Neubau mit Keller: ja oder nein?

Keller – top oder flop? In diesem Beitrag erfährst du, welche Vorteile für einen Neubau mit Keller sprechen – und welche dagegen. Finde deine ultimative Entscheidungshilfe und erfahre außerdem, warum ein Keller neben Stauraum noch viel mehr Möglichkeiten für komfortables Wohnen bietet.

Bei jedem Hausbau ist die Frage „Neubau mit Keller: ja oder nein?“ eine Grundsatzfrage. Denn die Entscheidung ist nicht nur finanzieller Natur, sondern wird sich nachhaltig auf den Wohnkomfort auswirken. Es ist gar nicht so selten, dass man ein Haus mit oder ohne Keller kaufen kann. Das kommt nicht nur bei Fertighäusern, sondern auch bei massiv gebauten Immobilien vor und ist letztendlich eine Frage des Budgets. Je nach Beschaffenheit des Grundstücks und Bodens fordert ein Keller dir als Käuferin oder Käufer eine deutlich höhere Investition ab. 

Pro- und Contra-Argumente für einen Keller: nicht nur Kostensache 

Bist du im Entscheidungsprozess, ob du eine Immobilie mit oder ohne Untergeschoss wählen sollst? Wir haben uns überlegt, welche Argumente für einen Keller sprechen und welche Aspekte man gegen ihn ins Feld führen könnte. Dabei geht es um Gesichtspunkte wie die Nutzungsvielfalt und den positiven Effekt auf das Raumklima im Haus, aber auch um nachteilige Punkte wie den höheren Kostenfaktor und das unter Umständen aufwendigere Lüftmanagement. 

Pro-Argument 1 für den Neubau mit Keller: Wohnraum vollständig nutzen

Großgeräte und Haustechnik, die nicht im Keller Platz finden, müssen anderweitig untergebracht werden. Ein Technik- und Vorratsraum mit Wärmepumpe neben der Küche schmälert allerdings den zur Verfügung stehenden Wohnraum. Rund 10 m² Wohn-/Nutzfläche solltest du für das Quartier der Technik schon einrechnen. Auf der anderen Seite lässt sich durch diese Lösung ein hoher Grad an Barrierefreiheit erreichen: Das hat, wenn die Bewohner des Hauses in ein gewisses Alter kommen, seine Vorteile, da Vorräte, Waschmaschine und Heizung bequem erreichbar sind.

Pro-Argument 2: Mehr Raum im Neubau dank Keller

Bevor du ja oder nein zu einem Keller sagst, solltest du auf die nutzbare Fläche schauen, die dir ein Keller eröffnet. Bei einem voll unterkellerten Einfamilienhaus stehen dir zusätzlich zu den rund 150 m² Wohnfläche durch einen Keller in der Regel rund 100 m² Nutzfläche im Untergeschoss zur Verfügung. Auch bei einem Doppelhaus mit etwa 135 m² Wohnfläche sind meist ungefähr 50 m² Nutzfläche im Untergeschoss drin. Man muss zwar noch den Platz, den die Treppe einnimmt, herausnehmen. Klingt aber doch trotzdem gar nicht schlecht, oder?

Pro-Argument 3: Gutes Raumklima im Neubau mit Keller

Ein gut gedämmter, massiver Keller kann sich positiv auf das Klima im ganzen Haus auswirken. Das Untergeschoss bietet bei sommerlichem Wetter mit hohen Außentemperaturen angenehme Raumtemperaturen. Zugleich hilft der kühlere Keller, ein Aufheizen des Hauses zu verhindern.

Pro-Argument 4: Vielseitig nutzbare Platzreserve

Aber so ein Keller ist ja nicht nur ein potenzieller Hort von Vorräten und überflüssigen Dingen. Er kann ebenso als Wellnessoase, temporärer, wohnlicher Gästebereich oder Werkstatt fungieren. Und wenn die Wärmepumpe durchaus hörbar ihren Dienst tut, kann sie im Keller brummen und schalten, ohne dass sie das Familienleben in den oberen Räumen stört.

Pro-Argument 5: Neubau mit Keller erhöht Wiederverkaufswert

Wer an seine Erben oder einen späteren Verkauf der Immobilie denkt, sollte dabei auch den potenziellen Wiederverkaufswert berücksichtigen. Grundsätzlich ist er bei einem Haus mit Keller höher. Auch bei Wohnungen ist ein Kellerabteil im Untergeschoss oder Souterrain für viele Käufer und Mieter Gold wert – und häufig ein Kauf- oder Mietgrund. Denn Getränkevorräte, die Skiausrüstung und teure Fahrräder sind im abschließbaren Keller doch besser aufgehoben als in der Wohnung.

Pro-Argument 6: Trennung von geliebten Dingen herausschiebbar

Minimalisten bringen ins Feld, dass man für Sportequipment, altes Spielzeug, Kleidung und die vielen anderen Dinge, die sich in einem Haushalt ansammeln, auf einem Flohmarkt oder per Kleinanzeige schnell neue Besitzer finden kann. Darum solle man gar nicht erst so viel aufbewahren. Und keinesfalls im Keller, wo die Sachen dem Schicksal des Vergessens ausgeliefert würden. Ja, dieses Argument hat etwas. Es kann befreiend sein, sich von nicht mehr Benötigtem zu trennen. Doch sollte das „Ausmisten“ von kürzlich noch heiß geliebten Stofftieren und mit viel Herzblut gefertigten Bastelarbeiten eine freiwillige Angelegenheit sein und kein Muss. Manchmal braucht es nur Wochen, manchmal Jahre, um Dinge von sentimentalem Wert weiterzugeben oder zu entsorgen. Die Zeit nehme ich persönlich mir gern. 

Contra Argument 1: höhere Kosten für einen Neubau mit Keller

Wer den Rotstift ansetzen muss, kann durch den Verzicht auf einen Keller natürlich durchaus sparen. Der Bodenaushub und die Errichtung der Kellerwände fallen teurer aus als eine Bodenplatte. Und auch die „Weiße Wanne“, Lichtschächte und Kellerfenster mit Sicherheitstechnik stellen einen nicht zu vernachlässigenden Kostenblock dar. 

Contra-Argument 2: Lüftmanagement im Keller nötig

Keller sind je nach Bauweise und Klimatisierung anfällig für den Eintritt von Feuchtigkeit und Schimmel. Darum sind eine gute Belüftung, die wiederum höhere Baukosten mit sich bringt, und auf jeden Fall ein optimales Lüftmanagement sowie eine ideale Isolierung nötig. Bildet sich Schimmel, bringt das potenziell erhebliche Gesundheitsprobleme mit sich – und im Sanierungsfall auch hohe Kosten.

Contra-Argument 3: Einbruchsrisiko bei Kellern höher

Ein Schlag ins Kellerfenster verursacht ein lautes Geräusch, bei dem man meinen würde, dass die gesamte Nachbarschaft zusammenläuft, um zu sehen, was geschehen ist. Oft geschieht danach aber nichts. Das kommt Einbrechern zugute. Ein kaputtes Kellerfenster erzeugt weit weniger die Aufmerksamkeit als eine demolierte Terrassentür im Erdgeschoss. Darum steigen viele Einbrecher eben „unten“ ein – mit dem Glasschneider geht das auch noch leise. Für Immobilienkäufer bedeutet das: Spezielle, abschließbare Sicherungen der Lichtschächte und Fenster sind eine sinnvolle Investition. Sie stellen aber natürlich wieder einen weiteren Kostenblock dar.

Contra-Argument 4: Geld dafür kann man anderweitig „verbauen“

Wenn das Grundstück und Haus dafür geeignet sind, kannst du den benötigten Stauraum woanders unterbringen. Falls du das Dachgeschoss nicht für Wohnzwecke benötigst, könnte auf dieser Ebene ein Raum entstehen, der ausgezeichnet genutzt werden kann. 

Auch ein Anbau an die Garage oder ein Gartenhaus bietet sich für einige Nutzungszwecke an. So können Sauna, Fitnessraum oder Werkstatt darin eingerichtet werden. Fahrräder, Bobbycars und Rasenmäher sind ebenfalls gut dort untergebracht. Allerdings solltest du frühzeitig abklären, welche Genehmigungspflichten dein Bundesland für Anbauten oder Gartenhäuser einfordert. Nicht alles ist erlaubt oder genehmigungsfrei, was gefällt.

Contra-Argument 5: Keller laden zur Unordnung ein

Es ist das Dilemma vieler Kellerbesitzer. Nach dem Umzug sieht alles noch schön und ordentlich aus. Monate später türmen sich neben Vorräten die unausgepackten Kartons mit Omas Geschirr und Papas Werkzeug-Dubletten neben Boxen mit viel Krimskrams, den man eigentlich immer schon mal sortieren wollten. Es liegt in der Natur der Sache, wenn ein Keller verschiedenstes „Inventar“ – von den Skiern bis zum Grillbesteck – beherbergt, dass das Ordnungssystem bei Besuchern – und oft auch bei den Eigentümern – nicht mehr nachvollziehbar ist. Der Vorteil, Dinge einfach mal aus der Wohnzone verbannen zu können, zeigt dann seine Nachteile: Chaos, das irgendwann viel Arbeit macht.

Platzreserve nutzen: Vorschriften für Wohnkeller

Wenn du ja zum Keller sagst, stellt sich bestimmt die Frage, ob du ihn später einmal zu Wohnzwecken verwenden möchtest und kannst. Je nach Bundesland und der jeweiligen Bauordnung gibt es strenge Regeln, ab wann ein Raum im Untergeschoss wohnlich genutzt werden darf. Rechnest du  mit regelmäßigen Übernachtungsgästen oder möchtest du beispielsweise das Elternschlafzimmer nach unten verlegen, dann muss im Untergeschoss eine gewisse Wohnlichkeit herrschen. Dazu gehören eine optimale Dämmung, die auch das Gebäudeenergiegesetz vorschreibt, ein ideales Raumklima inklusive Beheizbarkeit und die Elektrik. Und soll einmal ein Bad eingebaut werden, ist die Vorbereitung der nötigen Anschlüsse wichtig.

Raumhöhe und Größe der Fenster nach Vorschrift

Die Möglichkeit, einen Teil des Rückzugsbereichs dauerhaft im Untergeschoss unterzubringen, ist unter anderem davon abhängig, ob der Keller baulich den behördlichen Vorgaben entspricht. Die geforderte lichte Höhe wird von den Behörden zwischen 2,30 und 2,40 m angesetzt. Diesen Punkt solltest du nicht unterschätzen. Die Ämter kommen und messen ganz genau, was da zwischen Oberkante Fußboden und Unterkante Zimmerdecke an Höhe ist. Darüber hinaus sollte die Größe der Lichtöffnungen mindestens bei 10 % der Grundfläche des Raums liegen. Außerdem gelten für Wohnkeller Vorschriften hinsichtlich des Brandschutzes und des Zugangs zu Rettungswegen.

Lüftung im Keller: manuell oder über Lüftungsanlage

In den letzten Jahren haben auch automatische Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung und ausgeklügelte Haustechnik in vielen Kellern Einzug gehalten. Der Mix fördert ein wohngesundes Raumklima und hilft, Energie zu sparen. Ein besonderer Vorteil ist die automatische Steuerung der Raumluft: Die Gefahr der Entstehung von Schimmel wird dadurch minimiert und das Lüftmanagement deutlich erleichtert. Sauna, Fitnessraum und Bad profitieren davon genauso wie ein Gästebereich oder das Schlafzimmer. Auf diese Weise werden Kondenswasser, das wir beim Atmen erzeugen, sowie die feuchte Luft nach dem Benutzen von Dusche, Sauna oder Dampfbad „entschärft“. 

Welche Kellerbauweisen gibt es?

Die meisten Keller entstehen heutzutage als Fertigkeller in Form einer „Weißen Wanne“. Die manuell gemauerte Version, die wir noch aus den 70er- und 80er-Jahren kennen, kommt heute selten zum Einsatz. Da sie außen mit schwarzem Bitumen und Kunststoff abgedichtet wird, nennt der Bauexperte sie „Schwarze Wanne“. 

Welche Art von Wanne eingesetzt wird, ist nicht nur Geschmackssache. Vielmehr geben die Art der Bodenbeschaffenheit und das Grundwasser den Ausschlag, welche Variante umgesetzt werden sollte. Denn die Kellerwände benötigen nicht nur eine Wärmedämmung, sondern auch einen optimalen Schutz vor der Erdfeuchte und dem Tau- und Regenwasser. 

Wenn das künftige Gebäude ständig oder temporär dem Grundwasser ausgesetzt sein wird, kommt die belastbare, wasserundurchlässige Weiße Wanne aus Ort- oder WU-Beton zum Einsatz. Sobald die Fugen fachgerecht abgedichtet sind, benötigt sie keine aufwendigen zusätzlichen Abdichtungsmaßnahmen. Bei der gemauerten Variante hingegen muss der Keller noch mit Bitumen oder Kunststoff gegen Nässe geschützt werden.

Kosten eines Kellers

Über den Daumen gepeilt, kann man bei Neubau-Immobilien mit oder ohne Keller von einem Kostenunterschied in Höhe von rund 20 % sprechen. Dabei kommt es aber sehr darauf an, wie das Erdreich beschaffen ist, das für einen Keller abgegraben und entsorgt werden muss. Je mehr Aufwand die Vorarbeiten für den Bau bereiten, desto teurer fällt der Keller aus.

Was Kosten entstehen lässt

Um den Kostenunterschied, den der Bauträger dir darlegt, etwas nachvollziehen zu können, haben wir einmal die wichtigsten planerischen und baulichen Prozesse zusammengetragen, die erforderlich sind, um einen Keller zu bauen. 

Zunächst erfolgt die Untersuchung des Baugrunds und des Erdreichs, um die Gegebenheiten vor Ort zu bewerten. Danach folgt die Grundstücksvermessung und die Einmessung des Kellers, um die genauen Maße des künftigen unterirdischen Baus planen zu können.

Parallel dazu wird der Keller selbst geplant – einschließlich der Statik- und Prüfstatik. Mit der Baueingabe und Beantragung der Anschlüsse wird die Basis für die rechtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen gelegt.

Nun beginnt der eigentliche Bau des Kellers. Zunächst werden die Erdarbeiten durchgeführt und der Baugrund vorbereitet. Anschließend erfolgt die Errichtung der sogenannten Sauberkeitsschicht. Dann sind die Fundamenterstellung und Bodenplatte an der Reihe. Während dieses Prozesses werden auch die Hausanschlüsse gesetzt.

Die Wandherstellung und Deckenbetonierung markieren mit der Abdichtung, der Drainagelegung und der Wiederverfüllung, um sicherzustellen, dass der Keller vor Feuchtigkeit geschützt ist, die nächsten Schritte. Sobald die Fenster und Türen montiert wurden, die Verputzarbeiten, das Einbringen von Estrich und Bodenbelägen erfolgt ist und die Heizungs- und Lüftungs-, die Sanitär- und Elektroanlagen installiert sind, werden noch Maßnahmen für einen optimalen Wärmeschutz vorgenommen. Dazu gehört beispielsweise die Isolierung der Kellerdecke.

Unsere Recherche zum Preis

Je nach Hersteller und ausführender Firma fallen die Kosten recht unterschiedlich aus. Darum ist es ein wenig gefährlich, konkrete Preise zu nennen. Die Commerzbank hat auf ihrer Website allerdings Baukosten für den Keller als Kalkulationshilfe aufgelistet. Diese halten wir für nachvollziehbar.

Für eine Bodenplatte ohne Keller fallen laut der Bank Baukosten in Höhe von etwa 20.400 € an. Für einen Fertigkeller setzt das Geldinstitut Kosten von durchschnittlich 300 € pro m² Kellerfläche an. Eine „Weiße Wanne“, die im Grundwasser steht, erreicht laut Commerzbank Kosten von rund 67.000 Euro.

Da jede Immobilie und jeder Baugrund einzigartig sind, solltest du mit deinem Bauträger sprechen und dich auch von ihm beraten lassen. Im besten Fall hat er zwei Varianten mit und ohne Keller in petto: Dann kannst du gemeinsam mit dem Bauträger herausfinden, welche für dich die geeignete Immobilie ist. Und er wird dir transparent erklären, was in welcher Weise in den Preis des Kellers mit einfließt.

Wir raten außerdem: Versuche, ein bisschen in die Zukunft zu schauen. Planst du Kinder oder soll deine Familie noch Zuwachs bekommen? Oder verkleinert sich bald der Haushalt, weil die Kinder flügge werden? Es kommt auf deine Bedürfnisse und Gewohnheiten sowie deinen Umgang mit der Vergangenheit an, wie dein Keller gestaltet werden soll. Ein Gespräch unter Bekannten oder Freunden öffnet häufig auch die Augen für Aspekte, die man selbst zu Unrecht nicht als wichtig erachtet hat.

Du hast es sicher schon gemerkt: Ich gehöre zur Fraktion „Keller? Auf jeden Fall!“. Warum Wohnraum opfern? Ich bin froh über den Stauraum und die Nutzungsmöglichkeiten. Ich gestehe allerdings: Auch bei uns residiert im Keller der berühmte Farbeimer mit einer Farbnuance, die keinem Raum im Haus zuzuordnen ist, als langjähriger Dauergast. Heute zieht er aus!

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