Es gibt Wohnungen, in die verliebt man sich auf den ersten Blick. Genau so soll es aussehen, das Wunsch-Domizil. Nur: wie realistisch ist dieser Kauf? Lesen Sie in diesem Beitrag einige Kriterien für den realistischen Immobilienkauf.
Auch wenn es schwer fällt, angesichts der Vielzahl an sehr schönen und viel versprechenden Wohnungen und Häusern, die zurzeit auf dem Immobilienmarkt angeboten werden: checken Sie vor dem Kauf genau ab, ob Sie sich diese Immobilie langfristig tatsächlich leisten können. Hier unsere Tipps für den ersten Realitäts-Check.
1: Über welche Einnahmen verfügen Sie jeden Monat?
Die meisten von uns beziehen an dieser Stelle zuerst ihr Gehalt mit ein. Ebenso zählen Mieteinnahmen (sofern vorhanden), Einkünfte aus Börsengeschäften, Renten und Unterhaltsgelder jeglicher Art dazu. Verzichten Sie am Besten darauf, Bonuszahlen, Urlaubs- und Weihnachtsgeld als feste Größe hier langfristig mit einzukalkulieren. Diese Regelungen können sich ändern und zunächst geht es darum, festzustellen, welche „fixen“ und berechenbaren Einnahmen Sie zum Immobilienkauf über 10 bis 15 Jahre einplanen können.
Selbstständige ziehen an dieser Stelle am Besten den Gewinn der letzten fünf Jahre zu Rate. Selbst wenn zahlreiche Kreditinstitute auf lediglich drei Jahren Gewinn-Aufstellungen bestehen – kalkulieren Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit fünf Jahre.
Auch wenn Sie bereits eine oder mehrere Immobilien besitzen und regelmäßige Mieteinnahmen einkalkulieren: gehen Sie auch davon aus, dass für die Instandsetzung dieser Wohnungen/Häuser Kosten anfallen können oder dass die Immobilie nicht immer vermietet ist. Es mag nicht Ihrem Naturell entsprechen, aber eine vorsichtige und eher pessimistische Kalkulation unter Einbeziehung von „Unwägbarkeiten“ hat sich für zahlreiche Käufer bewährt.
2. Welche fixen Ausgaben fallen an?
Neben Miete, Essen, Kleidung, Versicherungen und Urlaub gibt es eine ganze Reihe weiterer Ausgaben, die jährlich anfallen. Versuchen Sie, so genau wie möglich zu sein: in welchen Vereinen sind Sie? Welcher Betrag entfällt auf die Werkstatt für den PKW? Unterstützen Sie Ihre Kinder finanziell oder leisten Sie finanzielle Unterstützung für einen früheren Partner? Gibt es Kredite, die Sie noch abbezahlen müssen? All dies gehört in diese Tabellenspalte.
Ziehen Sie nun die Ausgaben von den Einnahmen ab, so erhalten Sie den Betrag, der Ihnen zur künftigen Abbezahlung des Eigenheims tatsächlich in jedem Monat zur Verfügung steht. Vergleichen Sie den angegebenen Kaufpreis. Ist der Erwerb nach wie vor möglich? Umso besser.
3. Wie viel Eigenkapital liegt vor?
Nachdem Sie die Ein- und Ausgaben herangezogen haben, können Sie sich Ihrem Eigenkapital widmen. In gängigen Ratgebern steht in der Regel, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte. Ein Tipp: Lassen Sie es ruhig über 30 Prozent sein. Umso entspannter ist die spätere Tilgungsrate. Und umso eher ist die Immobilie abgezahlt.
Wussten Sie schon, dass zum Eigenkapital nicht nur Geld zählt? Auch wertvolle Antiquitäten, Gold, Aktien und weitere Sachwerte können Sie getrost dazuzählen. Wenn Sie sich bei einem Sachwert, zum Beispiel Schmuck oder einem sehr alten Möbelstück nicht hundertprozentig sicher sind, wie viel es tatsächlich Wert ist: lassen Sie es schätzen und schriftlich vermerken.
Wichtig: damit die Zukunft so entspannt wie möglich bleibt, ist es ratsam, nicht das gesamte Eigenkapital in den Kauf der Traum-Immobilie zu stecken. Behalten Sie Reserven: für unvorhersehbare Ereignisse ebenso wie für weitere Wünsche.
4. Achtung Zusatzkosten
Beachten Sie beim Kauf, dass Sie ca. 10 Prozent des Kaufpreises für weitere Nebenkosten veranschlagen müssen. Dazu zählen Notargebühren, ggf. Maklerprovisionen, Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch, ggf. Kosten für Sachverständige, Kosten für zusätzliche Ausstattungswünsche oder zur Gestaltung von Freiflächen, um nur einige zu nennen. Die Zusatzkosten variieren, je nachdem ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen. Bei beiden gilt jedoch das Fazit: kalkulieren Sie nicht zu knapp.
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