Zwischenfinanzierung der Immobilie: So gehst du richtig vor – 7 Tipps

Eigentümer nutzen eine Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf, um kurzfristig eine Liquiditätslücke zu schließen. Im Bankenwesen ist sie eine eher untypische Finanzspritze, da sie mit schneller Auszahlung und hohen Summen verbunden wird. Warum eine Zwischenfinanzierung der Immobilie sinnvoll sein kann, erfährst du inklusive einer kompakten Checkliste.

Was ist eine Zwischenfinanzierung – und wie funktioniert sie?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges, endfälliges Überbrückungsdarlehen. Das heißt, die Bank gewährt ein Darlehen für einen festgelegten Zeitraum – maximal 24 Monate. Dadurch kannst du einen zeitlich begrenzten Kapitalengpass überbrücken, weil dein „tatsächliches“ und noch gebundenes Eigenkapital etwa in einer Lebensversicherung, einem Bausparvertrag oder in einer Bestandsimmobilie steckt.

In der Regel nutzen Darlehensnehmer eine Zwischenfinanzierung, um einen Immobilie zu erwerben. Später wird sie oft durch ein Annuitätendarlehen, ein langfristig laufendes Darlehen mit gleichbleibenden Raten abgelöst. Durch die Überbrückungslösung einer Zwischenfinanzierung verbesserst du deinen Beleihungsauslauf – das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert¹ – und erleichterst dir Zugangsmöglichkeit zu deiner Hauptfinanzierung.

Außerdem gilt die Zwischenfinanzierung als (zusätzliches) Eigenkapital, wenn sie in die Hauptfinanzierung einer Immobilie eingebracht wird. 

Jetzt finanzieren oder abwarten? Wann sich die Zwischenfinanzierung lohnt

Zwischenfinanzierungen haben keine feste Zinsbindung. Die Zinsen werden alle drei Monate angepasst und liegen meist über dem Basiszins der (langfristigen) Baufinanzierung – mit einem Aufschlag von 1-5 %.

Die Zinsentwicklung hängt stark ab von:

• Kapitalmarkt und Leitzins (Fed, EZB)
• Renditen von Staatsanleihen und Pfandbriefen
• Vertrauenslage im Investitionsmarkt

Lohnt es sich aktuell? Ein Marktüberblick:

• Aktuelle Bauzinsen: ca. 3,5 %
• Steigende Tendenz gegen Jahresende – je nach Expertenmeinung

Typische Anlässe für eine Zwischenfinanzierung:

• Du ziehst um und willst deine alte Immobilie erst noch verkaufen.
• Vor dem Arbeitgeberwechsel suchst du schon eine Wohnung zum Kauf, aber dein Bausparvertrag ist erst in einem Jahr zuteilungsreif.
• Deine Anschlussfinanzierung startet, aber die Lebensversicherung wird erst später ausgezahlt.
• Die Familienplanung erfordert kurzfristige Planungssicherheit, um in die größere Eigentumswohnung umzuziehen.

Was kostet eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung kostet zunächst erst einmal nur Zinsen. Die genaue Höhe der Zinsen wird durch die persönliche Bonität des Darlehennehmers – den individuellen Kreditvoraussetzungen – beeinflusst. Außerdem orientieren sie sich auch am aktuellen Bauzins, der alle 3 Monate angepasst werden kann.

Somit kostet eine Zwischenfinanzierung:

• Zinskosten: Orientierung an aktuellen Bauzinsen
• Zinsaufschlag: 1-5 % (Bank sichert sich gegen mögliche Ausfallrisiken ab)
• Zusatzkosten: Bearbeitungsgebühr bzw. Verwaltungsaufwand (1-2 %) und Grundschuldeintragung
• Laufzeit: Max. 24 Monate, am Schluss endfällige Tilgung der gesamten Darlehenssumme

Darlehensnehmer bestimmen innerhalb der maximal 24 Monate langen Laufzeit selbst, wann sie das gesamte geliehene Kapital der Bank zurückzahlen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Vorteile:

• Schnelle Auszahlung
• Sofortige Liquidität für den raschen Immobilienkauf (Wunschimmobilie)
• Besserer Beleihungsauslauf und günstigere Hauptfinanzierung (Zwischenfinanzierung gilt als Eigenkapital)
• Keine Vorfälligkeitsentschädigung²
• Zweijährige Flexibilität, z.B. bei persönlicher Verkaufsverzögerung einer Bestandsimmobilie
• Aus einer Hand: Bau- und Zwischenfinanzierung bei nur einer Bank
• Möglicherweise profitabel: Je nach Preisentwicklung kann Zwischenfinanzierung zum jetzigen Zeitpunkt bessere Konditionen für Hauptkredit sichern

Nachteile:

• Zeitlich limitiert (max. 24 Monate)
• Höhere Zinsen als langfristige Darlehen
• Maximalbegrenzung der Darlehenshöhe richtet sich nach Vermögensobjektwert, keine 110%-Immobilien-Finanzierungen
• Zinsänderungsrisiko – je nach aktuellen Bauzinsen auch steigend
• Verkaufsrisiko der alten Immobilie, wenn Wunschpreis nicht erzielt wird
• Rückzahlungstermin muss strikt eingehalten werden
• Möglicherweise unprofitabel: Je nach Preisentwicklung kann Zwischenfinanzierung später bessere Konditionen für Hauptkredit sichern -> dann hättest du jetzt zu teuer eingekauft

Fazit: Zwischenfinanzierung 2025 – das solltest du jetzt bedenken

Eine Zwischenfinanzierung ist ein strategisches Mittel für finanzstarke Käufer mit gebundenem Kapital, z.B. in Form einer Lebensversicherung. Die schnelle Liquidität und Verbesserung von zum Beispiel einer Haupt- oder Anschlussfinanzierung gehören zu den größten Vorteilen.

Bedenke also die Zinsaufschläge, Rückzahlungsfrist und ggf. dein Verkaufsrisiko bei einer alten Immobilie. Vergleiche unbedingt mehrere Banken, plane finanzielle Puffer ein und nutze aktuelle Marktentwicklungen – dann steht einer cleveren Umsetzung nichts im Wege.

Checkliste: So sicherst du dir die beste Zwischenfinanzierung – 7 Tipps

• Angebote einholen: Zinsaufschläge (1-5 %) vergleichen und Sondertilgungen klären
• Bestandsimmobilie verkaufen: Kaufvertragsentwurf mit Zahlungszeitpunkt vorlegen
• Marktentwicklung beobachten: Zinsprognosen 1-2 Jahre durchsehen – steigende Entwicklung, Stagnation oder stabiler Markt?
• Makler sowie Finanzierungsexperten³ einschalten: Für den sicheren Ablauf und beste Konditionen (auch beim Verkauf der alten Immobilie)
• Eigenkapital sichern: Zusätzlich einen Bürgen oder Sachwerte einsetzen
• Frühzeitig planen: Rückzahlung flexibel gestalten – Kosten niedrig halten
• Komplettlösung bei einer Bank: Haupt- sowie Zwischenfinanzierung aus einer Hand

1. Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank bei einer Versteigerung oder einem Verkauf der Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit – auch auf langfristige Sicht – erzielen kann. In der Berechnung zum Beleihungsauslauf fungiert er ebenfalls als Indikator für Banken, wie sicher oder risikoreich eine Finanzierung ist, und hat Einfluss auf die Berechung der Konditionen eines Annuitätendarlehens. ↩︎
2. Banken verlangen i.d.R. bei gewöhnlichen Annuitätendarlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist der Fall, wenn Kreditnehmer die Immobilienfinanzierung frühzeitig – noch vor vereinbartem Ende der Kreditlaufzeit – kündigen. Bei vorzeitigen Rückzahlungen entgehen der Bank die ursprünglich vereinbarten Zinsen. Betroffene müssen der Bank daher eine Art Schadensersatz bezahlen. Je nach Vertragskonditionen fällt ein hoher fünfstelliger Betrag an. ↩︎
3. neubaukompass.de/finanzierung/ ↩︎

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