Steuern sparen beim Immobilienkauf

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Ob du eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben möchtest oder zum Selbstbezug: ein eigenes Zuhause kostet viel Geld. Da sind Posten, die du steuerlich geltend machen kannst, sehr willkommen. Es gibt nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Eigennutzer Steuervorteile, die helfen, die eigene Immobilie in ihrem Wert zu erhalten und das Bankkonto zu schonen. Viele wertvolle Tipps findest du in diesem Beitrag. Jetzt informieren und sparen!

Wir zeigen dir auch, wie das Finanzamt Maßnahmen an deiner Immobilie einordnet. Das ist wichtig, weil es auf die genauen Arbeiten und den Betrag der Kosten dafür ankommt, ob du dein ausgegebenes Geld gleich oder über mehrere Jahre steuerlich geltend machen kannst.

Grunderwerbsteuer: Separate Posten bieten Einsparpotenzial

Die Grunderwerbsteuer ist eine der ersten Steuern, die bei einem Immobilienkauf für den Käufer oder die Käuferin fällig wird. Sie berechnet sich aus dem Kaufpreis deiner Immobilie. Je nach Bundesland setzt der Fiskus dafür zwischen 3,5 % und 6,5 % an.

Sparpotenzial: Wenn im Kaufvertrag bestimmte Bestandteile des Kaufpreises separat ausgewiesen werden, etwa Mobiliar, der Wintergarten, die Sauna oder die Küche, lässt sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer verringern. Denn die Ausgaben dafür werden nicht der Immobilie selbst zugerechnet – und so auch nicht versteuert.

Nebenkosten bei der Kapitalanlage: steuermindernde Posten geltend machen

Bestimmte Posten, die zu den Kaufnebenkosten zählen, können unter Umständen von der Steuer abgesetzt werden. Dazu muss die Immobilie aber als Kapitalanlage dienen.

Einsparpotenziale: Die gibt es beispielsweise bei den Maklergebühren für die Vermietung des Hauses oder der Wohnung. Die Kosten für die Leistungen des Maklers kannst du zur Steuerminderung nutzen. Wenn die Immobilie vermietet wird, können die Kosten für den Makler als Werbungskosten geltend gemacht werden. Darüber hinaus gelten die Notarkosten und Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten – und mindern deine Steuern.

Ein junges Paar besichtigt mit einer Maklerin eine Wohnung im Rohbau.
Sparpotenzial Makler: Wer seine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, kann den Immobilienmakler steuermindernd absetzen. Bild: pexels/Pavel Danilyuk

Grundsteuer: jedes Jahr wieder fällig

Nach dem Kauf wird für die Immobilie seitens des Finanzamts jährlich die Grundsteuer eingezogen. Die Höhe dieser Steuer hängt vom Einheitswert der Immobilie, der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Die Grundsteuer fällt für jede Immobilie an – ob Neubau oder Bestandsimmobilie zur Eigennutzung oder Kapitalanlage.

Sparpotenzial: Wenn du deine Immobilie vermietest, darfst du die Grundsteuer als Werbungskosten absetzen. Das Gros der Vermieter legt die Grundsteuer allerdings auf ihre Mieter um. Wenn du auch so verfährst, kannst du die Grundsteuer nicht absetzen.

Spekulationssteuer – Gewinne versteuern bei Immobilienverkauf

Kaufst du eine Kapitalanlage mit dem Plan, sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn zu verkaufen, musst du bedenken, dass für den Gewinn Spekulationssteuer anfallen wird. Diese Steuer richtet sich nach deinem Einkommenssteuersatz. Klingt nicht so gut. Aber es gibt auch hierfür eine Lösung, die für manche Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer infrage kommt.

Sparpotenzial: Wenn du deine Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei vorhergehenden Jahren selbst bewohnt hast, entfällt die Spekulationssteuer. Das ist natürlich nur etwas für Menschen, die den Umzug nicht scheuen. Grundsätzlich ist es aber ein durchaus häufig genutztes Instrument, um Steuern zu sparen.

Finanzierungskosten

Die meisten Immobilienkäufe geschehen mithilfe eines Darlehens. Auch da haben Kapitalanleger beim Fiskus die Nase vorn.

Ein Taschenrechner wie dieser hilft, beim Immobilienkauf Steuern zu sparen.
Finanzierungskosten lassen sich – für Kapitalanleger – absetzen. Bild: pixabay/Bru-nO

Sparpotenzial: Die Zinsen, die du für ein Darlehen zum Kauf einer Kapitalanlage zahlst, kannst du steuerlich im Rahmen der Werbungskosten direkt absetzen. Die Tilgung des Kredits selbst darfst du hingegen nicht geltend machen. Darüber hinaus sind auch die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag im Zusammenhang mit der Finanzierung absetzbar – aber nur, wenn die Immobilie vermietet wird.

Riestervertrag: Wohn-Riester hilft beim Steuersparen

Wenn du einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester abgeschlossen hast, genießt du ebenfalls kleine Steuervorteile. Auch wenn viele sagen, dass ein Riestervertrag kein ideales Vorsorge-Instrument ist und dringend überarbeitet werden muss – Immobilieneigentümer mit Wohn-Riester-Vertrag stehen nicht mal so schlecht da.

Sparpotenzial: Dein Kapital aus dem Wohn-Riestervertrag kannst du in deine Immobilienfinanzierung investieren. Dabei sind deine Riester-Beiträge ebenso steuerlich absetzbar wie die Zulagen, die du dafür erhältst. So lassen sich jährlich bis zu 2.100 € an Steuern sparen.

Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung: Vorsteuer abziehen

Wer eine Immobilie gewerblich nutzt oder vermietet, muss unter Umständen Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen erheben. Das betrifft häufig Vermieterinnen und Vermieter von Ferienwohnungen. Sparpotenzial: Entscheidest du dich für eine gewerbliche Vermietung und fällt dafür Umsatzsteuer an, kannst du die Vorsteuer, die beim Bau oder Kauf der Immobilie anfällt, beim Fiskus geltend machen.

Abschreibungen bei Kapitalanlagen und Sonderfall Denkmalimmobilie

Als Kapitalanleger profitierst du außerdem von den sogenannten Abschreibungen. Da sieht der Gesetzgeber mehrere Modelle vor.

Für vermietete Immobilien kannst du die Absetzung für Abnutzung (AfA) beim Fiskus geltend machen. Für Bestandsimmobilien darfst du jährlich 2 % der Anschaffungskosten abschreiben. Bei Neubauten mit Herstellungsdatum ab dem 1. 1. 2023 beträgt die AfA sogar 3 % und gilt für einen Zeitraum von 33 Jahren.

Eine Altbaufassade erstreckt sich über mehrere Häuserblöcke.
Denkmalschutzimmobilien stellen beim Immobilienkauf steuerlich einen Sonderfall dar. Bild: pixabay/Lapping

Einen Sonderfall stellen Denkmalschutzimmobilien zur Kapitalanlage dar. Für diese Immobilien gibt es einen besonders attraktiven Steuerbonus. Die Sanierungskosten können über zwölf Jahre verteilt steuerlich abgesetzt werden: 8 % in den ersten acht Jahren und 4 % in den darauf folgenden vier Jahren. Dieser große Steuervorteil macht Denkmalschutzimmobilien für Kapitalanleger besonders interessant.

Heimarbeitsplatz: im Sonderfall steuerlich absetzbar

Endlich mal was für Selbstnutzer! Falls du in deinem neuen Zuhause ein Arbeitszimmer einplanst, kannst du es unter Umständen bei der Steuer geltend machen. Dafür gelten aber strenge Regeln. So darf dir kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stehen und du musst dein Büro ausschließlich zum Arbeiten nutzen.

Sparpotenzial: Du darfst dafür jährlich bis zu 1.250 € Werbungskosten ansetzen, wenn du als Arbeitnehmerin oder Arbeitnehmer in deiner Firma keinen eigenen Platz zum Arbeiten hast und deswegen mindestens einen Teil deiner Arbeitszeit zu Hause verbringst. Arbeitest du ausschließlich von zu Hause aus, ist dein Arbeitszimmer unbegrenzt abzugsfähig. Das gilt zum Beispiel für Selbstständige und Freiberufler.

Eine junge Frau im Homeoffice sitzt mit Laptop in ihrem kleinen Apartment auf dem Boden.
Kosten für’s Arbeitszimmer absetzen: nicht selten fragt das Finanzamt nach. Bild: pexels/Vlada Karpovich

Die Kosten für dein Arbeitszimmer musst du anteilig ermitteln, um sie über die Steuererklärung geltend machen zu können. Was in die Kostenaufstellung gehört, sind zum Beispiel die Gebäudeabschreibung, Kreditzinsen, Energiekosten, die Grundsteuer, Versicherungsgebühren sowie weitere Nebenkosten. Wer zu großzügig mit sich und seiner Kostenlast für das Arbeitszimmer ist, bekommt eins auf die Finger. Darum gilt es, die Ausgaben so realistisch wie möglich zu bestimmen.

Berufsbedingter Umzug: der Fiskus sagt ja zur Steuerersparnis

Wenn du deinen Wohnort nachweislich aus beruflichen Gründen wechselst, kannst du die damit verbundenen Kosten als Werbungskosten geltend machen. Du musst allerdings dem Finanzamt belegen, dass sich dein Arbeitsweg durch den Umzug erheblich verkürzt hat oder du zugunsten deiner Arbeitsstelle aus dem Ausland zurückgekehrt bist.

Sparpotenzial: Absetzen kannst du dann unter anderem die Transportkosten sowie Meldegebühren für dich und dein Auto. Auch die Kosten, die im Zuge eines Schulwechsels deiner Kinder anfallen, kannst du in der Steuererklärung angeben. Ein Steuerberater kann dir dazu genaue Informationen geben.

Junge Männer laden eine riesige Pflanze in einen Umzugswagen.
Steuersparpotenzial in Sicht: Umzugskosten lassen sich von der Steuer absetzen. Bild: Unsplash/Handiwork NYC

Handwerkerleistungen bei selbst genutzten Immobilien: Es gilt die 20 %-Regel

Noch eine Steuerersparnis, die auch mal Eigennutzern zu Gute kommt: Du kannst bestimmte Handwerkerleistungen in und an deiner Immobilie im Rahmen des Haushaltsnahe-Dienstleistungen-Gesetzes steuerlich geltend machen. Ob Garten, Innenwand, Fassade, Boden oder Dach: Steuermindernd wirken Arbeiten, die in oder an deiner selbst genutzten Immobilie durchgeführt werden, wie z. B. Renovierungen, Reparaturen oder Modernisierungen.

Sparpotenzial 1: Auf diese Weise sind 20 % der Arbeitskosten von Handwerkern absetzbar. Die Summe pro Handwerkerrechnung darf aber 1.200 € pro Jahr nicht übersteigen.

Sparpotenzial 2: Handwerkerrechnungen sammeln: Damit darfst du aufs Jahr gerechnet bis zu 6.000 € absetzen.

Sparpotenzial 3: Planst du mehrere Maßnahmen und bist dir sicher, dass die Handwerkerkosten die Höchstgrenze von 6.000 Euro übersteigen werden? Vielleicht lassen sich die Arbeiten auf zwei Jahre aufteilen – oder die Rechnungsstellung. Für das Finanzamt zählt nur das Datum, an dem die Rechnung bezahlt wurde.

Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien

Da weiter oben bereits der Begriff Abschreibung gefallen ist, gehen wir an dieser Stelle einmal genauer darauf ein, welche für Immobilieneigentümer und -eigentümerinnen relevanten Unterschiede es gibt. Aber was ist das überhaupt, eine Abschreibung? Sie ist ein Instrument, um die Anschaffungs- oder Herstellungskosten deiner Immobilie steuerlich abzusetzen. Du kannst diese Kosten von dem Einkommen abziehen, das du versteuern musst – und deine Steuerlast verringern.

Lineare Abschreibung – auch was für Eigennutzer

Die lineare Abschreibung kann bei allen Immobilien angewandt werden und erfolgt gleichmäßig über die Nutzungsdauer des Gebäudes. Je nach Baujahr der Immobilie gelten folgende Abschreibungssätze:

3 % pro Jahr für Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer: 33 1/3 Jahre).

2 % pro Jahr für Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 errichtet wurden (Nutzungsdauer: 50 Jahre).

2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden (Nutzungsdauer: 40 Jahre).

Degressive Abschreibung für neu gebaute Kapitalanlagen

Die degressive Abschreibung ist seit der Einführung des Wachstumschancengesetzes wieder erlaubt – für Kapitalanleger und Investoren, die ihre Neubau-Immobilie (mit mindestens Effizienzhaus 55-Standard) vermieten. Diese Art der Abschreibung ist nach § 7 Abs. 5 EstG (Einkommensteuergesetz) geregelt und ermöglicht es, dass Immobilieninvestoren sechs Jahre lang Investitionskosten abschreiben. Im ersten Jahr darf man 5 % geltend machen. Der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie verringert sich danach von Jahr zu Jahr, ist also degressiv (absteigend). Es ist auch möglich, zur linearen Abschreibung zu wechseln. Dann werden 3 % abgeschrieben.

Sonder-AfA für neue Mietwohnungen: Steuergeschenk für Investoren

Auch eine Sonder-AfA, aber nur für Neubauten und Investoren, gibt es wieder. Dafür müssen die Neubauten für den Mietwohnungsmarkt vorgesehen sein, nach Standard Effizienzhaus 40 gebaut werden und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) tragen. Die begünstigte Baukostenobergrenze wurde im Rahmen des Wachstumschancengesetzes um 400 € pro Quadratmeter auf 5.200 €/m² heraufgesetzt (mehr Kosten dürfen also nicht entstehen, um die Sonder-AfA zu erhalten) und die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten von 2.500 auf 4.000 Euro pro m² erhöht.

Die Sonder-AfA in Höhe von jährlich 5 % für diese besonders energieeffizienten Gebäude kann über einen Gesamtzeitraum von vier Jahren zusätzlich in Anspruch genommen werden – und mit der degressiven AfA kombiniert werden.

Das Gebäude muss wirklich ein Neubau sein. Aufstockungen sind ausgenommen, und auch bei selbst genutzten Immobilien, die also nicht vermietet werden, ist diese Abschreibungsmöglichkeit ausgeschlossen.

Es gibt hinsichtlich der steuerlichen Behandlung aber nicht nur einen Unterschied zwischen Neubau, Bestand und der Eigenschaft bzw. den Zielen der Käuferin bzw. des Käufers. Fallen nach dem Kauf Maßnahmen an oder in der Immobilie an, gibt es auch verschiedene Blickwinkel und Folgen für die Steuererklärung.

Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Erhaltungsaufwand: steuerlich betrachtet

Das Steuerrecht unterscheidet bei Investitionen in Immobilien zwischen drei Arten an Kosten. Darüber sollte jeder Immobilieneigentümer und jede -eigentümerin Bescheid wissen, sonst gibt es nach der Steuererklärung vielleicht eine böse Überraschung.

Anschaffungskosten

Unter Anschaffungskosten versteht man die Kosten, die beim Kauf einer Immobilie entstehen. Dazu zählen der Kaufpreis sowie alle weiteren Kosten, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie in Verbindung stehen.

– Grunderwerbsteuer

– Notar- und Grundbuchkosten

– Maklergebühren

– Gerichtskosten, die im Rahmen des Grundbucheintrags anfallen

Wichtigster Punkt: Die Anschaffungskosten können nicht sofort steuerlich geltend gemacht werden, sondern müssen über die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes linear abgeschrieben werden. Dabei ist nur der Gebäudewert, nicht aber der Grundstücksanteil abschreibbar.

Herstellungskosten

Herstellungskosten entstehen, wenn ein Gebäude neu gebaut oder durch bauliche Maßnahmen erweitert wird. Dazu gehören beispielsweise ein Anbau und der Ausbau des Dachgeschosses. Auch größere bauliche Veränderungen, die den Wert des Gebäudes deutlich steigern oder die Nutzfläche erweitern, zählen zu den Herstellungskosten. Ob du einen Wintergarten neu errichten lässt, anbaust oder aufstockst: all das lässt sich bei den Anschaffungskosten einordnen.

Wichtigster Punkt: Wie die Anschaffungskosten müssen die Herstellungskosten über die AfA abgeschrieben werden. Diese Abschreibung erfolgt in der Regel linear über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie.

Auf einen Blick: Sparmöglichkeiten für Kapitalanleger und Eigennutzer
Für Kapitalanleger

Grundsteuer

Spekulationsssteuer

Finanzierungskosten

Umsatzsteuer (unter best. Voraussetzungen)

Lineare Abschreibung

Degressive Abschreibung (AfA)

Sonder-AfA für Neubauten

Erhaltungsaufwand

Für Eigennutzer

Arbeitszimmer (unter best. Voraussetzungen)

Handwerkerleistungen (20% Regel)

Lineare Abschreibung

Erhaltungsaufwand: mit klaren Grenzen

Das Finanzamt unterscheidet von diesen oben genannten Kosten noch die Aufwendungen für die Erhaltung einer vermieteten Immobilie. Hier kommt also wieder ein Absatz für angehende Kapitalanleger. Zum Erhaltungsaufwand gehören Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie herstellen oder eben erhalten. Wichtig ist allerdings, dass durch die Renovierungen und Modernisierungen der Wert der Immobilie nicht signifikant erhöht wird und auch hinsichtlich der Kosten nicht aus dem Ruder laufen. Warum das so ist, erklären wir einige Absätze weiter.

Folgende Maßnahmen erkennt der Fiskus als Erhaltungsaufwand an:

  • Maler-, Tapezier- und Lackierarbeiten
  • Renovierung bzw. Instandsetzung von Fußbodenbelägen
  • Reparatur der Heizung und Einbau einer energieeffizienten Anlage
  • Einbau von Isolierglasfenstern
  • Beseitigung von nachträglich festgestellten Mängeln wie Feuchtigkeitsschäden
  • Modernisierung der Elektro- oder Sanitärinstallation

Die Kosten für Maßnahmen, die im Rahmen eines Erhaltungsaufwands anfallen, dürfen bei vermieteten Immobilien sofort in voller Höhe abgesetzt werden. Sie mindern die Steuerlast, die durch die Mieteinnahmen angesetzt werden würde.

Wichtigster Punkt und großes ABER: Fallen diese Kosten jedoch in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf an und übersteigen sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ordnet sie das Finanzamt bei den (anschaffungsnahen) Herstellungskosten ein. Das bedeutet für dich dann: Du kannst deine Ausgaben nicht sofort absetzen und darfst sie nur über die gesamte Nutzungsdauer deines Gebäudes abschreiben. Luxussanierungen als Erhaltungsmaßnahmen ausweisen? Das Finanzamt sagt „no“. Der vorige Wohnstandard sollte bei Renovierungen und Sanierungen somit in etwa eingehalten werden, wenn man die Maßnahmen steuerlich sofort vom Tisch haben möchte. Sonst dauert es erst mal…

Auch Eigennutzer haben einen Erhaltungsaufwand. Oft nicht zu knapp! Trotzdem sind die Kosten für den Erhaltungsaufwand bei einer Selbstnutzung nicht abzugsfähig. Sparpotenzial ergibt sich durch die Möglichkeit, die Handwerkerkosten steuerlich zu 20 % im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen geltend zu machen.

Kapitalanleger und Investoren: steuerlich die Nase vorn

Kapitalanleger haben, wenn es um steuerliche Vorteile geht, gegenüber Eigennutzern nach wie vor die Nase vorn. Während Eigennutzer keine Abschreibungen auf den Gebäudewert vornehmen können, steht Kapitalanlegern die Möglichkeit offen, sowohl die Anschaffungs- und Herstellungskosten als auch Modernisierungen über die sogenannte Abschreibung (AfA) steuerlich geltend zu machen. Zudem können Kapitalanleger Zinskosten für Finanzierungen und Aufwendungen für Instandhaltungen und Verwaltungskosten absetzen, während diese Kosten von Selbstnutzer nicht geltend gemacht werden können. Da muss noch mehr getan werden, findest du nicht?

Das Wachstumschancengesetz hat für den Neubau von Mietwohnungen erhebliche Steuererleichterungen mitgebracht. Kapitalanleger und Investoren, die ihre Immobilie dem Mietmarkt zuführen, sind also für eine ganze Weile fiskalisch besonders privilegiert. Dank Sonder-AfA und der degressiven Abschreibung können sie in den ersten vier Jahren bis zu 32 % der Kosten abschreiben. Damit könnte das Wachstumschancengesetz sich auf das gesamte Neubau-Segment positiv auswirken. Denn die Bauträger, die sowohl den Miet- als auch den Kaufmarkt bedienen, erhalten für den Bau von Mietwohnungen mehr Planungssicherheit – was in der Folge auch so manches Projekt am Kaufmarkt möglich machen und stärken wird.

Text:   Kerstin Funke
Title Image:   filmfoto / iStock

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