Im Check: Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf 2025

Nebenkosten beim Immobilienkauf spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle. Hast du vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag wirklich an alles gedacht? Unser Check im heutigen Beitrag verrät es dir.

Wer von der eigenen Immobilie träumt, muss gut rechnen können. Denn der Kaufpreis ist nur ein Teil der Geschichte. Die Nebenkosten spielen eine entscheidende Rolle bei deiner Finanzplanung. Was genau auf dich zukommt und wie du dich gedanklich optimal vorbereitest, erfährst du hier. Wir stellen dir die wichtigsten Kaufnebenkosten vor und zeigen dir eine Möglichkeit, ein Gespür für deine künftigen Heizkosten zu bekommen. Außerdem zeigen wir, welche Nebenkosten Kapitalanleger auf Mieter umlegen können.

Die wichtigsten Kaufnebenkosten im Überblick

Plane etwa 12 bis 15 % des Kaufpreises für die Nebenkosten ein. Bei einem Neubau fallen einige Kosten und Gebühren auf jeden Fall an, bei anderen Posten kommt es auf den Vertriebskanal oder die steuerliche Behandlung von Immobilien an. Grundlage der Höhe der Kosten ist bei den Prozentangaben der Kaufpreis.

Hier ein Überblick der wichtigsten Kostenpositionen:

Grunderwerbsteuer und Grundsteuer: ein Unterschied

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Brocken unter den Nebenkosten. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Steuer zahlst du für den Erwerb von Grundstücken – und ja, auch beim Kauf einer Eigentumswohnung fällt sie an, selbst wenn da vermeintlich gar nicht so viel Grund dabei ist. Du erwirbst aber ja nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Anteile am Grundstück und am Gebäude, das darauf steht.

Wichtig: Verwechsle die einmalige Grunderwerbsteuer nicht mit der laufenden Grundsteuer, die du später vierteljährlich zahlst. Die Höhe der Grundsteuer unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde und wird je nach Bundesland unterschiedlich berechnet. Das Bundesfinanzministerium hat dazu einen ausführlichen Beitrag auf seiner Website veröffentlicht. Auf dem Portal des Bundesfinanzministeriums erhälst du detaillierte Informationen zur Grundsteuer.

Notarkosten beim Hauskauf: das musst du einplanen

Der Gang zum Notar ist in Deutschland beim Immobilienkauf Pflicht – und das aus gutem Grund. Der Notar sorgt als unabhängige Instanz dafür, dass dein Kaufvertrag rechtlich Bestand hat. Die Kosten für seinen Dienst betragen etwa 1,5 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Dafür leistet der Notar etwas: Er prüft alle wichtigen Unterlagen und sorgt dafür, dass dein Eigentumsübergang reibungslos klappt.

Grundbucheintrag: nicht kostenfrei

Damit du als rechtmäßiger Eigentümer oder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wirst, fallen Grundbuchkosten an. Diese betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die Eintragung erfolgt durch das Grundbuchamt, veranlasst durch deinen Notar. Dieser Eintrag ist dein offizieller Nachweis als Eigentümer. Nicht günstig, aber wichtig!

Laufende Nebenkosten für deine Immobilie: Betriebskosten

Jetzt kommen Posten, die viele Immobilieninteressenten anfangs nicht konkret auf dem Schirm haben. Als Mieter sieht man einige Posten und deren Gebühren auch gar nicht im Detail. Zu den laufenden Nebenkosten bzw. Betriebskosten gehören unter anderem die Gebühren für die Müllabfuhr sowie Beträge für die Straßen- und Gehwegreinigung.

Außerdem zählen Ausgaben für Strom, Wasser sowie Abwasser, Heizung und Wartung an – und die Kosten für die Grundsteuer (weil eben mehrmals im Jahr fällig) und Versicherungen. Auch die Versorgung deiner Wohnung oder deines Hauses mit Kabel-TV, Internet und Telefon solltest du als laufende Kosten mit einrechnen, um auf ein umfassendes Bild zu kommen. Zum Hausgeld für Wohnungseigentümer und den empfehlenswerten Rücklagen für Hausbesitzer kommen wir später.

Ein Gefühl für künftige Energiekosten bekommen

Wie hoch werden die Heizkosten und Energieausgaben in deinem Neubau sein? Eine gute erste Orientierung bietet der Energieausweis. Zwar ist diese Methode nicht unumstritten, aber durchaus sinnvoll: Da bei Neubauten noch keine Verbrauchsdaten vorliegen, lässt sich der künftige Energiebedarf aus den Effizienzklassen ableiten. Diese ergeben sich unter anderem aus Bauweise, Dämmstandard und technischer Ausstattung.

Die Herausforderung dabei: Als Laie sind die tatsächlich anfallenden Ausgaben schwer einzuschätzen. Unsere Recherchen zeigten: Selbst Fachleute verschiedener etablierter Heizungsanbieter kommen zu unterschiedlichen Bewertungen. Während einige Heizungsanbieter für Gebäude der Klasse A+ und A jährliche Verbrauchskosten von 2 €/m² ansetzen, geht das Finanzvertriebsunternehmen Dr. Klein von höheren Beträgen aus. Wir orientieren uns an diesen – in unseren Augen realistischeren – Zahlen:

Diese Angaben dienen allerdings nur zur groben Orientierung. Der tatsächliche künftige Verbrauch hängt von mehreren Faktoren ab – nicht alle, aber viele berücksichtigt ein Energieausweis. So zum Beispiel:

• Konstruktion und Isolation des Gebäudes
• Gewähltes Heizsystem und Energieträger
• Installation einer Lüftungsanlage
• Einsatz von Photovoltaik
• Zahl der Bewohner

Tipp 1: Bitte deinen Bauträger um eine detaillierte Berechnung der zu erwartenden Verbrauchskosten. Gerade bei Wärmepumpen existieren spezielle Tools zur Kalkulation des jährlichen Strombedarfs. Ein Laie blickt da nicht so recht durch.

Tipp 2: Sehr hilfreich sind die Berechnungsbeispiele, die die Firma Entega auf ihrer Website für Wärmepumpen aufgestellt hat. Schau doch ruhig mal drauf! Man kann da gut erkennen, warum die Leistung von Energieexperten wertvoll ist.

Hausgeld für die Eigentumswohnung: Kosten & Zusammensetzung

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wirst du Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld, das alle Eigentümer monatlich zahlen müssen, finanziert die gemeinschaftlichen Ausgaben und gliedert sich in drei Bereiche:

• Laufende Betriebsausgaben: Von der Abfallentsorgung über Hausmeisterservice bis hin zur Gebäudereinigung und zum Winterdienst
• Erhaltungsrücklage: Gesetzlich vorgeschriebene Reserve für größere Instandhaltungsmaßnahmen
• Verwaltungsaufwand: Ausgaben für externe Verwaltung und Organisation der Eigentümergemeinschaft

Die Höhe deines Hausgelds legt der jährliche Wirtschaftsplan fest. Bei einer Neubauwohnung erledigt das die beauftragte Hausverwaltung frühzeitig. Die Verteilung der Hausgeldanteile erfolgt nach Schlüsseln aus der Teilungserklärung – meist nach Miteigentumsanteil, manchmal auch nach Wohnfläche oder Einheitenzahl.

Das Gute: In Neubauten fällt das Hausgeld erst mal geringer aus, da in den ersten 5 bis 10 Jahren keine größeren Sanierungsmaßnahmen anstehen. Kalkuliere mit 2,50 €/m² Wfl. bis 4,50 €/m² Wfl. monatlich.

Aufzüge, Einrichtungen wie ein Gym, eine Sauna oder ein Schwimmbad, große Dachterrassen und innovative Haustechnik können durch den höheren Stromverbrauch und Wartungsaufwand die monatlichen Kosten der einzelnen Eigentümer steigern. Auch besonders aufwendige Verwaltungskosten und eine sehr intensive Pflege des Anwesens durch den Hausmeister oder ausgelagerte Dienste können das Hausgeld deutlich heben. Ist eine Grünanlage geradezu spektakulär, spiegelt sich das in der Regel auch in den Kosten für deren Pflege wider. Irgendwoher muss die Pracht ja kommen.

Wichtiger Hinweis für die Zukunft: Trotz regelmäßiger Rücklagenbildung der WEG-Eigentümer können Sonderumlagen nötig werden – etwa bei unerwarteten Reparaturen oder wenn Sanierungskosten die Rücklage übersteigen. Plane daher einen zusätzlichen Puffer für solche Fälle ein. Geht es um energetische Sanierungen, gibt es auch für WEG Förderprogramme. Aber trotzdem kann einen eine Sonderumlage schon mal „kalt erwischen“.

Instandhaltungsrücklage & Reparatur-Polster für Hausbesitzer

Auch Neubau-Häuser benötigen mit der Zeit Modernisierungen. Für diesen Zweck solltest du monatlich mindestens 1 € bis 2 € zurücklegen, sonst könnte es in einigen Jahren zu bösen Überraschungen kommen, die du nicht so einfach mit dem Sparstrumpf bezahlen kannst.

So planst du vorausschauend:

• Separates Rücklagenkonto einrichten
• Alternative: Bausparvertrag für spätere Renovierungen
• Vorsorge von Beginn an einplanen
• Bauweise, Ausstattungsqualität und Standort bei der Höhe berücksichtigen
• Bei Eigentumswohnungen: Vorab von der bestellten Hausverwaltung die zu erwartenden Rücklagen der Gemeinschaft vorlegen lassen und diese Summe auf Plausibilität prüfen – wird sie reichen für Posten X?
• Und das ist auch wichtig: Das Geld, das du für die Instandhaltung und Renovierung zurücklegst, in deinen Nebenkostenplan aufnehmen!

Versicherungen: für Immobilieneigentümer mehr als wichtig

Es gibt eine Reihe von Versicherungen, die gerade bei Immobilienbesitz nötig sind – die Beiträge hierfür solltest du ebenfalls bei den Kaufnebenkosten auflisten. Kein Weg führt an einer Wohngebäudeversicherung vorbei. Sie zahlt, wenn Brand, Leitungswasser oder Naturgefahren wie Sturm oder Hagel ein Haus beschädigen oder komplett zerstören. Denk aber auch an den Abschluss einer Elementarschadenversicherung, die dann greift, wenn die Wohngebäudeversicherung nicht mehr zum Einsatz kommt.

Elementarschäden entstehen zum Beispiel durch Überschwemmungen, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen oder einen Vulkanausbruch. Klar, einiges ist zumindest aktuell in vielen Gegenden Deutschlands unwahrscheinlich. Aber Überschwemmungen gab es im Jahr 2024 zu Genüge. Und der Klimawandel wird leider voraussichtlich einiges an Risiken bringen, die wir vor Jahren für unmöglich gehalten haben. 

Darüber hinaus solltest Du über den Abschluss einer Hausratversicherung und Risiko-Lebensversicherung nachdenken. Die eine hilft, Möbel und Wertsachen zu ersetzen, wenn etwas passiert, die andere sichert deine Familie im Fall deines Todes ab.

Darlehen: alle Posten berücksichtigen

Du möchtest dein Traumhaus oder deine künftige Wohnung mithilfe einer Finanzierung kaufen? Dann schau bei der Finanzierungsberatung besonders auf den effektiven Jahreszins, der dir vorgestellt wird. Im Gegensatz zum Sollzins beinhaltet er alle relevanten Kosten, wie etwa Gebühren für Sondertilgungen oder Vermittlungsprovisionen.

Die Zinsen und Tilgungsbeträge sind Posten, die in deiner Nebenkostenübersicht ebenfalls nicht fehlen dürfen. Allerdings wirst du die kaum vergessen: Du bekommst ohnehin kein Darlehen, wenn du nicht zeigen kannst, dass du die künftigen Kosten überblicken und stemmen kannst.

Kann man Nebenkosten mitfinanzieren?

Eine Vollfinanzierung inklusive der Nebenkosten ist möglich, erfordert aber eine erstklassige Bonität und einen ausgezeichneten SCHUFA-Score und ist meist nur mit überdurchschnittlichem Einkommen möglich.

Experten raten, die Nebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Dadurch mindert sich die Zinslast und du erhältst bessere Kreditkonditionen. Der Grund: Banken sehen die Finanzierung von Nebenkosten kritisch, da diese im Gegensatz zur Immobilie keinen Gegenwert bieten.

Sonderfall Kapitalanlage: Nebenkosten für Vermieter

Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, sollte die Aufteilung der Nebenkosten zwischen Vermieter und Mieter in seiner Renditekalkulation berücksichtigen. Dabei kann ein Finanz- bzw. Steuerberater helfen. Du kaufst eine Wohnung? Die Verwaltung einer WEG unterstützt ihre Vermieter dabei, umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten zu unterscheiden.

Es ist nämlich längst nicht so, dass ein Vermieter sämtliche Kosten und Gebühren an den Mieter oder die Mieterin weitergeben kann. Einiges geht auch komplett auf seine Kappe. Wir haben uns mal angesehen, welche Kosten du künftig an deine Mieter weitergeben darfst.

Auf Mieter übertragbar:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Grundsteuer
• Abfallentsorgung
• Straßenreinigung
• Hausmeisterservice (Reinigung/Gartenpflege, nicht aber Verwaltung bzw. administrative Vorgänge)
• Gebäudereinigung
• Aufzugwartung
• Stromkosten für Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen 
• Gartenpflege
• Abwasser sowie Haus- und Grundstücksentwässerung
• Haftpflicht- und Sachversicherung, die das Gebäude betreffen
• Kosten für den Wäsche- und Trocknerraum
• Schornsteinfeger
• Kosten für spezielle Dienste, etwa für Reinigung der Dachrinne oder Wartung des Blitzableiters

Nebenkosten beim Immobilienkauf kennen: zahlt sich aus

Ob Versicherungen, Grundbucheintrag, Grundsteuer oder die künftigen laufenden Kosten: Bei einem Immobilienkauf kommt einiges zusammen. Darum ist es wichtig, sich darüber im Klaren zu sein. Man kann sogar sagen, es geht dabei um nichts weniger als um die Frage: Kann ich mir die Immobilie und ihre Folgekosten leisten? 

Gerade bei einem Neubau hast du den Vorteil, dass viele Kosten von vornherein kalkulierbar sind und dass dein Bauträger dir meist dank seiner Erfahrung in vielen Punkten, die die Immobilie selbst betreffen, detaillierte Informationen zu den Nebenkosten an die Hand geben kann. Bei anderen ist deine Recherche gefragt.

Im Zweifelsfall mit Finanzierungsberater

Wenn du unsicher bist, ob du alles stemmen kannst, dann hole dir frühzeitig eine professionelle Beratung. Ein unabhängiger Finanzierungsberater kann dich ausgezeichnet unterstützen, um die für dich optimale Finanzierungsstrategie zu finden. Er oder sie kennt sich nicht nur mit den Konditionen für ein Darlehen aus, sondern weiß auch, welche Kosten Immobilienkäufer gern mal übersehen. Er kann außerdem deine Lebenssituation analysieren und eine Art Risikoprofil erstellen (was die Finanzinstitute ohnehin machen). So siehst du, wo Risiken stecken, die du vielleicht noch nicht wahrgenommen hast. 

Wenn du alles gut im Blick hast und die Finanzierung in trockenen Tüchern ist, steht deinem Traum vom Eigenheim nichts mehr im Weg. Aber denk auch an die Versicherungen für den Ernstfall! Daran solltest du wirklich nicht sparen.

Du bist bei der Suche nach deiner Traumimmobilie noch nicht so recht fündig geworden? Dann abonniere doch unseren Newsletter, falls du das nicht bereits getan hast. Vielleicht erscheint darin bald ein neues Angebot auf dich, das perfekt zu deinen Vorstellungen passt. Viel Erfolg bei deiner Suche und Finanzplanung! Wir wünschen dir, dass du dir deinen Traum schnell erfüllen kannst.

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