlich kann KI unter Bezugnahme von Quellen eine solche anfertigen, zum Beispiel anhand von Informationen aus der bundesweiten Bodenrichtwert Datenbank. Standortanalysen ermöglichen ein umfassendes Bild, um zu ermitteln, ob sich eine Lage für den Immobilienkauf eignet. Hierfür fragst du einfach ChatGPT, Alexa und Siri, ob sie solche Daten, zum Beispiel für den Immobilienstandort Köln, erheben können. Angesprochen werden dann:

• Makrolage – Wirtschaftliche Situation und Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und politische Rahmenbedingungen der Stadt Köln
• Mikrolage – Lebensqualität im Stadtteil, Wohnviertel und in der unmittelbaren Nachbarschaft inkl. fußläufiger Erreichbarkeit, ÖPNV-Anbindung, Einzelhandel, Dienstleistungen, Freizeitangebote und Betreuungs- sowie Bildungsmöglichkeiten
• Marktanalyse – Angebot und Nachfrage, Leerstandsquote, Miet- und Kaufpreise, Preisentwicklung, Zielgruppe, Mieterstruktur, Nachfragepotenzial, Wettbewerb zu ähnlichen Immobilien in der Nähe
• Rechtliches – Baurecht, Nutzungspläne und Umweltrisiken wie Hochwasser, Lärmbelastung und Altlasten

Dadurch erfährst du unter anderem, warum der Standort sich so gut als Investitionsort für Kapitalanleger lohnt. Ganz nebenbei erfährst du Ergebnisse aus dem Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde oder Stadt. Der Vergleich zu marktüblichen Quadratmeterpreisen ermöglicht die Berechnung, ob eine Traumimmobilie günstig oder überteuert angeboten wird. Außerdem erkennst du, welche Mietpreise dort (gewöhnlich) verlangt werden können.

Dank KI sind diese Einschätzungen blitzschnell möglich. Du als Käufer stehst jedoch immer selbst in der Verantwortung, dich umfassend über übliche Immobilienpreise, den Bodenrichtwert sowie den Verkehrswert zu informieren. Allerdings kann KI diesen Rechercheaufwand deutlich erleichtern. Darüber hinaus kann KI nicht nur die aktuellen Lagefaktoren bewerten, sondern auch zukünftige Markttrends prognostizieren.

Online-Besichtigungen per VR- und 3D-Touren

360-Grad-Fotos, Innen-Begehungs-Video bzw. 3D-Touren, Drohnen-Aufnahmen, Online-Besichtigungen per Video-Chat, Roboter und Virtual Reality (VR) bzw. Augmented Reality (AR) ermöglichen eine erste Beurteilung der Immobilie – und das bequem von zuhause aus.

Bei solchen 360-Grad-Visualisierungen erleben Online-Immobilieninteressenten zunehmend Elemente des sogenannten Home Staging. Dabei wird virtuell gezeigt, wie eine Immobilie eingerichtet wirken könnte.

Schnellere Finanzierung: Kreditoptionen und Bonitätsprüfung in Echtzeit

Früher noch mit Fax und Post – erfolgen Kreditanträge heute oft vollkommen papierlos und online. Die Mehrheit der Immobilienkäufer findet ihre Wohnung oder ihr Haus sowieso ausschließlich über das Internet.
Daher ist es aus Verbrauchersicht nur logisch, wenn die Vorbereitung für eine geeignete Immobilienfinanzierung und damit verbundene Bonitätsprüfung ebenfalls rein digital abgewickelt werden – am besten in Echtzeit, ohne die Geduld der Kunden zu strapazieren.

Vertragsabwicklung: Notartermin

In Deutschland sind seit einigen Jahren für bestimmte Vorgänge notarielle Online-Verfahren zulässig. Diese erfolgen über das offizielle Portal der Bundesnotarkammer über das die Beurkundung per Videokonferenz durchgeführt werden kann. Um die Vertraulichkeit der Daten zu gewährleisten, erfüllt das von der Bundesnotarkammer zur Verfügung gestellte Videokommunikationssystem höchste Anforderungen an Datenschutz und Datensicherheit. Über dieses System ist zum Beispiel die Gründung einer GmbH bequem von zu Hause aus möglich. Der Gesetzgeber hat die notariellen Online-Verfahren bewusst auf bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge beschränkt.

Die Beurkundung von Grundstückskaufverträgen erfolgt nach wie vor persönlich im Notariat. Das Erscheinen vor der Notarin bzw. dem Notar soll Verkäufer und Käufer die Tragweite ihrer Entscheidung vor Augen führen und sie vor übereilten Entscheidungen schützen. Die Vertragsbeteiligten (zum Teil unerfahrene Erstkäufer) sollen die rechtlichen Rahmenbedingungen vollumfänglich verstehen. Die Schwelle zum persönlichen Erscheinen soll die persönliche und freiwillige Kaufentscheidung bekräftigen. Seit dem Frühjahr 2024 haben Notarinnen und Notare bereits die Möglichkeit, ihre Mitteilungen an die Gutachterausschüsse elektronisch zu übermitteln. Perspektivisch sollen auch steuerliche Mitteilungspflichten auf diesem Weg erfüllt und Unbedenklichkeitsbescheinigungen beim Finanzamt eingeholt werden können. Gleiches gilt für verschiedene Vorkaufsrechtsanfragen und behördliche Genehmigungen.

Davon profitieren Verkäufer und Käufer unmittelbar. Durch die schnellere Vertragsabwicklung können Notarinnen und Notare den Kaufpreis gewöhnlich früher fällig stellen, sodass in der Regel auch die meist an die Kaufpreiszahlung gekoppelte Schlüsselübergabe früher erfolgen kann. Gleiches gilt in einem nächsten Schritt für die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchtamt. Erst mit dieser wird der Käufer Eigentümer.

Datenschutz: Sicherheit sensibler Finanz- und Eigentumsdaten

Sensible Finanz- und Eigentumsdaten müssen geschützt sein. Achte daher bei deinem Immobilienkauf mit KI und Co. auf die Seriosität von Anbietern und Webportalen. Grundsätzlich sind Unternehmen verpflichtet, strikte Sicherheitsfaktoren anzuwenden, um Missbrauch von Informationen zu vermeiden.

Vertrauenswürdige Firmen wenden moderne Verschlüsselungstechnologien an und implementieren beispielsweise Intrusion Detection-Systeme, um Gefahren eines möglichen Hackerangriffs frühzeitig zu erkennen und diesen vorzubeugen. Auch der Einsatz von Künstlicher Intelligenz und Big Data trägt dazu bei, sensible Finanz- und Eigentumsdaten vor potenziellen Angreifern zu schützen.

Betrugsgefahr: Fake-Makler sowie unseriöse Kreditgeber

Vorsicht ist bei Fake-Maklern geboten: Entscheide dich daher lieber für professionelle und seriöse Immobilienplattformen wie neubau kompass und deren Partner bei Finanzierungsfragen. Alarmzeichen sind: zu günstige, unrealistische Kaufpreise (gerade in beliebten Städten mit angespanntem Immobilienmarkt), Druckaufbau (bereits ohne Besichtigung), Kommunikation ausschließlich per E-Mail, Vorauszahlungen und unerklärbare Rechnungen.

So ähnliche Anzeichen können auch Indizien für unseriöse Kreditgeber sein. Halte einfach die Augen offen, vergleiche Inserate von Online-Portalen miteinander und setze bei Bedarf deinen gesunden Menschenverstand ein.

Berücksichtigung persönlicher Lebensbedingungen durch KI

Ob (steigende) Mieteinnahmen, Gehaltserhöhung, erwartbare Erbschaft oder Ähnliches – KI berechnet mittlerweile individuelle Finanzierungspläne, inklusive veränderter Lebensverhältnisse. Dann ergeben sich unter anderem verkürzte Kreditlaufzeiten oder verringerte Tilgungsraten.

Flexible Finanzierungsmodelle werden hier groß geschrieben. Möglich sind dann verschiedene Kreditszenarien – mit und ohne Sondertilgungen (durch Steuerrückerstattung, Ersparnis, Erbschaft, u.v.m.) oder mit und ohne Puffer für unvorhergesehene Lebens-Investitionen, z.B. defekte Waschmaschine, neues Auto oder kleine Reparaturen an der Immobilie.

Immobilienfinanzierung in wenigen Klicks

Die digitale Finanzierungssimulation funktioniert wahnsinnig schnell. Und manche Kreditinstitute bieten Finanzierungszusagen innerhalb von 24 Stunden. Elektronische Vertrags-Signaturen beschleunigen die virtuelle Immobilienfinanzierung.

Fazit: Wie digital wollen wir kaufen?

Aus Verbrauchersicht spart der digitale Immobilienkauf Zeit und optimiert den Entscheidungsprozess. Die neuen Möglichkeiten passen sich den Lebensverhältnissen sowie Ansprüchen moderner Menschen in einer sich rasant entwickelnden Welt an. Intelligente Technologien erleichtern die Suche und Finanzierung des Immobilienkaufs – erfordern aber auch mehr Online-Kompetenz.

Eine professionelle Beratung sowie persönliche Besichtigung der Immobilie und ggf. der erste Kontakt mit der künftigen Nachbarschaft bleiben essenziell. Die Online-Besichtigung ermöglicht eine gute Entscheidungshilfe, ersetzt aber nicht unbedingt den Vor-Ort-Termin, bei dem die meisten Käufer eine emotionale Verbindung beim Betreten der Immobilie verspüren. Und ein gutes Bauchgefühl ist oftmals doch noch der beste Berater, auch beim virtuellen Haus- oder Wohnungskauf.

Es liegt an jedem Einzelnen selbst, inwieweit er KI und Co. den eigenen virtuellen Immobilienkauf übernehmen lässt.

Und: Das Ergebnis zählt. Wenn die ausgewählte und gekaufte Immobilie zum Käufer passt, dann haben sich die elektronischen Erleichterungen – auf dem Weg dorthin – gelohnt!

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