Was dich als Käufer beim Notartermin erwartet

Endlich! Die Immobilie ist gefunden und die Finanzierung steht. Jetzt geht es weiter. Du fragst dich: Als Käufer beim Notartermin, was erwartet mich dort? Was muss ich mitbringen und wie läuft der Termin ab? In unserem Beitrag findest du die Antworten!

Ob Neubauhaus oder Eigentumswohnung aus dem Bestand: Bis deine Traumimmobilie wirklich dein Eigentum ist, gilt es mehrere Stationen zu absolvieren. Denn mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags im Büro deines Maklers oder Bauträgers ist es nicht getan. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Auch unter Nachbarn ist ein Immobilien- oder Grundstücksverkauf ohne Mitwirkung eines Notars in Deutschland nicht möglich. Das ist gut so. Denn bei solch hohen Summen, die vom Käufer zum Verkäufer wandern, sollte alles mit Recht, Ordnung sowie unter größter Sicherheit ablaufen. Da fällt die Gebühr, die der Notar für seine Beurkundung und weiteren Dienste erhebt, zwar durchaus ins Gewicht, aber es hilft kein Klagen: Der Notartermin ist Pflicht. Ohne Notar kein Grundbucheintrag!

Die wichtigsten Fakten zum Notartermin

Was passiert beim Notar und wie kannst du dich als Käufer auf den Termin bestmöglich vorbereiten? Wer bestellt überhaupt den Notar und gibt es einen Unterschied zwischen Wohnungs- und Hauskauf sowie Neubau- und Bestandsimmobilie? Wir haben für dich die wichtigsten Fakten zum Notartermin zusammengetragen, damit du dich grundlegend über alle Punkte, die einen privaten Immobilienkäufer betreffen, informieren kannst. In unserem Beitrag erfährst du außerdem, welche Unterlagen du mitbringen musst und worauf du bei der Prüfung des vom Notar formulierten Vertrags und während des Termins achten solltest. Zudem geht es um die Frage, was nach dem Notartermin kommt und was passiert, wenn du den Notartermin nicht selbst wahrnehmen kannst. Wir verraten schon einmal: Auch dafür gibt es eine Lösung.

Was leistet der Notar?

Viele denken, dass ein Notar lediglich einen Stempel auf den Kaufvertrag setzt. Doch hat er umfangreiche Pflichten und Dienste zu erbringen, damit dein Immobilienkauf dich zum Eigentümer macht. Er muss beide Kaufvertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten aufklären und ist gehalten, den Vertrag im Sinne eines neutralen und unabhängigen Vermittlers zwischen beiden Parteien zu gestalten. Nach dem Notartermin ist seine Arbeit noch lange nicht getan. Denn dann kümmert er sich darum, dass der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eingetragen wird und dass vorher alle rechtlichen Schritte zur Absicherung der Parteien eingehalten werden. Dazu gehört beispielsweise auch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zum Schutz des Käufers.

Der Vorlauf: oft mit Vorvertrag

Wenn du dein Traumzuhause oder deine Kapitalanlage gefunden hast und mit dem Verkäufer einig geworden bist, wird zwischen Verkäufern und Käufern oft ein Vorvertrag aufgesetzt, um dem beabsichtigten Verkauf einen schriftlichen Rahmen zu geben. Das formulieren wir deshalb so, weil ein Vorvertrag nur dann rechtlich verbindlich ist, wenn ein Notar diesen beurkundet hat. Fehlt sein Stempel, kann die Immobilie trotz des Schriftstücks an einen anderen Käufer verkauft werden. Ohne Notar ist dieser Vertrag also nur eine Art Absichtserklärung zwischen den Parteien, aber nicht bindend.

Ist ein Vorvertrag dann nicht eher als sinnlos zu betrachten? Nein! Er wird oft abgefasst, wenn die Finanzierung des Käufers noch nicht in trockenen Tüchern ist und es absehbar ist, dass noch etwas Zeit vergehen wird, bis diese vom finanzierenden Institut zugesagt ist. Er verschafft dir also eine Verschnaufpause und nimmt erst mal etwas Druck aus dem Prozess, wenn der Notartermin nicht zeitnah stattfinden kann. Gerade wenn nicht viel Eigenkapital im Hintergrund ist, kann sich eine Finanzierungszusage hinziehen. Mit einem notariell beurkundeten Vorvertrag hast du eine gewisse Sicherheit, dass deine Immobilie dann noch für dich da ist.

Auch wichtig zu wissen: Auf Basis eines Vorvertrags kann keine Partei zum Kauf oder Verkauf gezwungen werden. Der Vorvertrag enthält aber in der Regel eine Schadensersatzklausel. Sollte der Käufer oder Verkäufer vom Kauf zurücktreten, geht das dann nicht, ohne die andere Partei dafür zu entschädigen. Übrigens: Eine geplatzte Finanzierung befreit den Käufer nicht von Schadensersatzansprüchen des Verkäufers. Der Vorvertrag kann ein wichtiges Instrument sein, um Nägel mit Köpfen zu machen. Wahr wird dein Traum vom Immobilieneigentum erst nach dem Notartermin.

Wer bestellt und bezahlt den Notar?

Es ist üblich, dass der Käufer das zu beauftragende Notariat auswählt. Grundsätzlich darf das in Absprache mit dem Käufer auch der Verkäufer oder Makler. Häufig gehört das Organisieren des Notartermins zum Service des Bauträgers oder des vermittelnden Maklers. Für den Käufer ergibt sich kein Nachteil, wenn er die „Organisationshoheit“ abgibt, denn der Notar ist einer Dienstpflicht verpflichtet – und damit zu Neutralität gegenüber beiden Parteien.

Der Käufer bezahlt die Gebühren, die der Notar erhebt – es sei denn, es gibt eine andere Vereinbarung mit dem Verkäufer. Sollte es doch zu Unstimmigkeiten mit dem Notariat kommen und fühlst du dich dort nicht gut betreut, kannst du den Notar auch wechseln. Ein Preisvergleich ist unnötig: Die Gebühren sind über eine Tabelle gesetzlich geregelt und somit bei jedem Notariat gleich.

Bereitstellung der erforderlichen Unterlagen

Das Notariat kann mit der Vorbereitung des Notartermins loslegen, wenn alle wichtigen Unterlagen und Informationen, die für den Vertrag relevant sind, vorliegen. Als Käufer musst du dem Notar die Adresse des Verkäufers sowie der Immobilie nennen. Der Verkäufer wird dann angewiesen, dem Notar sämtliche Unterlagen zum Haus oder Grundstück zur Verfügung zu stellen.

Ausweise und Steuer-IDs

Beide Parteien müssen sich beim Notar ausweisen. Das kann über einen gültigen Personalausweis oder Reisepass erfolgen. Achte bitte darauf, dass dein Dokument nicht abgelaufen ist! Des Weiteren benötigt der Notar von dir die Steuer-Identifikationsnummer (nicht die Steuernummer), denn das Finanzamt ist natürlich ebenfalls involviert, wenn eine Immobilie verkauft wird.

Kaufvertrag und Sonderfall Bauträgervertrag bei Neubau-Immobilien

Auch der Kaufvertrag, Grundbuchauszug, das Lastenverzeichnis und, falls vorhanden, Grundschuldunterlagen müssen dem Notar vorgelegt werden. Außerdem gehören der Nachweis über geleistete Anzahlungen, die Baubeschreibung, der Energieausweis und die Verkaufsunterlagen inklusive Bauplan ins Dokumentenpaket. Sofern die Immobilie mit einem Bauträgervertrag gekauft wird, fließen die vertraglichen Regelungen aus diesem Vertrag mit ein.

Dazu muss man wissen: Wird eine Neubau-Immobilie verkauft, die noch in Planung oder im Bau ist, kommt der Bauträgervertrag zum Tragen. Der Vertrag ist die Verbindung aus einem Werk- und Kaufvertrag. In den Bereich des Werkvertrags fällt dabei die Errichtung des Rohbaus. Alles andere, so auch Fenster und Dachziegel, Türen sowie andere bewegliche Fertigteile, werden im Kaufvertrag fixiert. Im Endeffekt regelt der Bauträgervertrag, welche Leistungen im Kaufpreis inbegriffen sind. Was nicht drinsteht und mündlich vereinbart wurde, gilt im Fall der Fälle nicht.

In der Regel ist die Zahlung des Kaufpreises anders geregelt als bei einem Verkauf einer bereits gebauten Immobilie: Bezahlt wird dann in mehreren Raten, nach Baufortschritt. Dazu wird ein verbindliches Fertigstellungsdatum vertraglich fixiert und die Haftung des Bauträgers für Sachmängel vertraglich geregelt.

Finanzierungszusage

Sofern du als Käufer eine Finanzierung benötigst, ist es ausgesprochen ratsam, die Zusage und Unterlagen dazu dem Notar ebenfalls frühzeitig zur Verfügung zu stellen – vor dem Notartermin. Theoretisch kann ein Notartermin ohne die Finanzierungszusage stattfinden. Das stellt für dich allerdings ein hohes Risiko dar. Denn wenn die Finanzierung platzt, bist du trotzdem verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkäufer zu entrichten. In der Praxis ist es aber ohnehin normalerweise so, dass das Finanzierungsinstitut einen Nachweis für die Grundschuldbestellung sehen möchte, bevor es dein Darlehen auszahlt. Ein weiterer Grund für die Reihenfolge „Finanzierungszusage, dann Notartermin“ ist, dass du im Fall einer Grundschuldbestellung, die erst nachträglich erfolgt, noch einmal zum Notar gehen müssen. Zeit, die man auch anderweitig verbringen kann.

Bestehende Grundschuld löschen

Der Verkäufer muss gegebenenfalls ebenfalls Unterlagen einreichen, die ein Darlehen betreffen. Denn lastet auf der Immobilie ein noch nicht abbezahltes Darlehen, ist dafür bereits eine Grundschuld eingetragen, die vor dem Verkauf gelöscht werden muss, damit die Immobilie schuldenfrei übergeben werden kann.

Sind alle Unterlagen eingereicht und ist die Vertragsvorlage vom Notar formuliert, gehen Kopien davon an die beiden beteiligten Parteien. Der Notar muss dir und dem Verkäufer diesen Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem anberaumten Notartermin zur Verfügung stellen. Diese Wartezeit zwischen Erhalt des Entwurfstexts und Beurkundung soll Privatkäufer vor übereilten Kaufentscheidungen schützen. Zugleich soll diese Frist dir die Möglichkeit geben, den Vertrag genau zu prüfen oder prüfen zu lassen sowie alle weiteren Belange, die der Notar nicht für dich prüft, abklären zu lassen.

Man muss immer bedenken: Der Notar kennt die Immobilie nicht und muss sich auf die Ausführungen des Verkäufers verlassen. Dass Angaben zur Werthaltigkeit oder Wirtschaftlichkeit einer Immobilie richtig oder falsch sind, kann und muss er nicht prüfen. Auch Fragen zur künftigen Steuerbelastung sollte der Käufer vorab klären. Selbstverständlich kann er Änderungswünsche für den Kaufvertrag einbringen, die alle Parteien und der Notar dann miteinander abstimmen.

Da der Notar etwas Zeit zur Ausfertigung des Entwurfs benötigt, solltest du mit einem Zeitraum von drei bis vier Wochen zwischen der Bereitstellung der vollständigen Unterlagen für den Vertragstermin und dem Notartermin rechnen.

Was steht im Notarvertrag? Unterschied Haus und Wohnung

Ob Haus oder Wohnung, Bestand oder Neubau: Der Text der Notarurkunde beim Immobilienkauf geht grundsätzlich auf den Kaufgegenstand, das ist deine künftige Immobilie, ein und nennt die Rechte und Pflichten zum Kaufpreis, berücksichtigt etwaige Überlassungen, im Fall von Eigentumswohnungen beispielsweise bestehende Rücklagen, und fixiert das Zahlungsziel und die Übergabe.

Wohnungen brauchen mehr Text

Kaufst du eine Eigentumswohnung, fällt der Vertrag in der Regel deutlich länger aus als bei einem Einfamilienhaus. Der Grund ist, dass du nicht nur die Wohnung selbst erwirbst, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Anwesens. Darum fließt in den Kaufvertrag die Teilungserklärung ein, die schriftlich fixiert, wie das gesamte Objekt aufgeteilt ist und welche Teile zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören.

Die Gemeinschaftsordnung gehört ebenfalls in die Urkunde: Sie fasst die Regeln für die WEG zusammen. Darin sind Stimmrechte der Wohnungseigner genauso verankert wie Regelungen zur Eigentümerversammlung, zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum und zur Kostenaufteilung für Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Außerdem wird hier in der Regel festgehalten, ob die Wohnung nur privat oder auch gewerblich genutzt werden darf.

Daneben gibt es noch die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beleuchtet, welche Teile des oder der Gebäude baulich getrennt sind oder zusammengehören. Stichwort Kellerabteil und fest zugeordneter Parkplatz! Außerdem ist noch der Aufteilungsplan wichtig, der die Lage und Größe der Gebäudeteile und deren Aufteilung auf die Wohnungseigentümer abbildet.

Bei einer Eigentumswohnung aus dem Bestand solltest du genau prüfen, wie es um die Instandhaltungsrücklage steht. Besonders wichtig ist, wie hoch sie ist und wie dein Anteil ausfällt. Übrigens: Wird eine Eigentumswohnung verkauft, geht der Anteil des Verkäufers an der Instandhaltungsrücklage grundsätzlich auf den Käufer über.

Der Notartermin: alle anwesend?

Endlich: Der Notartermin. Grundsätzlich sollten alle Beteiligten zum Termin persönlich erscheinen. Verkäufer, Käufer und gegebenenfalls der Vermittler müssen, sofern sie dem Notar nicht persönlich bekannt sind, erst mal ihr Ausweisdokument vorlegen, damit er abklären kann, dass die richtigen Personen erschienen sind. Kauft ein Ehepaar eine Immobilie und sollen beide als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, müssen auch beide erscheinen.

Kann jemand aufgrund von Krankheit oder einer weiten Entfernung nicht teilnehmen, kann er sich durch eine Person seines Vertrauens vertreten lassen. Das geht über eine schriftliche Vollmacht, die von einem Notar gegen eine Gebühr ausgefertigt und beglaubigt wurde und dem Notar beim oder vor dem eigentlichen Notartermin im Original ausgehändigt werden muss. Ein alternativer Weg ist eine Vertretung ohne Vollmacht. Diese muss dann allerdings bei einem Notar gegen Gebühr nachgenehmigt werden, da der unterzeichnete Vertrag sonst keine Rechtsgültigkeit hat.

Jetzt geht’s los: Beurkundung voraus!

Die Ausweise sind kontrolliert? Dann geht es jetzt wirklich los: Die nächsten 60 bis 120 Minuten gehören ganz deiner künftigen Immobilie, denn so lange dauert ein Notartermin in der Regel. Jeder Vertreter der Parteien erhält noch mal ein Leseexemplar des Kaufvertrags, der dem letzten Stand entspricht.

Beim gesetzlich vorgeschriebenen Vorlesen des Kaufvertrags zeigen viele Notare, dass sie wahre Sprechkünstler sind. Denn viele lesen den Vertrag dermaßen in einer dermaßen hohen Geschwindigkeit vor, dass man ohne das Mitlesen im eigenen Leseexemplar nicht mitkommen würde. Allerdings gilt dabei: Notare sind verpflichtet, auf Fragen einzugehen. Tempo hin oder her. Trau dich, ein langsameres Vorlesetempo zu erbitten oder inhaltliche Fragen zu stellen. Gleichzeitig nimmst du dir selbst viel Stress, wenn du den Vertrag vor dem Notartermin wirklich auf Herz und Nieren geprüft hast. Dann ist auch ein schnelles Lesetempo nicht problematisch.

Trotz vorheriger Prüfung gibt es immer mal wieder Kleinigkeiten, die noch während des Termins geändert werden. Korrekturen, die während des Beurkundungstermins nötig werden, vermerkt der Notar als handschriftliche Notizen am Rand des Dokuments. Diese Einträge werden nicht wieder entfernt, sondern verbleiben in der Originalurkunde, die der Notar verwahrt. Diese Originalurkunde kann beim Notar auch Jahre später noch eingesehen werden.

Ist alles verlesen und sind alle einverstanden mit dem Text, erfolgen die Unterschriften von Käufer und Verkäufer. Diese beglaubigt der Notar.

Erste Schritte nach dem Notartermin

Der Notar fertigt erst einmal die beglaubigten Abschriften des Kaufvertrags an und arbeitet darin die Korrekturen ein, die während des Termins vorgenommen wurden. Zudem kümmert er sich darum, dass ins Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, aus der sich ablesen lässt, dass die Immobilie für dich vorgesehen ist. Dank dieser Vormerkung bist du bis zur eigentlichen Eintragung ins Grundbuch, die eine gewisse Zeit braucht, geschützt: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht an jemanden anderen verkaufen.

Auch das Finanzamt erhält von ihm eine Meldung, dass die Immobilie an dich verkauft wurde. Daraus errechnet der Fiskus den Grunderwerbssteuerbescheid, den du als Käufer erhäst.

Besteht ein Vorkaufsrecht für die Immobilie, dann muss der Notar nun abfragen, ob die Kommune oder die Privatperson, der ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden muss, dieses wahrnehmen möchte. Wenn nicht, benötigt er eine Rücktrittsbestätigung vom Vorkaufsrecht – und du hast grünes Licht.

Kosten für den Notartermin

Natürlich vergisst ein Notar auch nicht, seine Rechnung zu stellen. Die Gebühren für die Abwicklung des Notartermins und die Grundbucheintragung sind deutschlandweit einheitlich. Du findest die Tabelle und die Ausführungen zur rechtlichen Grundlage im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Daraus wird klar, wie sich die Gebühren zusammensetzen. Sie orientieren sich am Geschäftswert – also dem Verkaufspreis.

Rechne mit 2-3 % der Kaufsumme für die Notar- und Grundbuchkosten. 1,25 % etwa gehen an das Notariat für die Kaufabwicklung selbst. Ca. 0,75 % der Kaufsumme kostet die Eintragung ins Grundbuch. Und weitere 0,3 % des Kaufpreises fallen für die Auflassungsvormerkung an. Ist eine Grundschuldbestellung nötig, bezahlst du dafür etwa 0,2 Prozent der Grundschuld, die eingetragen wird. Als Grundschuld wird die Summe, die du von deinem Finanzierungsinstitut als Darlehen erhalten, fixiert. Der zu entrichtende Betrag geht bei der Grundschuldbestellung jeweils zur Hälfte an den Notar und das Grundbuchamt.

Sollte eine Nachgenehmigung oder eine Vollmachtsbeglaubigung erforderlich werden, kommen für den Antragsteller zusätzliche Gebühren dazu. Diese Dienste sind nicht allzu teuer, können aber durchaus mit bis zu 100 Euro in Rechnung gestellt werden.

Endlich Eigentümer? Noch gibt es keinen Schlüssel!

Wer denkt, direkt beim Notartermin oder einige Tage später schon den Schlüssel für seine Immobilie zu erhalten, der irrt in der Regel. Denn den gibt es normalerweise erst, wenn alle wichtigen rechtlichen Prozesse rund um den Eintrag ins Grundbuch vollendet sind und zuvor der Kaufpreis entrichtet wurde.

Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar hast du als Käufer lediglich einen Anspruch auf eine Übertragung der Immobilie. Um wirklich Eigentümer zu sein, muss Geld fließen. Dafür kommt die Auflassungsvormerkung ins Spiel. Denn erst wenn diese zugunsten des Käufers eingetragen ist und etwaige Grundschuldbestellungen des Vorbesitzers gelöscht sind, fordert der Notar diesen auf, den Kaufpreis an den Verkäufer zu bezahlen. Bei Bestandsimmobilien und Grundstücken kann es auch sein, dass er noch auf eine Rücktrittsbestätigung vom Vorkaufsrecht warten muss. Ein Vorverkaufsrecht kann von einer Kommune oder Gemeinde oder einer Privatperson ausgeübt werden. Im Verkaufsfall kann er die Immobilie vorrangig kaufen.

Mit der Fälligkeitsbenachrichtigung setzt der Notar dem Käufer ein bereits vorher vereinbartes Zahlungsziel – dieses steht auch in der Kaufurkunde. Ist das Geld eingegangen, muss der Verkäufer dem Notar per Formular bestätigen, dass er das Geld vollständig erhalten hat. Hat der Notar die Bescheinigung des Finanzamts erhalten, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, leitet er beim Grundbuchamt den Eintrag des Käufers im Grundbuch in die Wege. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Käufer einer Immobilie deren Eigentümer.

Bitte beachte aber: Je nach Kommune dauert es zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten, bis der Eigentumsübergang im Grundbuch fixiert ist. Ab dann erfolgt in der Regel die Schlüsselübergabe und der Käufer darf sie nutzen – und muss die Lasten der Immobilie übernehmen. Das bedeutet: Er darf sie ab diesem Zeitpunkt selbst bewohnen oder vermieten. Zugleich muss er ab dann die Grundsteuer (nicht mit der Grunderwerbssteuer verwechseln) bezahlen und sonstigen Pflichten, die mit seinem Immobilieneigentum verbunden sind, nachkommen. Dazu gehört beispielsweise auch die Bezahlung des Hausgelds bei Eigentumswohnungen.

Wohneigentum ist mit allerlei Pflichten verbunden. Aber nicht umsonst leuchten die Augen der Käufer nach dem Notartermin. Jetzt rückt das neue Zuhause ein Stück näher. Die Zukunft kann kommen!