| Finanzierung
How to figure out how much your real estate purchase REALLY costs before you negotiate with banks and property developers over price and mortgage lending deals.

Die meisten Käufer einer Immobilie können den Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln begleichen, sondern benötigen zur Finanzierung einen Kredit (Fremdkapital). Im Regelfall wird man den Kaufpreis mit einem Mix von Eigen- und Fremdkapital finanzieren. Da die Immobilie kein Konsumgut – wie etwa eine Urlaubsreise oder ein neues Auto – sondern im Regelfall recht wertbeständig ist, erhält man bei der Finanzierung wesentlich günstigere Zinsen als etwa für einen Urlaub.

Die Bank lässt sich als Sicherheit ein Grundpfandrecht in Form einer Grundschuld auf das Gründstück eintragen.

Bei der Baufinanzierung kann man einige Dinge falsch machen – und in Anbetracht der langen Laufzeit der Kreditverträge von 10 bis 20 Jahren ist jeder Fehler bei der Immobilienfinanzierung besonders ärgerlich und kann richtig teuer werden. Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, sollte gleich zu Beginn zwei Dinge vorweisen: die Finanzierungsbestätigung und einen Bonitätsnachweis.

Essenziell: die Finanzierungsbestätigung

Versetzen wir uns kurzzeitig in die Rolle des Bauträgers, also Ihres Verhandlungspartners. Nach Wochen und Monaten der zähen und mühevollen Verhandlungen mit Ihnen konnten nun auch noch die letzten Details der Baubeschreibung und der Ausstattung geklärt werden. Man ist sich also nach zahlreichen Verhandlungsrunden endlich »handelseinig« geworden.

Vor dem anstehenden Notartermin möchten Sie noch die endgültige Finanzierungszusage Ihrer Bank einholen. Und nun kommt das böse Erwachen: Es stellt sich heraus, dass Sie sich – zumindest aus der Sicht Ihrer Bank – bei Ihrem Wunschobjekt übernommen haben und dass eine Finanzierung in der angestrebten Größenordnung nicht möglich ist. Kleinlaut informieren Sie Ihren Bauträger, dass sich die »Sache leider erledigt« hat.

Bonität unaufgefordert nachweisen

Genau diese Situation erleben Bauträger regelmäßig. Gerade kaufmännische Laien überschätzen häufig ihre finanzielle Leistungsfähigkeit. Um mit Ihrem Verhandlungspartner auf Augenhöhe zu verhandeln, sollten Sie von Anfang an klarstellen, dass die Finanzierung des Kaufpreises in der geplanten Höhe kein Problem darstellt. Nur so wird man Sie wirklich ernst nehmen. Nur so wird man Sie als gleichwertigen Partner behandeln.

Am Besten ist es, eine entsprechende Bonität Ihrem Verhandlungspartner gegenüber – unaufgefordert (!) – nachzuweisen. Dies kann z. B. durch eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank sein oder einfach durch eine Kopie Ihres Konto- oder Depotauszugs.

Durch dieses Vorgehen wird sich Ihre Verhandlungsposition massiv verbessern und Sie werden sich entscheidend von den anderen »Möchtegern-Immobilien-Käufern« und »Sonntagnachmittag-Baustellen-Besuchstouristen« abheben.

Ehe Sie sich überhaupt mit Ihrer Bank über eine Immobilien-Finanzierung unterhalten, fällt eine Kalkulation aller für den Immobilienkauf anfallenden Kosten an. Diese sind meist umfassender als man zunächst denkt. In der folgenden Beispielkalkulation sind zentrale Finanzierungsposten zusammengefasst:

Beispielkalkulation: 3-Zimmer-Wohnung (Neubau, Erdgeschoss)

  • Kaufpreis 3-Zimmer-Wohnung (Listenpreis Bauträger) € 289.000,–
  • Aufpreis für Sonderwünsche (z. B. Parkett statt Teppich) € 5.000,–
  • Tiefgaragen-Stellplatz (Kauf ist meist verpflichtend) € 10.000,–
  • Maklergebühren (entfallen i. d. R. bei Kauf v. Bauträger) € 0,–
  • Grunderwerbsteuer (3,5 % – 6,5 % vom Kaufpreis) € 10.700,–(bei angenommenen 3,5%)
  • Gebühren Notar- und Grundbuchamt (rund 1,8 % des Kaufpreises) € 5.202,–
  • Gebühren Eintragung Grundschuld (bei EUR 250.000 Kredit) € 500,–
  • Bereitstellungszinsen Bank (für 6 Monate) € 1.000,–
  • Neue Küche/Küchengeräte € 10.000,–
  • Ausstattung neue Wohnung (z. B. Vorhänge, Lampen) € 3.000,–
  • Garten anlegen € 2.000,–
  • Umzug in neue Wohnung € 1.000,–
  • Renovierung alte Wohnung € 1.000,–
  • Gebühren Sachverständiger/Beratung € 1.000,–
  • Gesamt: €339.402,–

Aus ursprünglich EUR 289.000,– Listenpreis für die neue 3-Zimmer-Wohnung sind somit bis zum Einzug EUR 339.402,– Gesamtkosten geworden.

Gehen Sie bei Ihrer Kalkulation immer von diesen Gesamtkosten aus, nicht nur vom Listenpreis der Wohnung, wie er in Anzeigen und Prospekten der Bauträger angegeben ist.

Die Faustformel:

[Listenpreis der Wohnung + 15 % = tatsächliche Gesamtkosten]
Auch bei einem kurzfristigen Wiederverkauf der Wohnung (z. B. Ehescheidung, Arbeitslosigkeit) sind die mit dem Kauf der Wohnung verbundenen Nebenkosten auf jeden Fall verloren, in unserem Beispiel oben immerhin über EUR 40.000! Hinzu kommt in diesem Fall auch eine »Vorfälligkeitsentschädigung« der Bank, da die Immobilien-Finanzierung nicht über die vereinbarte Laufzeit läuft, sondern vorher beendet wird. Lassen Sie sich nicht blenden: Auch bei stabilen Immobilienpreisen ist ein kurzfristiger Verkauf der Wohnung immer mit einem erheblichen finanziellen Verlust verbunden. Aus einem vermeintlichen risikolosen Immobilien-Investment kann so schnell ein echter »Klotz am Bein« werden.

Zu den Einmal-Kosten einer Immobilie kommen die laufenden Unterhaltskosten. Dies sind nicht nur die Nebenkosten, die man als Mieter gewöhnt ist, sondern auch zusätzliche laufende Kosten, die vom Eigentümer der Immobilie getragen werden müssen (sog. nichtumlagefähige Kosten).

Die größten Positionen sind hier die Gebühren für die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum. Diese werden im Regelfall durch die Hausverwaltung über das monatliche Wohngeld abgerechnet. Auch für das Sondereigentum (also für die Wohnung an sich) sollten Sie selbst eine entsprechende Rücklage für spätere Instandsetzungen bilden. Rechnen Sie hier mit zusätzlich EUR 1,– pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat.

Bei der Baufinanzierung etwas falsch zu machen, kann richtig teuer werden. Erkennen Sie die häufigsten Fehler bei der Immobilien-Finanzierung.

Titelbild: pixabay