Kostendetails beim Immobilienkauf

Immobilien-Finanzierung: Mit diesen Nebenkosten müssen Sie bei einer Baufinanzierung rechnen


Eine Immobilien-Finanzierung sollte nicht nur den Kaufpreis einer Immobilie abdecken, sondern auch eine Reihe von Nebenkosten, die während des Kaufprozesses entstehen. Wir haben Ihnen die Zusatzkosten zusammengestellt und erklären, wo sich diese verstecken. Dieser Beitrag informiert über alle Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Die schicke Stadtvilla mitten im quirligen Leben der City, das sanierte Bauernhaus zwischen Wiesen und Wäldern oder die Penthouse-Wohnung mit Blick über die Skyline der Stadt – jeder Mensch hat eine ganz persönliche Vorstellung von seinem Wohlfühl-Zuhause. Ist die perfekte Immobilie gefunden, greifen viele Käufer in der Euphorie tief in die Tasche, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen – und Nebenkosten sind häufig noch nicht einmal bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigt. Damit Ihr Finanzierungsplan auf stabilen Beinen steht, sollten Sie alle versteckten Zusatzkosten kennen, die nach Vertragsunterschrift auf Sie zu kommen.

1. Nebenkosten der Immobilien-Finanzierung im Überblick

Eine Immobilienfinanzierung will detailliert geplant und verschiedene Angebote sollten sorgfältig miteinander verglichen werden. Nur so erhalten Sie den für Sie günstigsten Finanzierungsplan. Werden Sie später von Nebenkosten überrascht und müssen kurzfristig einen weiteren Kredit aufnehmen, wird das in der Regel richtig teuer. Der Grund: Anders als bei einem Hypothekendarlehen, bei dem das Kreditinstitut eine Immobilie als Sicherheit hat, erhält es bei der Vergabe eines einfachen Kredits keinen Gegenwert und das Ausfallrisiko steigt. Dieses Risiko lässt sich der Kreditgeber über einen höheren Zinssatz bezahlen.

Gut geplant die Nebenkosten im Griff

Planen Sie daher am besten folgende Nebenkosten bereits bei der Immobilienfinanzierung mit ein, bevor Sie ein Hypothekendarlehen beantragen:

a) Notarkosten mit Grundbucheintrag und Grundbuchkosten (etwa 1,5 % des Kaufpreises)
Der Besitzerwechsel einer Immobilie ist erst dann rechtskräftig, wenn der neue Eigentümer im sogenannten „Grundbuch“ – also in einem amtlichen Register über Grundstücksrechte – eingetragen ist. Diesen Eintrag kann nur ein Notar vornehmen. Der berechnet für seine Leistung eine Gebühr in Höhe von etwa 1,5 % des Immobilien-Kaufpreises. Hinzu kommen noch die Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises.

Der erfolgreiche Notarbesuch schließt den Immobilienkauf ab.
Der erfolgreiche Besuch beim Notar schließt den Prozess des Immobilienkaufs ab. Bild: pexels/mikhail nilov

b) Grunderwerbssteuer (je nach Region 3,5% – 6,5 % des Kaufpreises)
Sobald der Eigentümerwechsel notariell beglaubigt ist, leitet der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt weiter. Dieses stellt auf der Basis des Grundbucheintrags einen Bescheid über die Grunderwerbssteuer aus. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Region ab, in der sich Wohnung, Baugrundstück oder Haus befindet. Mit 6,5% fordert unter anderen das Bundesland Schleswig-Holstein die höchste Grunderwerbssteuer. Ein Immobilienkauf in Bayern ist hinsichtlich der Grunderwerbssteuer deutlich günstiger. Hier liegt diese bei 3,5%.

 -> Ob die Grunderwerbssteuer von Käufer oder Verkäufer der Immobilie beglichen wird, ist Verhandlungssache der beiden Geschäftsparteien. In der Regel muss jedoch der Käufer diese Nebenkosten in seine Immobilienfinanzierung mit einplanen.

Überblick Grunderwerbssteuer nach Bundesländern

BundeslandHöhe der Grunderwerbssteuer in % des Kaufpreises
Bayern3,5%
Baden-Württemberg5 %
Bremen5%
Niedersachsen5%
Rheinland-Pfalz5%
Sachsen-Anhalt5%
Hamburg5,5%
Sachsen5,5%
Berlin6%
Hessen6%
Mecklenburg-Vorpommern6%
Brandenburg6,5%
Nordrhein-Westfalen6,5%
Saarland6,5%
Schleswig-Holstein6,5%
Thüringen6,5%

c) Maklerprovision (2 % – 6 % der Kaufsumme plus MwSt.)
Makler bieten einen umfangreichen Service bei der Suche nach der idealen Immobilie. Kommt eine Vermittlung durch einen Makler zustande, flattert Ihnen bald eine Rechnung ins Haus, in der dieser eine Provision einfordert – die sogenannte „Courtage“.

Grundlage hierfür ist das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (BGB §656a bis §656d). Eine gesetzliche Deckelung der Courtage gibt es nicht. In der Regel bewegt sich diese jedoch zwischen zwei und sechs Prozent der Kaufsumme. Hinzu kommen noch 19% Mehrwertsteuer. Diese Kosten teilen Sie sich mit dem Verkäufer Ihrer Immobilie zu gleichen Teilen auf.

d) Erschließungs- und Anschlussgebühren bei Neubauten (10.000 – 12.000 Euro)
Wasser, Strom, Gas, Abwasser und Internet – für all die Bequemlichkeiten des Alltags müssen bei Baugrundstücken erst einmal Anschlüsse zum Versorgernetz gelegt werden. Diese Erschließungs- und Anschlussgebühren sollten Sie daher ebenfalls in Ihre Immobilienfinanzierung einfließen lassen. Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, hängt auch von der Lage des Grundstückes und von der Bodenbeschaffenheit ab. Hierbei gilt: Je aufwendiger die Baumaßnahmen sind, desto teurer wird es. In der Regel bewegen sich die Kosten jedoch zwischen 10.000 und 12.000 Euro.
 

e) Versicherungen
Das Leben verläuft nicht nach Plan. Verzeichnen Sie finanzielle Einbußen durch Krankheit, Unfall oder Arbeitslosigkeit oder es entstehen kostenintensive Schäden an dem Gebäude, kann die Immobilienfinanzierung zur untragbaren finanziellen Last werden. Wenn Sie rechtzeitig die richtigen Versicherungen abgeschlossen haben, springen diese in Notlagen ein. Zu den wichtigsten zählen:

-> Restschuldversicherung oder Risiko-Lebensversicherung
-> Berufsunfähigkeitsversicherung, Unfallversicherung
-> Wohngebäudeversicherung, Elementarschadenversicherung
-> Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
-> bei Neubauten: Bauherrenrechtsschutz, Feuerrohbauversicherung, Bauleistungsversicherung und Bauherrenhaftpflichtversicherung

Wie hoch die Kosten für die einzelnen Versicherungen ausfallen, hängt von individuell unterschiedlichen Faktoren wie Alter, Gesundheitszustand, Bonität, Kreditlaufzeit, Leistungsumfang sowie Höhe der Kreditsumme ab. Eine pauschale Einordnung der anfallenden Nebenkosten ist daher nicht möglich. 

f) Gutachterkosten (500 – 6.000 Euro)
Immobilien sind kostenintensiv – das gilt nicht nur für den Kauf, sondern auch für die Behebung eventueller Schäden. Besonders Mängel an der Bausubstanz können jahrelang für Ärger sorgen und richtig ins Geld gehen. Um sich Mehrkosten und Nervenkrieg zu sparen, lohnt es sich, einen Gutachter zu engagieren. Der Bauspezialist untersucht Bestandsgebäude auf vorhandene Schwachstellen wie Feuchtigkeit oder Schimmel im Gemäuer und berät Sie beim Kauf. Bauen Sie Ihr Traumhaus selbst mit Hilfe einer Baufirma, begleitet der Gutachter den gesamten Bauprozess und kontrolliert die einzelnen Bauabschnitte auf Fehler.

Bauberater berät Immobilienkäuferin
Extrakosten die sich lohnen können: Die Begleitung durch einen Bauberater beim Immobilienkauf. Bild: unsplash/ thisisengineering raeng

Bei einer einmaligen Begehung einer Bestandsimmobilie oder der Untersuchung eines Baugrundes fallen in der Regel zwischen 500 und 1000 Euro an. Begleitet der Gutachter den Bauprozess über einen längeren Zeitraum, wird es entsprechend teurer: Hier können Sie in den meisten Fällen mit einem Sachverständigen-Honorar zwischen 3.000 und 6.000 Euro rechnen.

g) Umzugskosten (2.000 – 3.000 Euro)
Der letzte Pinselstrich ist getan, die Heizung läuft und der Lieferant des Rollrasens ist auch schon auf dem Weg. Höchste Zeit, die letzten Kisten in den Umzugswagen zu hieven und in das neue Heim einzuziehen. Doch auch hier lauern Kosten, die Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung nicht vergessen sollten: Professionelle Umzugshelfer sowie Transportmittel schlagen mit rund 2.000 bis 3.000 Euro zu Buche. Diese Summe hängt jedoch von der Entfernung zum neuen Wohnort sowie von Umfang und Wert Ihres Hab und Guts ab und kann entsprechend höher klettern.

Mensch im Umzugskarton
Ist der Umzug gut geplant, gibt es keine Überraschungen am Ende. Bild: pexels/Cottonbro Studio

Beispielrechnung Nebenkosten Immobilienkauf

Bei einem Immobilienkauf von 500.000 Euro kämen demnach folgende Nebenkosten auf Sie zu:

LeistungKostenSumme
Notarkosten1,5%7.500 Euro
Grunderwerbssteuer3,5% – 6,5%17.500 Euro – 32.500 Euro
Maklerprovision2% – 6 %  (+ 19% MwSt.)10.000 Euro – 30.000 Euro (50% Käufer, 50% Verkäufer)
Erschließungs- und Anschlusskosten10.000 – 12.000 Euro10.000 Euro – 12.000 Euro
Versicherungenindividuell 
Gutachterkosten500 – 6.000 Euro   500 Euro – 6.000 Euro
Umzugskosten2.000 – 3.000 Euro2.000 Euro – 3.000 Euro
gesamt 42.500 Euro – 76.000 Euro

Grob lässt sich sagen, dass Sie Nebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent der Kaufkosten bei der Immobilienfinanzierung einplanen sollten. Bei einem Neubau fallen sogar etwas mehr Kosten an. Hier kommen zwischen 15 und 20 Prozent der Kaufsumme auf Sie zu.

2. Wie viel darf die Immobilie kosten?

Bei der Immobilienfinanzierung sollten Sie nicht nur die Nebenkosten im Blick behalten. Achten Sie bei der Budgetplanung für den Immobilienkauf auch darauf, die Höhe des monatlichen Kreditabtrags nicht zu hoch anzusetzen. Damit Sie bei außergewöhnlichen Ausgaben wie Urlauben, ein neues Auto oder der Badsanierung nicht finanziell ins Straucheln geraten, sollte der Abtrag nicht mehr als 40 Prozent Ihres Netto-Gehaltes verschlingen.

  • Wichtiger Indikator beim Vergleich verschiedener Kreditangebote: der Effektivzins. Im Gegensatz zum Sollzins summiert dieser alle Preisbestandteile eines Kredits auf; auch die Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren und Provisionen.

3. Vorsicht bei zu langen Laufzeiten

Es ist verlockend, bei der Wahl der Finanzierung eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. So verteilen sich die Abträge auf einen längeren Zeitraum und die einzelnen Tilgungsraten sind deutlich niedriger. Doch Vorsicht: Vor dem Eintritt ins Rentenalter sollte das Haus abbezahlt sein. Dann sinken in der Regel die Einnahmen deutlich und die Neurentner sind mit der Tilgung der Raten plötzlich finanziell überfordert.

  • Vereinbaren Sie bei der Immobilienfinanzierung mit Ihrem Kreditinstitut die Möglichkeit der Sondertilgung. So können Sie die Finanzierungsdauer bei Gelegenheit verkürzen.

4. Rechtzeitig an die Anschlussfinanzierung denken

Ein gutes Stück des Finanzierungs-Marathons liegt hinter Ihnen und die Immobilie gehört – immerhin in Teilen – bereits Ihnen. Ein tolles Gefühl. Doch wenn das Haus noch nicht abbezahlt ist, muss jetzt bald eine solide Anschlussfinanzierung her. Jetzt heißt es, frühzeitig wachsam zu sein und regelmäßig Anschlussfinanzierungen zu prüfen. Nur so können Sie sich ein Angebot zu besonders günstigen Konditionen sichern. Spätestens jedoch ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung sollten Sie sich verschärft nach einem geeigneten Kreditgeber für die Anschlussfinanzierung umsehen.

Bildnachweis Titelbild: © Pavel Muravev – istockphoto.com

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