Degressive AfA für Kapitalanleger

Inmitten turbulenter Zeiten gibt es für Immobilienkäufer auch immer wieder Licht am Horizont. Zum Beispiel die Degressive AfA (Abschreibung für Abnutzung), gedacht für Käufer, die ihre neue Immobilie als Kapitalanlage vermieten möchten. Die Degressive AfA (degressiv = sich stufenweise verringernd) soll für Neubau-Immobilien gelten, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 erworben wurden. Das Ziel ist, dass Sie steuerliche Aspekte des Immobilienkaufs wesentlich schneller geltend machen können als bisher. Alle Fakten rund um die Degressive AfA und Ihre Steuervorteile als Vermieter lesen Sie in diesem Beitrag.

Die verbesserten Abschreibungsmöglichkeiten für Vermieter sind ein Ergebnis des Wachstumschancengesetzes, beschlossen Ende August 2023. Einziger Wermutstropfen bislang: Das Gesetz stößt zwar flächendeckend auf große Zustimmung, muss allerdings formal noch von Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden. Momentan geht man davon aus, dass das Gesetzgebungsverfahren im Dezember 2023 abgeschlossen ist.

Update (Stand: 23.2.2024)

Am 23.2. 2024 hat der Bundestag das abgespeckte Wachstumschancengesetz, zu dem auch die Degressive AfA zählt, bestätigt. Geplant sind künftig Abschreibungen von fünf Prozent (statt vormals sechs) Prozent auf Immobilien, die zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 gebaut oder erworben wurden. Das Wachstumschancengesetz und damit die Degressive AfA ist noch nicht endgültig verabschiedet und braucht die Zustimmung durch den Bundesrat. Am 22.3.20224 wird der Bundesrat dazu tagen.

Mit Steuervereinfachungen und Steuerfairness will der Staat Mut machen, auch in herausfordernden Zeiten Innovationen und Investitionen zu tätigen. Immobilienbesitzer von Neubauprojekten zum Beispiel können für Neubauten mit Unterzeichnung des Kaufvertrags ab dem 1. Oktober 2023 in den ersten sechs Jahren nach dem Wohnungskauf höhere Werbungskosten bei ihren Einkünften durch Vermietung geltend machen als bislang. Das sind Vorteile, die Kapitalanleger geschickt bei der Immobilienfinanzierung nutzen können. Aber der Reihe nach.

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist ein Werkzeug für Unternehmen, Selbständige und Vermieter, um Investitionen und Anlagegüter über einen längeren Zeitraum hinweg steuerlich abschreiben zu können. Es gilt die Annahme, dass die Anlagegüter (wozu auch Immobilien gehören) im Laufe der Zeit durch Abnutzung an Wert verlieren. Mit der AfA lässt sich dieser Wertverlust durch Abnutzung oder technische Fortschritte steuerlich geltend machen.

Frau mit Taschenrechner beim Berechnen der Degressiven AfA
Auch wenn es Zeit kostet: Eine Beschäftigung mit der Degressiven AfA hilft bares Geld zu sparen. Bild: Mikhail Nilov/pexels

Bislang galt als Bemessungsgrundlage für diese steuerliche Abschreibung vorwiegend die lineare AfA. Diese sieht bei Neubau-Immobilien, die ab 2023 fertiggestellt werden, eine steuerliche Abschreibung von 3 Prozent, bezogen auf den Kaufpreis, vor.

Kritiker bemängeln, dass die lineare AfA nicht den tatsächlichen Wertverfall der Immobilie repräsentiert.  Insbesondere neue Wohnungen und Häuser erhalten modernste Technik (Stichwort Smart Home), die nicht selten innerhalb kürzester Zeit bereits als überholt gilt. Hier kommt nun die Degressive AfA mit einem höheren Abschreibungssatz ins Spiel. 

So funktioniert die Degressive AfA

Für alle Neubau-Immobilien, deren Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 geschlossen wurde, können voraussichtlich ab Anfang 2024 im ersten Jahr gemäß § 7 Abs. 5 a EstG 6 Prozent statt bisher 3 Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den Folgejahren können Sie dann 6 Prozent des jeweiligen Restwertes in Ihre Steuerbilanz aufnehmen.

Ein Paar zieht Statistiken und Kreisdiagramme zur Berechnung der degressiven AfA heran.
Der Immobilienkauf erfordert eine Menge Kalkulation. Bild: Vlada Karpovich/pexels

Zum Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro können Sie im ersten Jahr 21.000 Euro steuerlich abschreiben. Es verbleibt ein Restwert von 329.000 Euro, von denen dann im zweiten Jahr erneut 6 Prozent abgezogen werden können, usw. Die Degressive AfA gilt für 6 Jahre, danach ist ein Übergang zur linearen AfA möglich.

Degressive AfA für Neubau-Immobilien

Ziel der neuen AfA ist die schnellere Refinanzierung des Immobilienkaufs. Sie gilt ausschließlich für den Erwerb von Neubau-Immobilien zur Vermietung. Grundlage ist, dass der Kaufvertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen wurde. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Das heißt: Wird Ihr Neubau voraussichtlich 2026 fertig zum Bezug, sollten Sie die neue Wohnung bis spätestens Ende 2026 erworben haben, um die Degressive AfA anwenden zu können.

Modernes Mehrfamilienhaus in energieeffienter Bauweise.
Modernes Mehrfamilienhaus nach BEG WG 55-Erneuerbare- Energien-Klasse: Quartier Seeblick in Königs Wusterhausen. Bild: hit.Immobilien

Degressive AfA ohne Baukostenobergrenze

Ein weiterer Pluspunkt der Degressiven Abschreibung für Abnutzung: Es gibt keine Baukostenobergrenze. Wie hoch auch immer der Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie sein mag – Sie können die Möglichkeiten der Degressiven AfA nutzen!

Für alle Neubau-Immobilien ab der Klasse Effizienzhaus 55

Anders als einige gut gemeinte Förderprogramme für den Immobilienkauf unterliegt die Degressive AfA keinen Energieeffizienz-Vorgaben. Jeder, der einen Neubau ab der Effizienzhaus 55 Erneuerbare Energien Klasse erwirbt – diese Klasse muss laut Gesetz für alle Neubau-Immobilien gelten – kann die Degressive AfA nutzen. Nicht wenige sehen im Verzicht auf strenge energetische Vorgaben einen wesentlichen Schritt in die richtige Richtung, was die Fördermöglichkeiten beim Immobilienkauf betrifft.

Lesen Sie auch, welche weiteren Steuervorteile Immobilienkäufer in Anspruch nehmen können.

Text: Julia Niewöhner

Titelbild: marchmeena 29

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