Immobilienjahr 2023: neue Gesetze und Pflichten

Immobilienjahr 2023: neue Gesetze und Pflichten – einiges wird unseren Geldbeutel zusätzlich strapazieren, allerdings gibt es auch gute Nachrichten. Los geht’s mit dem neubau kompass-Überblick über die 7 wichtigsten Neuerungen für Haus- und Wohnungsbesitzer:innen. In diesem Beitrag lesen Sie alle Fakten zu neuen Gesetzen und Pflichten für Immobilienkäufer in 2023.

Photovoltaik: höhere Einspeisevergütung & jetzt im Garten erlaubt

Seit diesem Jahr ist die EEG-Umlage Vergangenheit und Photovoltaik-Anlagen (Pv-Anlagen) müssen in der Einkommenssteuererklärung nicht mehr behandelt werden. Dadurch entfällt auch die Ermittlung der Gesamtmenge des erzeugten Stroms von Pv-Anlagen über einen sogenannten Erzeugungszähler. Wer dafür bisher ein Mietgerät genutzt hat, kann dieses nun ausbauen lassen. Eine noch bessere Nachricht: Es gibt eine deutlich höhere Vergütung für den gewonnenen Solarstrom – besonders für Dachanlagen, die ihren Strom vollständig ins Netz einspeisen. Außerdem dürfen ab sofort auch Anlagen mit Voll- und Teileinspeisung des Stroms miteinander kombiniert werden. Da lohnt es sich, das gesamte Dach zum Sonnenfänger zu machen. Bisher war die Einspeisung auf 70 Prozent gedeckelt und man musste immer ein Jahr zwischen der Anlagenerweiterung verstreichen lassen.

Die Fakten zur Einspeisevergütung 2023: Photovoltaik-Anlagen erhalten eine feste Vergütung für jede Kilowattstunde (kWp) Solarstrom. Bringt eine Anlage zur Eigenversorgung, bei der die Besitzer einen Teil des Stroms also selbst nutzen, bis zu 10 Kilowatt Bruttonennleistung, gibt es nun 8,2 Cent pro kWp für den eingespeisten Strom (früher 6,24 Cent). Ist Ihre Anlage größer, erhalten Sie für den Anlagenteil ab 10 Kilowatt nun 7,1 Cent (früher 6,06 Cent).

Für eine Pv-Anlage, die den gesamten erzeugten Strom ins Netz einspeist, bekommen Sie bei einer Leistung von bis zu 10 Kilowatt sogar 13 Cent pro kWp und für den Anlagenteil ab 10 Kilowatt noch 10,9 Cent pro kWp.

Die neuen Vergütungssätze bleiben für das ganze Jahr 2023 gleich, da die monatliche Absenkung bis 2024 ausgesetzt ist. Für Pv-Anlagen, die seit dem 30.7.2022 in Betrieb genommen wurden, gelten sie rückwirkend.

Ein Fachmann hat Ihr Dach geprüft und Ihnen attestiert, dass sich dieses nicht für eine Pv-Anlage eignet? Dann dürfen Sie nun auf Ihren Garten ausweichen und erhalten für eine Pv-Anlage mit bis zu 20 Kilowatt Leistung ebenfalls eine Einspeisevergütung. Beachten Sie aber die baurechtlichen Vorgaben in Ihrem Wohnort. Es kann sein, dass Sie für eine Anlage im Garten eine Baugenehmigung einholen müssen. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Photovoltaik-Anlagen: dank Nullsteuer Vorsteuerabzug möglich

Ein weiteres Zuckerl gibt es 2023 für Sonnenfänger: Im Zuge des neuen Jahressteuergesetzes hat der Bundestag Ende 2022 die steuerliche Behandlung von Photovoltaikanlagen neu geregelt. Wer eine Pv-Anlage mit maximal 30 kWp Leistung kauft und privat betreibt, dem wird seit 1. Januar 2023 die Umsatzsteuer für den Kauf und die Installation der Anlage sowie des Stromspeichers erlassen. Für diese Steuer-Zielgruppe wurde extra ein Umsatzsteuersatz von null Prozent eingeführt. Statt der Kleinunternehmerregelung gibt es nun also die Möglichkeit, Pv-Anlagen umsatzsteuerpflichtig zu betreiben und im Gegenzug beim Finanzamt – das ist der Vorteil dabei – die Vorsteuer geltend zu machen. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Eine andere gute Nachricht: Es gibt es eine rückwirkende Ertragssteuerbefreiung für Einnahmen, die seit 1.1. 2022 durch Pv-Anlagen auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien gewonnen wurden, und auch für private Entnahmen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das für Anlagen mit bis zu 30 kWp Leistung. Für Anlagen auf Mehrfamilienhäusern und Wohn-Geschäftshäusern gibt es eine Grenze bei 15 kWp Leistung pro Einheit bzw. 100 kWp im Gesamten. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Um weitere Anreize für den Verbraucher zu schaffen, wurde das Steuerberatungsgesetz in Teilen angepasst. Anders als in der Vergangenheit dürfen nun auch Lohnsteuerhilfevereine die Einkommenssteuererklärung für die Betreiber von Photovoltaikanlagen anfertigen. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Änderung der Grunderwerbsteuer in Hamburg und Sachsen

Wer eine Immobilie erwirbt, muss als Nebenkosten nicht nur Notarkosten, sondern auch Grunderwerbsteuer bezahlen. In zwei Bundesländern wird der Immobilienkauf aufgrund einer Erhöhung dieser Steuer seit 1.1.2023 teurer: in der Hansestadt Hamburg und in Sachsen. In Hamburg stieg sie von 4,5% auf 5,5%, in Sachsen beträgt die Erhöhung sogar 2 Prozentpunkte und ist nun bei 5,5 % angekommen. Mehr dazu können Sie hier lesen.

KfW-Förderung für Effizienzhaus 40 in den Startlöchern

Mit dem Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“, das die KfW-Bank ab 1. März 2023 startet, stehen 750 Millionen € für Bauherren effizienter Neubau-Immobilien bereit. Das Programm besteht aus drei Bausteinen: „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude – private Selbstnutzung“ (297) „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude“ (298) und „Klimafreundlicher Neubau Nichtwohngebäude“ (299).

Gefördert werden der Bau und Erwerb von Effizienzhäusern 40. Bei Effizienzhäusern 40 mit dem Qualitätssiegel QNG (für „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude“) liegt der Deckel der Fördersumme bei 150.000 € pro Wohneinheit. Bei Wohneinheiten, die Effizienzhaus 40-Standard erreichen, aber kein Nachhaltigkeitssiegel haben, beträgt die Förderung maximal 100.000 €. Was vielen Bauträgern und Käufern wenig Freude machen wird: Diese Mittel gibt es laut unserer Recherchen nicht mehr in Form eines Tilgungszuschusses, sondern als Nachlass auf die Kreditzinsen – als Zinsverbilligung. Förderberechtigt sind neben privaten Käufern und Bauherren auch Investoren, Unternehmen und Genossenschaften. Die Anträge können ab März bei der KfW gestellt werden.

Wichtig für Familien: Bei einem Jahreseinkommen von maximal 60.000 € plus 10.000 € pro Kind stehen ab Juni für Sie Mittel aus einem separaten Fördertopf mit rund 350 Millionen € für Sie bereit. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Lineare AfA: Erhöhung & Sonderabschreibung

Zum 1. Januar 2023 hat sich die lineare Abschreibung (AfA) von Wohngebäuden um einen Prozentpunkt auf 3 % erhöht. Wer neue, klimafreundliche Mietwohnungen nach Effizienzhaus 40-Standard bzw. dem Siegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) baut, kann in Form einer Sonderabschreibung über einen Zeitraum von vier Jahren 5 % der Herstellungskosten pro Jahr absetzen. Es gibt bei der Abschreibung allerdings einen Baukostendeckel, der bei 4800 €/m² liegt. Mehr dazu können Sie hier lesen.

CO₂-Steuer: auch der Vermieter muss sich beteiligen

Bisher war es die Pflicht der Mieter, CO₂-Abgaben für das Heizen mit Erdgas und Öl zu bezahlen. Seit Januar müssen die Vermieter einen Teil dieser Kosten übernehmen. Geregelt werden die Kostenanteile über ein zehnstufiges Modell, das sich an der energetischen Qualität des Wohngebäudes ausrichtet. Hier gilt: Je klimafreundlicher ein Haus ist, desto weniger CO₂-Steuer muss der Vermieter bezahlen. Bei einem Effizienzhaus 55, das seit 1. Januar 2023 den gesetzlichen Neubaustandard nach dem Gebäudeenergiegesetz darstellt, ist der Mieter alleine für die Zahlung der CO₂-Steuer zuständig. Ist ein Gebäude hingegen energetisch eher schlecht aufgestellt, liegt der Vermieteranteil bei bis zu 95 Prozent der fälligen CO₂-Steuer.

Neu: Auch für Fernwärme wird ab sofort eine CO₂-Abgabe erhoben. Diese wird auf Grundlage des CO₂-Preises des europäischen Emissionshandels ermittelt. Wichtig ist dabei auch, welche Rolle Öl und Gas an der Erzeugung der Fernwärme spielen. Die Energieversorger müssen diese Informationen nun bei der Heizkostenabrechnung liefern. Mehr dazu können Sie hier lesen.

Steuer: Homeoffice, Werbungskosten und Kapitaleinkünfte

Auch hinsichtlich der steuerlichen Behandlung des häuslichen Arbeitszimmers gibt es seit Jahresanfang neue Regelungen. Die Pauschalen für Arbeitszimmer und Homeoffice wurden zusammengefasst. Als Tagespauschale können Sie nun 6 € anstatt 5 € geltend machen – für bis zu 210 Tage im Jahr. 2022 waren es noch 120 Tage.

Arbeitnehmer können im Vergleich zum Vorjahr nun 30 € mehr als Werbungskosten absetzen: 1230 € pro Jahr. Und auch Sparer erhalten einen Bonus: Der Sparer-Pauschbetrag für Zins- und Kapitaleinkünfte erhöht sich von 801 € auf 1000 € bei Einzelpersonen und 2000 € für zusammenveranlagte Steuerzahlerinnen und Steuerzahler.

Seit dem 1. Januar 2023 können Aufwendungen für die Altersvorsorge vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Dadurch erhöhen sich die als Sonderausgaben abzugsfähigen Altersvorsorgeaufwendungen im Jahr 2023 um 4 Prozent.

Und auch beim Entlastungsbetrag für Alleinerziehende hat sich ein bisschen etwas getan. Er wurde von 4008 € auf 4260 € erhöht.

Mit dem Entlastungsrechner des Bundesfinanzministeriums können Sie ausrechnen, wie sich die steuerlichen Entlastungen auf Sie auswirken.

Sie haben noch keine eigene Immobilie? Dann ist jetzt eine gute Zeit, um auf die Suche zu gehen – am besten bei uns. Ob Einfamilienhaus, Doppelhauhälfte, Reihenhaus oder Eigentumswohnung: Wir präsentieren Ihnen die schönsten Neubau-Immobilien, die der Markt gerade zu bieten hat. Ihr Team von neubau kompass

Das Titelbild stammt von dem Projekt Solardomizil V, das die FASA AG über neubau kompass vermarktet.

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