Fehler bei der Baufinanzierung

Derzeit ist es immer noch ratsam, eine Neubauwohnung oder ein Haus zu erwerben. „Betongold“ bleibt eine solide Investition und der Markt enthält viele attraktive Angebote für Neubau-Immobilien. Allerdings können bei der Baufinanzierung auch einige Dinge schief gehen und das kann teuer werden. Wir zeigen die häufigsten Fehler bei den Planungen zur Immobilienfinanzierung und wie Sie diese am Besten vermeiden.

Fehler 1: Die Gesamtkosten zu niedrig kalkulieren

Ein häufiger Fehler bei der Baufinanzierung ist, die Gesamtkosten – und damit den Kapitalbedarf – zu niedrig zu kalkulieren. Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Wohnung gibt es eine Vielzahl an Nebenkosten, Gebühren, Steuern und sonstige Ausgaben, die auf den neuen Immobilien-Besitzer zukommen und die Gesamtkosten in die Höhe treiben. Sehen Sie hierzu auch unsere Beispielkalkulation.

Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital

Ohne Eigenkapital geht es nicht. Wohin Immobilien-Finanzierungen ohne Eigenkapital führen können, hat uns die weltweite Finanzkrise 2008/2009 vor Augen geführt. Deshalb gilt: Auf der sicheren Seite sind Sie beim Immobilienkauf, wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen.

Wir empfehlen eine Eigenkapitalausstattung von mindestens 20 % des Kaufpreises der Immobilie. Alle weiteren Kosten (siehe Informationen zur Finanzierung und Kalkulation von Eigentumsimmobilien) sollten Sie ebenfalls aus eigener Tasche tragen können.

Ein Eigenkapital von mindestens 20 % hält die monatliche Belastung überschaubar und verringert das Risiko, welches ein Immobilien-Investment mit sich bringt. Zudem stärkt ein gutes Eigenkapitalpolster die Verhandlungsposition gegenüber der Bank (siehe Fehler 6).

Fehler 3: Eigenkapitalzinsen nicht einbeziehen

Beim Vergleich der Kosten für die eigene Immobilie mit den Ausgaben für eine gemietete Wohnung wird in den diversen »Musterrechnungen« und »Kalkulationsbeispielen« fast immer ein entscheidender Fehler gemacht: So werden bei den Kosten der eigenen Immobilie die Eigenkapitalzinsen unter den Tischen fallen gelassen.

Hierzu folgendes Beispiel:

Zum Erwerb einer Immobilie ist Eigenkapital erforderlich. Gehen wir zum Beispiel von EUR 80.000,– aus. Diese EUR 80.000,– sind meistens als Festgeld, Sparbrief oder in einem Wertpapierdepot angelegt. Dort wirft das Geld jährliche Zinsen oder Dividenden ab. Gehen wir von 4 % pro Jahr aus. Nach Steuern ergeben sich dann 3 % Rendite.

Also: EUR 80.000,– Kapital x 3 % Rendite = EUR 2.400,– Ertrag pro Jahr

Sobald Sie diese EUR 80.000 als Eigenkapital in Ihre eigene Immobilie stecken, kann das Geld natürlich keine Zinsen und Dividenden mehr abwerfen. Sie verzichten also auf EUR 2.400,– pro Jahr bzw. EUR 200,– pro Monat.

Diese EUR 200,– pro Monat müssen Sie dann natürlich als Kosten der eigenen Immobilie in Ihre Vergleichsrechnung mit einbeziehen und dürfen sie nicht einfach unter den Tisch fallen lassen. Die EUR 200,– pro Monat sind damit zu den Kreditraten an die Bank und den laufenden Bewirtschaftungskosten hinzuzuaddieren. Nur dann hat man eine »ehrliche« Vergleichsgröße zwischen einer gemieteten Immobilie und einem Eigenheim.

Fehler 4: Nur bei der Hausbank ein Angebot einholen

Wer eine Baufinanzierung möchte, muss seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse vollständig offenlegen – oftmals nicht nur die eigenen, sondern auch gleich die des Ehepartners.

Am einfachsten erscheint deshalb der Weg zur Hausbank. Diese betreut den Kunden meist seit vielen Jahren, hat schon Einblick in die Einkommenssituation und weiß von anderen Verbraucherkrediten und kann selbst auf einen Blick sehen, wie viel Eigenkapital (z. B. im Wertpapierdepot) vorhanden ist.

Doch Achtung: Banken beraten nicht, auch nicht die Hausbank. Banken verkaufen. Auch Baugeld. Und für jede vermittelte Baufinanzierung erhält Ihr »Berater« eine ordentliche Provision von seinem Arbeitgeber.

Deshalb: Vergleichen Sie die Konditionen von verschiedenen Anbietern (Hausbank, andere Bankhäuser, Internet-Banken, Internet-Vermittler). Die Unterschiede sind oft beträchtlich. Und selbst ein kleinerer Zins­unterschied kann sich im Laufe der Jahrzehnte auf einen fünfstelligen Betrag summieren, den Sie zu viel bezahlen.

Auch wenn das Einholen der einzelnen Angebote oft mühsam und aufwendig ist (für ein konkretes Angebot müssen immer zahlreiche Unterlagen und Nachweise zusammengestellt werden): Es lohnt sich fast immer, nicht gleich das »erstbeste« Angebot zu unterschreiben.

Das Argument, dass nur über die Hausbank staatliche KfW-Förderprogramme (siehe Fehler 7) in Anspruch genommen werden können, sticht nicht. Die Kombination der Baufinanzierung mit entsprechenden Förderprogrammen wird mittlerweile auch von den vielen Internet-Banken und Internet-Vermittlern angeboten.

Achten Sie bei allen Angeboten zudem auf die richtigen Vergleichs- und Bezugsgrößen: Nominalzins, Effektivzins, Höhe der Restschuld beim Auslaufen der Zinsbindung und Höhe der monatlichen Raten.

Fehler 5: Sich von »Super-Niedrig-Zinsen« locken lassen

Die Offerte klang verlockend: Das Zinsangebot auf dem blinkenden Werbebanner des Online-Anbieters schien unglaublich günstig. Die Überraschung kam dann zwei Wochen später: Nachdem mühsam alle Unterlagen zusammengestellt und eingerichtet worden sind, lag der Zinssatz im verbindlichen Angebot des Internet-Vermittlers dann doch erheblich über dem, was ursprünglich beworben wurde.

Der Zinssatz ist von vielen Faktoren abhängig, unter anderem von der Bonität des Kunden. Und die besten Konditionen gibt es für Kunden mit der höchsten Bonität. Das sind meist die, die eigentlich gar keine Finanzierung bräuchten, da sie in der bequemen Situation sind, die gesamte Immobilie auch vollständig mit eigenen Mitteln bezahlen zu können. Für alle anderen gibt es gewisse Aufschläge auf den Zinssatz, die vor allem vom individuellen Risikoprofil des Kunden abhängen.

Dennoch lohnt es sich, von mindestens einem Internet-Anbieter/Internet-Vermittler ein Finanzierungsangebot einzuholen. Unserer Erfahrung nach sind die Internet-Angebote im Regelfall ein paar Zehntelprozent günstiger als von einer traditionellen Hausbank.

Fehler 6: Konditionen nicht nach verhandeln

Auch wenn Ihr Finanzierungsberater – bzw. Finanzierungsverkäufer – Formulierungen wie »letztes Angebot«, »Standard-Klauseln«, »Grenze des Möglichen« usw. in den Mund nimmt: Alles ist verhandelbar! Oftmals lassen sich so noch ein paar Zehntel-Prozentpunkte beim Nominalzins rausholen, zumindest die Bereitstellungszinsen wegverhandeln oder jährliche Sondertilgungsrechte vereinbaren.

Die Bank möchte mit Ihnen Geld verdienen und der Finanzierungsberater möchte seine Provision bekommen. Der Druck, zu einem Abschluss zu kommen, ist deshalb bei der Bank mindestens genauso groß wie bei Ihnen als Kreditnehmer.

Ihre Verhandlungsposition ist natürlich dann umso größer, je besser Ihre Bonität ist. Gerade Kunden mit hervorragender Bonität sitzen bei den Kreditverhandlungen am längeren Hebel. Denn solche Kunden will jeder haben!

Fehler 7: Auf öffentliche Fördergelder verzichten

Die Zeiten der recht großzügigen Eigenheimzulage sind seit Ende 2005 vorbei. Dennoch gibt es noch die ein oder andere staatliche Förderung. Im Regelfall sehen die Förderprogramme einen vergünstigten Zinssatz für einen Teil des Kaufpreises vor. Die Beantragung läuft dabei nahezu immer über die finanzierende Bank (und dies muss nicht unbedingt die eigene Hausbank sein, siehe Fehler 4).

Die staatliche Banken-Gruppe KfW unterstützt mit Förderprogrammen auch den Kauf von neuem Wohneigentum. Alle Einzelheiten hierzu finden Sie auf der Website der KfW im Internet (www.kfw.de). Auch einzelne Bundesländer haben Förderprogramme für den Immobilienerwerb aufgelegt.

Der Kauf einer Immobilie ist oft die größte private Investition im Leben. Hier erhalten Sie weitere Hinweise für den Immobilienkauf.

Titelbild: pixabay

---