Kaufen oder mieten 2025: Vor- und Nachteile & Mitmach-Quiz

Kaufen oder mieten 2025: Vor- und Nachteile & Mitmach-Quiz

Mieten oder kaufen 2025 – ist eine schwierige Frage. Mietmarkt, Flexibilität, Eigenkapitalquote und viele andere Faktoren haben Einfluss auf die persönliche Entscheidung. Doch welcher Immobilientyp passt zu deinem Lebensstil? Mach jetzt den Quick-Test!

Warum sich ein Kauf 2025 lohnt

Die Mieten in Deutschland steigen wieder stark. Und der Immobilienverband Deutschland (IVD) kommt in seinem aktuellen Wohn-Preisspiegel 2025/26 zu dem Ergebnis: Kaufen lohnt sich.

Die Gründe liegen auf der Hand: Geringe Neubautätigkeit trifft auf hohe Nachfrage am Mietmarkt. Die Folge sind kräftige Mieterhöhungen – und die monatlichen Mieten nähern sich den Kreditraten für Eigentum an. Besonders in den Top-7-Städten und beliebten Ballungsräumen werden die Mieten laut Studie des Deutschen Gewerkschaftsbundes und Mieterbunds weiter steigen.

Kaufpreise bleiben dagegen stabil. Laut IVD-Wohn-Preisspiegel pendeln sie sich gerade auf realistische Niveaus ein. Laut ImmoScout24-WohnBarometer für das dritte Quartal 2025 erwarten Kaufinteressierte bei Neubauten momentan durchschnittliche Quadratmeterpreise in Höhe von 4.096 Euro. Hinzu kommt: Neubau-Immobilien punkten durch ihre bessere Energieeffizienz sowie damit verbundenen niedrigeren Nebenkosten, besagt der IVD-Wohn-Preisspiegel.

Kaufen oder mieten 2025? Gerade Banken bevorzugen energieeffiziente Neubauten bei Finanzierungskonzepten.
Kaufen oder mieten 2025? Gerade Banken bevorzugen energieeffiziente Neubauten bei Finanzierungskonzepten. © Pexels / Expect Best

Auch die Finanzierung wird attraktiver. Banken gewähren bei energieeffizienten Neubauten günstigere Konditionen. Die Bauzinsen liegen aktuell bei 3,5% (10 Jahre Zinsbindung) – Experten prognostizieren einen Anstieg auf 4% gegen Ende 2025. Gleichzeitig sinken Tilgungssätze auf ein Rekordtief von 1,92% (Stand: August).

Das KfW-Programm für Effizienzhäuser 55 wurde neu aufgelegt: Die schwarz-rote Bundesregierung hat hierfür rund 59 Millionen Euro bewilligt. Dieses Budget stammt aus dem Gesamthaushaltsetat für Bauen und Wohnen, der insgesamt 7,4 Milliarden Euro umfasst; für 2026 stehen 7,6 Milliarden Euro für Bauen und Wohnen in Aussicht.

Daher empfiehlt sich der Blick auf die Übersicht weiterer aktueller Förderprogramme für den Immobilienkauf 2025.

Top-5-Städte-Ranking 2025: Wo investieren, wo mieten?

Wer jetzt Eigentum kaufen will, muss strategisch denken. Eine gute Lage bleibt auch 2025 entscheidend. Laut aktueller ImmoScout24-Analyse1 überholen in vielen Großstädten steigende Mietkosten bereits nach 6 Jahren die monatlichen Kreditraten.

Beliebte Kauf-Lagen (Top-A- und B-Städte)2:

  1. Stuttgart
  2. Frankfurt am Main
  3. München
  4. Leipzig
  5. Berlin

Für Immobilienkaufende können – aufgrund des hohen Preisgefüges in A-Bestlagen – auch gute Investitionschancen in B- und C-Lagen liegen. Dabei handelt es sich oftmals um Universitätsstädte mit einem kontinuierlichen Zuzug. Die Vorteile: moderatere Immobilienpreise als in A-Lagen, hohe Mietnachfrage (da ausgelastete Top-7-Metropolen), Attraktivität für Mietende durch prosperierende Wirtschaft – inkl. führender Unternehmen und guter ÖPNV-Anbindung an A-Metropolen.

Laut Statista (Q2/2025)3 lassen sich die höchsten Wohnungsmietpreise in B- und C-Lagen wie Freiburg, Heidelberg, Potsdam und Mainz erzielen – für Kapitalanlegende ein lukratives Investment. Wer dagegen bewusst mieten will, findet günstigere Alternativen in kleineren Städten.

Günstigste Miet-Lagen in Deutschland – (Top-C, D- und E-Städte)4:

  1. Saalfeld (Thüringen)
  2. Bergkamen (Nordrhein-Westfalen)
  3. Bremerhaven (Bremen)
  4. Chemnitz (Sachsen)
  5. Hagen (Nordrhein-Westfalen) 

Ab wann lohnt sich dein Immobilienkauf?

Dein Immobilienkauf lohnt sich schon, wenn deine monatliche Immobilienkreditrate günstiger oder gleich hoch wie deine Mietzahlungen wäre. Um dies zu ermitteln, gibt es Berechnungsmodelle (Kaufpreis-Miete-Verhältnis):

Kaufpreis-Miete-Faustformel: Kaufpreis der Immobilie / jährliche Nettokaltmiete = Kaufpreisfaktor = guter Wert: nicht mehr als 25

Beispiel 1 – Stuttgart-West (Eigenheim):
3-Zimmer-Neubauwohnung im EG, ca. 70 m², Terrasse und Garten, Preis: 685.900 €; Mietpreis: 22,72 €/m²

Faustformel: 685.900 € / (1590,40 € x 12) = 35,93 Jahre

Fazit: Kaufpreisfaktor hoch. Das ist die Herausforderung, wenn du dich für eine Immobilie in einer Top-A-Metropole entscheidest. Dafür spricht aber: Eine Immobilie in toller Lage – und nach 36 Jahren lohnt sich das Immobilieninvestment an einem so beliebten Standort immer noch verdammt gut!

Blick über Stuttgart und Fernsehturm.jpg
Die Top-A-Metropole Stuttgart ist begehrt und wirtschaftsstark, dementsprechend fallen Miet- und Kaufpreise höher aus. © Unsplash / Jan Böttinger

Berechnungen für Kapitalanlagen

Bei Kapitalanlagen werden idealerweise eine erwartbare Bruttorendite sowie die noch präzisere Nettorendite berechnet. Dann hast du eine Vorstellung davon, ob sich der Immobilienkauf lohnt:

Beispiel 2 – Mainz-Nord (Kapitalanlage):
1-Zimmer-Neubauwohnung im 1. OG, 37 m², Balkon, Preis: 200.900 €; Mietpreis: 18,37 €/m²

Bruttomietrendite-Faustformel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100 = gute Rendite: mind. 4 %

Bruttomietrendite – Mainz-Nord: (679,69 € x 12 / 200.900 €) x 100 = 4,06 %
-> Fazit: Gute Rendite

Nettomietrendite-Faustformel (präziser): (Jahreskaltmiete – nicht-umlagefähige Nebenkosten / Kaufpreis + Kaufnebenkosten) x 100 = gute Rendite: mind. 3 %

Nettomietrendite – Mainz-Nord: (8.156,28 € – 1500 € / 200.900 € + 20.090 €) x 100) = 3,01 %
-> Fazit: gute Rendite

Gesamtfazit: In allen Beispielrechnungen lohnt sich dein Investment. B-Lagen wie Mainz rechnen sich für Kapitalanlegende schneller. A-Lagen wie Stuttgart sind teurer, bieten aber langfristig eine hohe Wertsteigerung, weil die Bodenpreise gehörig steigen und erwerbbare Grundstücke sowie Immobilien rarer werden.

Wann lohnt sich der Kauf individuell für dich?

  • Geregeltes Einkommen (mind. 2.500 € netto), unbefristeter Vertrag
  • Kreditrate max. 35% des Monatsgehalts
  • Eigenkapital: 20-30% des Kaufpreises (verbessert Kreditkonditionen) 
  • Günstige Bauzinsen: 1% Unterschied = ca. 1.200 € mehr/weniger pro Monat, z.B. 1% (400 €) statt 4% (1600 €) Bauzinsen

Wer die oberen Punkte nicht optimal erfüllen kann, versucht am besten, mit niedrigen Tilgungssätzen seine Finanzierung zu optimieren. Ob 1 % oder 3 % hat große Auswirkungen. Allerdings dauert die Abzahlung bei niedriger Tilgung dann auch deutlich länger. Hierbei empfiehlt sich eine individuelle Beratung bzw. Berechnung.

Der Markt spricht für den Kauf: Eine geringe Neubautätigkeit, steigende Bevölkerung und hohe Mietnachfrage verschärfen die Lage. Wenn du jetzt bei günstigen Zinsen kaufst, sicherst du dich gegen steigende Mieten und Eigenbedarfskündigungen ab. Profitipp: Du solltest dich auf jeden Fall von einer Kreditberatung informieren lassen. Diese Profis können dich vollumfänglich beraten und weitere Voraussetzungen wie Mietpreisentwicklung, Wertsteigerung der Immobilie, Kreditkosten, Kaufnebenkosten und (erwartbare) Instandhaltungskosten in die Kalkulation einbeziehen.

Vor- und Nachteile: Eigentum

Vorteile:

  • Altersvorsorge und langfristiger Vermögensaufbau
  • Günstig wohnen: Keine Miete nach Kreditabzahlung
  • Schutz vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen
  • Gestaltungsfreiheit und volle Kontrolle über die Immobilie
  • Wertsteigerung und Inflationsschutz des Wohneigentums
  • Steuerliche Vorteile: Reparaturen, Werbungskosten und (als Kapitalanlegende) Kreditzinsen absetzbar
  • KfW-Förderprogramme nutzbar
  • Erbe für nachfolgende Generationen

Nachteile:

  • Hohe Anfangsinvestition und monatliche Kreditraten 
  • Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen (bei Neubau deutlich später) 
  • Ortsgebundenheit, bei vorzeitigem Verkauf drohen Verluste 
  • Bürokratischer Aufwand: Grundsteuer, Steuererklärung und evtl. Mietverwaltung 
  • Psychischer Druck durch langfristige Verschuldung
Kaufen oder Mieten 2025? Beides bietet Vor- und Nachteile.
Kaufen oder Mieten 2025? Beides bietet Vor- und Nachteile. © Pixabay / TungArt7 (AI-generiert)

Vor- und Nachteile: Mieten

Vorteile:

  • Maximale Flexibilität bei Jobwechsel oder Lebensveränderungen 
  • Keine Verschuldung oder Eigenkapitalnotwendigkeit 
  • Kein Aufwand für (große, unverschuldete) Reparaturen, Verwaltung oder Steuererklärung 
  • Regelmäßiger Tapetenwechsel jederzeit möglich 

Nachteile:

  • Kein Vermögensaufbau – Deine Miete finanziert fremdes Eigentum
  • Angespannter Wohnungsmarkt erschwert Wohnungssuche
  • Dem Mietmarkt ausgeliefert – Mietsteigerungen, Eigenbedarfskündigungen und ggf. ständige Wohnsitzwechsel
  • Oft kein Leben in Wunschimmobilien möglich, weil Mietangebot begrenzt
  • Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit in den eigenen Wohnräumen
  • Wünsche bezüglich der Wohnungsausstattung werden manchmal monatelang nicht vom Vermietenden erfüllt
  • Viele Gemeinschaftskosten von Mehrfamilienhäusern (Aufzug, Hausmeisterservice u.Ä.) werden legal auf dich als Mietpartei mitumgelegt
  • Große Sorgfalt im Umgang mit fremdem Eigentum, sonst drohen Kosten, z.B. bei Beschädigung des teuren Parketts
  • Keine grundsolide Altersvorsorge durch Wohneigentum
  • Bei Unstimmigkeiten mit Vermietenden am kürzeren Hebel: Mietende müssen meistens nachgeben

Mieten oder kaufen – was passt besser zu deinem Leben?

Mach den Quick-Test – beantworte einfach 6 Fragen zu deinem Lebensmodell. Und du erfährst, welcher Immobilientyp zu dir passt. Notiere dir deine Antworten. Die Auflösung findest du am Ende.

Frage 1: Du hast bereits Vermögen?  

A) Ja, als Immobilie oder hohes Eigenkapital 
B) Nein, ich gebe mein Geld lieber für schöne Sachen und Aktivitäten aus 
C) Etwas Erspartes, aber nicht viel

Frage 2: Sparen bedeutet für dich?  

A) Ist lebensnotwendig und kein Verzicht, weil dir nichts fehlt – langfristiger Vermögensaufbau ist dir wichtig 
B) Eine Einschränkung – du genießt lieber das Leben mit Reisen, Shopping und Events 
C) Von Zeit zu Zeit notwendig, um dir größere Wünsche zu erfüllen

Frage 3: Dein Job ist: 

A) Seit Jahren stabil, hohe Position – über 100.000 € Jahresbrutto 
B) Gerade gewechselt, Probezeit läuft noch – unter 45.000 € Jahresbrutto 
C) Seit 2 Jahren derselbe, aber du planst mittelfristig einen Wechsel – ca. 70.000 € Jahresbrutto 

Frage 4: Steuererklärungen sind für dich:  

A) Ein wertvolles Instrument, um Geld zurückzuholen – du nutzt jede Absetzungsmöglichkeit 
B) Der blanke Horror – du hast mehrere Jahre aufzuarbeiten 
C) Erledigt dein Steuerberater für dich  

Frage 5: Dein aktueller Lebensstil ist:  

A) Verheiratet, Kinder – du wünschst dir ein dauerhaftes Zuhause für alle 
B) Spontan und mobil – Urlaube, Partys und Flexibilität sind dir wichtig 
C) Ausgewogen – du genießt Reisen und Freunde, bist aber auch gerne zuhause mit deinem Haustier und deinem Partner 

Frage 6: An einem freien Tag würdest du am liebsten?  

A) Kleine Reparaturen erledigen und den Garten pflegen
B) Mit Freunden ausgehen oder shoppen
C) Entspannen und die Wohnung aufräumen   

Die Auflösung findest du im folgenden Fazit. 

Frau mit Kaffee in der Hand auf dem Sofa
Welcher Immobilientyp bist du? Finde es jetzt heraus! © Unsplash / Clayton Webb

Fazit

Hier findest du die Auswertung des Quick-Tests: Mieten oder Kaufen?

Mehrheitlich A = Kauftyp: Willkommen auf dem Immobilienmarkt! Du hast das finanzielle Know-how und die Stabilität für Wohneigentum. Steuererklärung, Nebenkostenabrechnung und kleine Reparaturen – das schreckt dich nicht ab. Du übernimmst gerne Verantwortung und denkst langfristig. Falls du noch keine Immobilie hast: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt! 
Der perfekte Immobilientyp für dich: Einfamilienhaus in guter Lage – mit Garten und Raum für die Familie.

Mehrheitlich B = Miettyp: Du liebst das Leben im Hier und Jetzt und genießt es in vollen Zügen! Flexibilität ist dir wichtiger als Vermögensaufbau. Das ist völlig okay – solange du dir der Risiken bewusst bist: steigende Mieten, mögliche Eigenbedarfskündigungen und keine Altersvorsorge durch Wohneigentum. Überleg dir, ob du nicht langsam mit dem Aufbau von Eigenkapital beginnst. In ein paar Jahren hast du dann echte Wahlfreiheit: entweder eine erste Eigentumswohnung oder ggf. doch eine Weltreise oder ein schickes Auto, weil du gespart, aber weiterhin mieten möchtest. 
Der perfekte Immobilientyp für dich: Komfortable 2- bis 3-Zimmer-Mietwohnung mit Balkon für gesellige Stunden in zentraler Stadtlage. 

Mehrheitlich C – Miet-Kauf-Typ (noch unentschlossen): Du schwankst zwischen beiden Welten! Einerseits genießt du den Komfort ohne großen Aufwand, andererseits wünschst du dir ein festes Zuhause. Tipp: Eine Kapitalanlage hält dir alle Türen offen. Du vermietest zunächst, baust Vermögen auf und kannst später selbst einziehen – ohne dem harten Mietmarkt ausgeliefert zu sein. 
Der perfekte Immobilientyp für dich: 1- bis 2-Zimmer-Neubauwohnung als Kapitalanlage in aufstrebender B-Lage – schlüsselfertig, barrierefrei und mit guter Verkehrsanbindung. 

Checkliste: Das A und O für Kaufinteressierte

  • Sparmoral entwickeln: Hinterfrage jede größere Ausgabe – Spartipps findest du in unserem Artikel über die Eigenkapitalbildung.
  • Unentschlossen? Starte mit einer kleinen Kapitalanlage statt direkt mit dem Eigenheim. Gefragte Objekttypen: 2-Zimmer-Wohnungen um die 50 m² mit Balkon oder Terrasse 
  • Du musst nicht sofort einziehen: Als Kapitalanlegende kannst du vermieten und 4-6% Rendite pro Jahr erwirtschaften. 
  • B- und C-Lagen bevorzugen: Besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als in A-Metropolen 
  • Lage schlägt Schönheit: Die Infrastruktur (Mikro- und Makrolage) ist entscheidend. 
  • Markt beobachten: Halte Bauzinsen und Immobilienpreise im Blick. 
  • Preise verhandeln: Bei den meisten Objekten gibt es Spielraum – versuch es! 
  • Vorsicht vor Übertreibungen: Keine überteuerte Finanzierung, nur um ein Eigentum zu finanzieren. Überzogene Kaufpreise verzögern deine finanzielle Freiheit.
  • Unsere Empfehlung: Passt die Immobilie und ist die Finanzierung solide? Dann warte nicht und schlag jetzt zu. 

  1. Quelle: ImmoScout24-Analyse  ↩︎
  2. Quelle: Immoscout24 WohnBarometer, Q1/2025 ↩︎
  3. Quelle: Statista ↩︎
  4. Quelle: expertenReport ↩︎
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Melanie Ludwig

Melanie Ludwig ist Redakteurin bei neubau kompass und schreibt hauptsächlich über Neubauprojekte sowie Finanzierungsthemen. Einen Schwerpunkt ihrer Arbeit bildet die Suche nach zahlreichen Tipps für den gelungenen Immobilienkauf.… Melanie Ludwig ist Redakteurin bei neubau kompass und schreibt hauptsächlich über Neubauprojekte sowie Finanzierungsthemen. Einen Schwerpunkt ihrer Arbeit bildet die Suche nach… Melanie Ludwig ist Redakteurin bei neubau kompass und schreibt hauptsächlich über Neubauprojekte sowie Finanzierungsthemen. Einen Schwerpunkt ihrer Arbeit bildet die Suche nach zahlreichen Tipps für den gelungenen Immobilienkauf. Hierbei beschäftigt sie sich gern… Melanie Ludwig ist Redakteurin bei neubau kompass und schreibt hauptsächlich über Neubauprojekte sowie Finanzierungsthemen. Einen Schwerpunkt ihrer Arbeit bildet die Suche nach zahlreichen Tipps für den gelungenen Immobilienkauf. Hierbei beschäftigt sie sich gern…

Title Image:   © Pexels / Alena Darmel

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