Wie gelingt der Einstieg in die erste Immobilie als Kapitalanlage?

Mit 20-30% Eigenkapital kannst du als junger Erwachsener eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen und ab Tag 1 positiven Cashflow erwirtschaften. Die beste Strategie: B- und C-Lagen mit Entwicklungspotenzial wählen, staatliche Förderungen nutzen und über 12 Monate systematisch vorbereiten. Durchschnittliche Rendite: 4-6% pro Jahr.

Warum lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Unter-30-Jährige?

Kurz erklärt: Wer jung eine Immobilie kauft, profitiert von längeren Kreditlaufzeiten, niedrigeren monatlichen Raten und mehr Zeit für Wertsteigerung. Ohne große finanzielle Verpflichtungen wie Familie bleibt mehr Spielraum für die Finanzierung.

Die 3 größten Vorteile

Längerer Anlagehorizont

Mit 25 kaufen = 40 Jahre Zeit bis zur Rente. Du kannst die Immobilie nach einigen Jahren mit Gewinn verkaufen und dir später eine hochwertigere leisten.

Bessere Finanzierungschancen

Banken sehen in jungen Käufern mit stabilem Einkommen weniger Risiko. Längere Kreditlaufzeiten = niedrigere monatliche Belastung.

Bezahlbare Einstiegsobjekte

In B- und C-Lagen findest du noch Objekte zwischen 150.000 € und 250.000 € mit echtem Wertsteigerungspotenzial.

Wie spare ich als Berufseinsteiger Eigenkapital?

Vor dem Immobilienkauf kommt die Finanzierungsplanung – und damit die zentrale Frage: Wo kommt dein Eigenkapital her? Die Faustregel: 20-30 % des Kaufpreises solltest du selbst mitbringen. Klingt viel? Dann schau dir diese bewährten Strategien an:

Strategie 1: Der 50-30-20-Sparplan

Das Prinzip ist einfach – teil dein Nettogehalt so auf:  

• 50 % für Fixkosten (Miete, Strom, Versicherungen sowie Mobilität) 
• 30 % für Vergnügen (Hobbys, Freizeit und Shopping)  
• 20 % zum Sparen – direkt für dein Eigenkapital  

Expertentipp: Singles brauchen ca. 2.000 € pro Monat für die Fixkosten, eine vierköpfige Familie 3.500 € bis 4.000 €. Wer mehr sparen möchte, flexibilisiert die Quote: Probiere auch 50-20-30 oder 40-20-40 aus – du kannst das Sparverhältnis flexibel von Monat zu Monat ausloten. Was funktioniert, bleibt. 

Strategie 2: Elternbürgschaft

Wenn das Ersparte nicht reicht, können dich Verwandte unterstützen. Deine Eltern bürgen bei der Bank mit ihrer Immobilie als Sicherheit, inklusive Grundbucheintrag. Das senkt dein Ausfallrisiko und macht dich für Banken attraktiver – ohne dass du sofort Geld brauchst.

Strategie 3: Schenkung

Vielleicht unterstützen dich deine Eltern oder Verwandten mit einem Vorschuss auf das Erbe? Gute Nachricht: Schenkungen sind alle 10 Jahre bis zu gewissen Beträgen steuerfrei – für dich als Kind gilt das zum Beispiel bis zu 400.000 €. Höhere Beträge? Dann wird es steuerpflichtig – frag am besten einen Steuerberater.

Welche Förderungen gibt es 2025?

Programm	Zielgruppe	Zinssatz ab	Besonderheit
KfW 596	Nichtwohngebäude	1,89%	Gewerbliche Kapitalanlagen
KfW 300	Familien	0,34%	Sehr niedrige Zinsen
KfW 124, 296-298	Neubau-Käufer	variabel	Je nach Energieeffizienz

Ob die KfW zu deinem Plan passt, hängt von folgenden Komponenten ab: Handelt es sich um einen Neubau? Selbstnutzung oder Kapitalanlage? Wie ausgeprägt ist die Energieeffizienz? 

Mehr Infos findest du in unserem Überblick über KfW-Förderungen 2025.  

Außerdem gibt es landesspezifische Förderprogramme. 

Warum sind B- und C-Lagen die Goldgrube für Einsteiger?

Kurz erklärt: B- und C-Lagen (Randlagen) haben niedrigere Einstiegspreise und weniger Wettbewerb beim Kauf. Dabei gilt die Devise: Nicht der perfekte Standort von heute ist für ein erfolgreiches Investment entscheidend, sondern der richtige Riecher für den Standort von morgen.

So erkennst du aufstrebende Lagen:

• Infrastruktur: Gibt es Nahversorger und ÖPNV im Umkreis von 1 bis 2 km?
• Neubauprojekte: Werden Neubauprojekte am gewünschten Standort realisiert oder geplant? Informiere dich auf neubau kompass.
• Arbeitgeber und Unis: Befinden sich Universitäten oder große Arbeitgeber in der Nähe?
• Mietspiegelentwicklung: Wie haben sich die Mieten in den letzten 3 bis 5 Jahren entwickelt?

Wie berechne ich, ob meine Immobilie profitabel ist?

Eine Kapitalanlage ist auf Gewinn ausgerichtet. Im besten Fall erwirtschaftet dein Investment 4-6 % Rendite – oder mehr. Aber das lässt sich schon von Tag 1 an erkennen. Berechne deinen monatlichen Cashflow so:

Cashflow = Mieteinnahmen – (Finanzierungskosten + Betriebskosten + Instandhaltungskosten)

Finanzierungskosten = deine monatliche Kreditrate
Betriebskosten = Grundsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten
Instandhaltungskosten = Bei Neubauten nur als kleine Rücklage (10-20 Jahre fallen so gut wie keine Reparaturen an)

Beispielrechnung – Kapitalanlage in Leipzig:
2-Zimmer-Neubauwohnung (40 m², Leipzig-Kleinzschocher, Kaufpreis: 196.900 €, Kaufnebenkosten (ca. 10%): 19.690 €, Gesamtkosten: 216.590 €

Szenario 1 – Ohne Eigenkapital:
Cashflow = 800 € Mieteinnahme – (902 € Kredit + 100 € Betriebskosten + 10 € Rücklage) = – 212 € (negativ)

Szenario 2 – Mit 20% Eigenkapital (41.780 €):  
Zu finanzierender Kaufpreis: 155.120 € 
Cashflow = 800 € Miete – (646 € + 100 € + 10 €) = 44 € (positiv) 

Das sind mehr als 5% monatliche Rendite – schon im ersten Monat. 

Fazit: Ohne Eigenkapital ist eine Kapitalanlage ein Minusgeschäft. Mit 20–30% Eigenkapital funktioniert sie vom ersten Tag an. Das Resümee: Lieber vorher sparen, dann investieren – Finger weg von 100%- oder 110%-Finanzierungen. 

Finanzierung im Detail: Welcher Kredit passt zu dir? 

Du kennst dein Budget – jetzt wählst du die richtige Finanzierungsform. Es gibt viele Optionen, aber für deine erste Kapitalanlage sind diese drei am relevantesten: 

Annuitätendarlehen – Der Klassiker für Einsteigende:  

Du zahlst monatlich eine konstante Rate. Diese bleibt über die ganze Zinsbindungsphase hin stabil – super für die Planung. Mit der Zeit löst die Tilgung die Zinsen ab. Sondertilgungen sind möglich, danach brauchst du meist eine Anschlussfinanzierung. Das ist die Standard-Lösung und was Banken jungen Menschen am liebsten geben. 

KfW-Darlehen – Der staatliche Boost:  

Kaufst du einen energieeffizienten Neubau? Dann bekommst du zinsverbilligte Darlehen vom Staat – teilweise sogar mit Zuschüssen. Das lohnt sich durchaus. Bedingungen erfüllt? Dann sichere dir diese günstigen Konditionen. Mehr Details zu KfW-Programmen.

Endfälliges Darlehen – Für flexible Kapitalanlegende:  

Du zahlst monatlich nur die Zinsen, die komplette Summe am Ende der Laufzeit. Das ist günstig, wenn du mit hohen Mieteinnahmen rechnest und später einen Vermögenszuwachs erwartest (Gehaltssprünge, Erbschaft, Schenkung oder Lebensversicherung). Ideal für Kapitalanlegende mit Plan B.

Weitere Optionen:  
Für junge Menschen beim Immobilienkauf sind auch interessant: ein klassischer Bausparvertrag (mit vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers), ein schnell liquides Vorausdarlehen (Sofortkredit mit Bausparvorteilen) und ein kompaktes Volltilgerdarlehen (ohne Anschlussfinanzierung, feste Zinsbindung).

Wie überzeuge ich Banken als junger Mensch?

Um als junger Mensch für einen Immobilienkredit zu überzeugen, solltest du vor dem Gespräch mit der Bank selbst ein Finanzierungskonzept durchgerechnet haben. Nutze dazu unseren kostenlosen Finanzierungsrechner. Das zeigt der Bank: Du bist ernst zu nehmen. Womit du bei Banken noch punkten kannst:

• Regelmäßige Einkünfte – das ist dein bestes Argument. Vollzeitjob, Probezeit überstanden, stabile Bonität: Banken lieben das!  
• Gute Schufa = gute Chancen. Ein positiver Schufa-Score ist dein Ticket. Aber Vorsicht: Nur Konditionsanfragen stellen – nicht „Kreditanfragen“, sonst wird dein Schufa-Score unabsichtlich gedrückt!  
• Die richtige Immobilie finden: Nicht zu überteuert für dein Budget und solide Renditechancen
• Die psychologische Komponente: Banken wollen sehen, dass du bereit bist, Verantwortung zu tragen. Ein Eigenkapital von 20-30 % gespart zu haben, ist die beste Botschaft, die du senden kannst. Das suggeriert: „Ich bin ernsthaft, ich bin diszipliniert, ich schaffe das.“ 

Expertentipp: Vergleiche Banken – aber immer unverbindlich („Konditionsanfragen“). Vor dem Finanzierungsgespräch mit dem Kreditinstitut solltest du wissen, welche Unterlagen du hierfür benötigst. Und lass dich vor allem nicht abwimmeln! 

Action-Plan: Dein Weg zur ersten Immobilie in 12 Monaten

Monat 1-2: Finanzcheck

Im ersten Schritt solltest du einen Finanzcheck machen, um herauszufinden, ob du alle Voraussetzungen für einen erfolgreichen Immobilienkauf erfüllst. Vereinbare dazu einen Termin mit deiner Bank und lasse deine Bonität prüfen. Kläre ab, wie viel Geld du maximal bekommen würdest. Wichtig: Für die Kaufnebenkosten – also Notar, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Makler – solltest du rund 10 bis 15 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln einplanen. 

Monat 3-4: Standortanalyse

Um den bestmöglichen Standort für deine Kapitalanlage zu finden, lohnt sich ein Blick auf die Mietpreisentwicklung der letzten Jahre. Halte Ausschau nach Gebieten mit positiver Entwicklung. Neue Arbeitgeber, geplante Infrastrukturprojekte oder Universitätsnähe sind gute Zeichen. Finger weg von Gegenden, wo gerade größere Firmen schließen.

Monat 5-8: Objektauswahl

Um eine geeignete Immobilie an dem gewünschten Standort zu finden, gibt es zahlreiche Anlaufstellen. Auf neubau kompass erwartet dich eine große Auswahl an Neubau-Immobilien. Hast du eine passende Immobilie gefunden, solltest du durchrechnen, ob sich das Objekt als Kapitalanlage lohnt. Als Faustregel gilt: Der Kaufpreis geteilt durch die erwartete Nettojahresmiete (Kaltmiete) sollte maximal beim 25-fachen liegen.

Monat 9-10: Finanzierungszusage

Mit dem konkreten Objekt kannst du anschließend zur Bank gehen. Diese benötigt Unterlagen wie Baupläne und Baubeschreibung der Immobilie sowie Nachweise zu deiner finanziellen Situation, z. B. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid, Kontoauszüge und Angaben zu Eigenkapital und bestehenden Krediten. Mit der schriftlichen Finanzierungszusage der Bank kannst du dem Bauträger oder Vermarkter verbindlich zusagen.

Monat 11-12: Notartermin

Im letzten Schritt machst du einen Termin beim Notar. Hier wird der Kaufvertrag verlesen und unterschrieben. Innerhalb von etwa 4 bis 6 Wochen schickt dir das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Sobald alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind (Grunderwerbsteuer bezahlt, Grundschuld eingetragen, Fälligkeitsmitteilung des Notars liegt vor), überweist die Bank den Kaufpreis an die verkaufende Seite. Danach wird deine Immobilie ins Grundbuch eingetragen – die Immobilie gehört dir. 

Fazit

Kapitalanlagen sind perfekt für junge Menschen: Du sammelst erste Erfahrungen mit Mietenden, erwirtschaftest Rendite und investierst in etwas, das bleibt. Die Kombination aus langem Anlagehorizont und noch bezahlbaren B- und C-Lagen schafft ideale Voraussetzungen für den Vermögensaufbau.

Die beste Strategie: Spare vorher 20-30% Eigenkapital an – dann startet deine Immobilie ab Tag 1 mit positivem Cashflow.

Der Erfolgsweg: 12 Monate Vorbereitung, ein Leben lang Gewinne. Die Zeit läuft – fang jetzt an!

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FAQ

Wie viel Eigenkapital brauche ich für meine erste Immobilie als Kapitalanlage?

Mindestens 20-30% des Kaufpreises plus 10-15% für Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler). Beispiel: Bei 200.000 € Kaufpreis brauchst du 40.000-60.000 € Eigenkapital plus 20.000-30.000 € für Nebenkosten.

Kann ich auch ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen?

Technisch ja (Vollfinanzierung), aber: Ohne Eigenkapital wird deine Kapitalanlage ab Tag 1 zum Minusgeschäft. Banken verlangen höhere Zinsen und du zahlst monatlich drauf. Finger weg von 100 %- oder 110 %-Finanzierungen!

Welche Förderungen gibt es für junge Immobilienkäufer 2025?

Die KfW fördert energieeffiziente Neubauten mit zinsgünstigen Krediten (z.B. KfW 300 ab 0,34%). Zusätzlich gibt es landesspezifische Programme. Mehr Details findest du in unserem KfW-Förderungen-Überblick.

Lohnt sich eine Immobilie in B- oder C-Lage?

Ja! B- und C-Lagen haben niedrigere Einstiegspreise und oft großes Wertsteigerungspotenzial. Achte auf Infrastruktur, neue Arbeitgeber, Uni-Nähe und Mietspiegelentwicklung.

Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage?

Von der ersten Recherche bis zum Notartermin: etwa 12 Monate. Die eigentliche Kaufabwicklung (Finanzierungszusage bis Grundbucheintrag) dauert 2-4 Monate.

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