Als Paar in eine Immobilie investieren – Fünf Tipps für den gemeinsamen Immobilienkauf

Die erste gemeinsame Wohnung gehört zu den teuersten Anschaffungen eines Paares. Oftmals investiert ein Paar dann zusammen in seinen Lebenstraum, allerdings ohne Trauschein. Was ihr beim Immobilienkauf für Paare beachten solltet, erfahrt ihr in diesem Artikel.

Sowohl die berufliche Sicherheit, als auch der Beziehungsstatus des Paares spielen eine Rolle bei der Vergabe eines Immobilienkredits. Entscheidend ist, ob die Partner verheiratet sind oder ohne Trauschein in wilder Ehe leben. Eheleute haben es deutlich leichter bei Banken, einen Immobilienkredit zu bekommen. Außerdem ist die finanzielle Regelung nach einer Scheidung klar geregelt. Doch als unverheiratetes Paar könnt ihr genauso gut in eine Immobilie investieren. Allerdings solltet ihr hierbei ein paar Tipps für den Immobilienkauf für Paare beherzigen.

Überlegung 1: Rechtliche Ausgangslage beim Immobilienkauf für Paare – besser schriftlich fixiert

Immer mehr Menschen in Deutschland, aktuell 3,3 Millionen Paare, leben ohne Trauschein zusammen unter einem Dach. Mit diesem vermehrt in der Realität erprobten Lebensmodell rückt für viele auch die Überlegung näher, sich gemeinsam eine Immobilie anzuschaffen. Denn was sagt schon der Ehestatus über die Langfristigkeit einer Beziehung aus?

Für ein Paar mit Trauschein oder in eingetragener Lebenspartnerschaft ist es allerdings deutlich leichter, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Nicht nur wegen der einfacheren Kreditzusage von Banken, sondern auch, weil sie – insofern keine andere vertragliche Regelung zwischen den Eheleuten besteht – automatisch eine Zugewinngemeinschaft bilden. Die Besitzverhältnisse an der gemeinsam erstandenen Immobilie im Falle einer Scheidung sind klar geregelt: nämlich zu gleichen Teilen.

Plan A: Für Nicht-Verheiratete – beide im Grundbuch eingetragen

Zunächst einmal solltet ihr als nicht-verheiratetes Paar beide im Grundbuch eingetragen sein, damit jeder Miteigentümer der Immobilie und des Grundstücks ist. Nur euch steht von Gesetzes wegen das Nutzungsrecht der Immobilie zu. Im Übrigen empfiehlt es sich, auf diese Weise die Besitzverhältnisse zu manifestieren, auch wenn ihr verheiratet seid und gegebenenfalls eine Zugewinngemeinschaft vereinbart habt.

Mehrfache Grundbucheinträge sind durchaus möglich. Und niemand von euch sollte auf sein Recht auf die Immobilie verzichten. Nur, wer im Grundbuch steht, hat Anspruch auf das Eigentum, zum Beispiel nach der Scheidung oder dem unerwarteten Tod des Partners.

Wenn ihr die Immobilie nicht zu gleichen Teilen finanziert habt, könnt ihr dies im Grundbuch hinterlegen lassen. Dann sind nicht bei beiden 50-Prozent-Anteile fixiert, sondern beispielsweise ein Drittel und zwei Drittel. Neben dem Eigenkapital sollte auch berücksichtigt werden, ob handwerklich begabte Partner eigene Arbeitsleistung (sogenannte Muskelhypothek) in den gemeinsamen Wohnraum stecken oder erbracht haben. Des Weiteren lässt sich im Grundbuch festhalten, dass dem Partner – zum Beispiel nach dem Tod des anderen – das lebenslange Wohn- und Verkaufsrecht der Immobilie bleibt.

Steht nur ein Eigentümer im Grundbuch, so hat der andere Beteiligte keinen rechtlichen Anspruch auf das Vermögen. Besser nicht gemeinsam im Grundbuch zu stehen, ist in nur seltenen Fällen nicht empfehlenswert. Und zwar, wenn damit mögliche Kinder aus früheren Beziehungen oder eventuelle Ex-Ehegatten des Partners keinen Anspruch auf das Haus oder die Wohnung haben sollen.

Plan B: Gründung einer GbR mit Gesellschaftsvertrag – in Kombination mit einem Erbvertrag

Eine weitere nützliche Grundlage für das gemeinsame Immobilieninvestment ist die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese GbR ist dann als 100-prozentige Besitzerin im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Beide Vertragspartner sichern sich in einem separaten Gesellschaftsvertrag ihre Eigentumsanteile an der Immobilie.

Diese notariell beglaubigte Vereinbarung bietet größtmögliche Flexibilität im Gegensatz zu einem starren Grundbucheintrag. Die Besitzanteile können von Zeit zu Zeit auf einvernehmliche Weise abgeändert werden – und das relativ unbürokratisch. Unter gewissen Voraussetzungen profitiert ihr auch von der (Grunderwerbs-)Steuerfreiheit, wenn ihr die Besitzverhältnisse des Gesellschaftsvertrags bis zu 95 Prozent von einem zum anderen Partner verschoben habt.

Hierbei könnt ihr außerdem auch regeln, welche Eigentumsverhältnisse nach der Trennung oder bei einer Restschuld des Immobilienkredits gelten. Mit dem Tod eines Gesellschafters wird die GbR aufgelöst. Daher empfiehlt es sich, bei Abschluss einer GbR zusätzlich noch einen Erbvertrag zu unterzeichnen. Dieser kann die gesetzliche Erbfolge aushebeln und dafür sorgen, dass der nicht-verheiratete Partner trotz Angehöriger in der Immobilie wohnen bleiben darf oder ein vollständiger Eigentümer wird. Zu beachten gilt es allerdings, dass der Erbschaftssteuer-Freibetrag für unverheiratete Erben wesentlich geringer ausfällt als für Verheiratete.

Plan C: Notarieller Partnerschaftsvertrag – ebenfalls mit Erbvertrag

Eine gute Alternative ist auch ein Partnerschaftsvertrag. Dieser bietet sich bei Paaren an, die schon lange Zeit zusammen sind und beispielsweise bereits ein Kind haben. Denn in dem Partnerschaftsvertrag wird unabhängig vom Haus- oder Wohnungskauf festgelegt, wie Unterhaltszahlungen aussehen können oder wer der Elternteil ist, bei dem das Kind aufwächst. Der Partnerschaftsvertrag steht durchaus für Fairness und Selbstbestimmung. Da es sich um einen privatrechtlichen Vertrag handelt, kann dieser notariell beurkundet werden, muss es aber nicht.

In diesem Vertragswerk können sehr vielfältige Extras festgelegt werden, unter anderem, wem welche Möbel gehören, wer für die Rückzahlung des Immobilienkredits haftet, wie viel Eigenleistung erbracht wurde und ob eine Rentenzahlung geleistet wird. Wer möchte, kann darin auch vereinbaren, wie sich die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie im Falle einer Heirat verändern, denn mit dem Trauschein gilt die Verbindung – ohne zusätzliche Regelung – als Zugewinngemeinschaft.

Zusatzsicherheit für den Hinterbliebenen

Darüber hinaus sollten die Eigentumsverhältnisse zusätzlich noch durch einen Erbvertrag – nach dem Tode eines Partners – geregelt sein. Dieses Vertragswerk legt fest, ob ein Wohnrecht für den Hinterbliebenen in der zusammen angeschafften Immobilie besteht und ob dieser Partner oder gegebenenfalls das gemeinsame Kind als Alleinerbe eingesetzt wird. Aufgrund der rechtlichen Lage ist auch hierbei wieder mit einem Pflichtteil Angehöriger zu rechnen.

Geregelte Verkaufsmodalitäten im Falle einer Trennung

Trotz allem gilt: Banken stellen dieselben Anforderungen an unverheiratete Kreditnehmer wie auch an verheiratete. Sie verlassen sich auf deren verlässliche, monatliche Ratenzahlung. Selbst wenn die Beziehung des Paares in die Brüche geht, besteht die rechtlich bindende Zahlungsverpflichtung mit dem Kreditinstitut nach wie vor. Meistens werden gemeinsam angeschaffte Immobilien nach der Trennung verkauft. Und auch deshalb ist ein Partnerschaftsvertrag so wichtig, denn darin könnt ihr fixieren, wie die Verkaufsmodalitäten inklusive preislicher Vorstellung in diesem Fall aussehen sollen.

Überlegung 2: Förderprogramme auch für ein (verheiratetes) Paar

Finanziell reizvoll beim Immobilienkauf für Paare ist ein geeignetes Förderprogramm rund um den Haus- oder Wohnungskauf. Zwar steht verheirateten Eheleuten ein vielfältiges Angebot zur Verfügung. Aber auch, wenn ihr unverheiratet seid, profitiert ihr von so manchem Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie von eurem jeweiligen Bundesland, zum Beispiel in Berlin, Brandenburg und in Nordrhein-Westfalen.

Wenn ihr ein unverheiratetes Paar seid, könnt ihr zum Beispiel auch einen zinsvergünstigten Förderkredit der KfW erhalten. Bedingung für beispielsweise den KfW-Kredit Nr. 300 ist, dass ihr mindestens ein Kind habt. Wer sein Wohnglück nicht vom Nachwuchs abhängig machen möchte, kann das KfW-Wohneigentumsprogramm Nr. 124 beantragen. Privatpersonen, die ihre erworbene Immobilie selbst nutzen und bewohnen möchten, erhalten hierbei einen zinsgünstigen Förderkredit. Und wer in einen klimafreundlichen Neubau investieren möchte, dem ist der KfW-Kredit Nr. 297, 298 zu empfehlen.

Beim gemeinsamen Bausparvertrag wird es schon etwas kniffliger. Zwar ist es theoretisch möglich. Aber ihr solltet euch schon realistisch fragen, ob ihr eine solche Verpflichtung circa 20 Jahre lang zusammen eingehen wollt. Außerdem muss immer sichergestellt werden, dass die monatlichen Beiträge in vereinbarter Höhe eingezahlt werden, vor allem während der sieben- bis zehnjährigen Ansparphase. Das gilt auch, wenn ein Partner arbeitslos wird oder eine Schwangerschaft besteht.

Überlegung 3: Immobilienkauf für Paare – wann es persönlich sinnvoll ist

Nicht jedes Paar möchte gleich heiraten. Dennoch besteht häufig der Wunsch, gemeinsam sesshaft zu werden und in eine Immobilie zu investieren. Die Vorteile liegen durchaus auf der Hand: Es steht mehr Eigenkapital bereit – und damit auch eine größere Auswahl an Bauobjekten. Ihr könnt euch nun unter Umständen für das immer favorisierte Haus mit Keller und Dachterrasse entscheiden, das sonst aufgrund des hohen Kaufpreises nicht finanzierbar gewesen wäre.

Wenn euch zusammen mehr Eigenmittel zur Verfügung stehen, um einen Immobilienkredit zu tilgen, kann euch die Bank eine höhere Kreditwürdigkeit bescheinigen und geringere Zinsen sowie eine individuelle Tilgung ermöglichen. Diese besseren Konditionen bewirken, dass ihr zum einen euer Traumobjekt kaufen könnt und zum anderen den Kredit schneller abbezahlt habt.

Persönlich sinnvoll ist der gemeinsame Immobilienkauf, wenn beide Partner über ein ähnliches Gehalt sowie Eigenkapital verfügen. Dann herrschen für sie auch bessere Bedingungen während der Immobilienfinanzierung.

Die Möglichkeiten, die Immobilie im Nachhinein umweltfreundlich zu gestalten oder mit einem zusätzlichen Komfort – in Form eines Pools – auszustatten, erhöhen sich im Rahmen der gemeinsamen Finanzierung, da die Summe der Eigen- und Fördermittel gestiegen ist.

Überlegung 4: Wann es persönlich nicht sinnvoll ist

Es gibt auch kritische Stimmen, die den gemeinsamen Immobilienkauf für Paare ohne Trauschein für nicht sinnvoll erachten. Zumindest, so betonen Kritiker dann, sollte eine Co-Investition ohne Trauschein nur in eine Kapitalanlage erfolgen, nicht in ein selbstgenutztes Eigenheim, denn dies schaffe zu viel Verantwortung und Verbindlichkeit.

Ungleiche finanzielle Voraussetzungen

Fraglich ist ein solches Finanzierungsmodell auch angesichts ungleicher oder sehr niedriger Einkommens- und Eigentumsverhältnisse. Wenn einer der Partner den Großteil des Kaufpreises durch sein Eigenkapital beisteuert, schlägt sich dies auch im Kaufvertrag nieder. Und dieses Vertragswerk bildet die Grundlage für den Eintrag ins Grundbuch. Somit gehört die Immobilie anschließend vor dem Gesetz einem Partner zu deutlich größeren Anteilen (beispielsweise 80 Prozent zu 20 Prozent) als dem anderen, und die zementierten Besitzverhältnisse sind dann schon während der Beziehung nicht ausgeglichen (50 Prozent).

Partnern in wilder Ehe sollte klar sein, dass sie jederzeit zahlungsfähig sein müssen. Es kann nun zum Beispiel sein, dass eine Lebensphase eintritt, die für die Kredittilgung ungünstig ist: pflegebedürftige Eltern, Jobverlust, keine Einnahmen aus angehender Selbstständigkeit oder ein Partner beginnt zu studieren. Wenn dann der andere Partner, der Einzige ist, der einen gut bezahlten Vollzeitjob hat und die monatlichen Kreditkosten stemmt, sind Ungleichheit und Streit vorprogrammiert. Denn niemand hört gern von sich, dass er sich auf dem Geld oder der Arbeitsleistung des anderen ausruht. Und die Bank verlässt sich auf die Zahlungsfähigkeit ihrer Vertragspartner – ob verheiratet, nicht verheiratet, getrennt oder geschieden.

Genau deshalb, kommt es manches Mal vor, dass die Bank lieber nur mit dem einen, solider wirkenden Partner einen Kreditvertrag abschließt. Die automatische Beliebtheit von zwei Zahlern, wie vermutet werden könnte, besteht überhaupt nicht.

Sparsamkeit prägt den Alltag

Wer es dennoch zu zweit wagt, sollte sich darüber im Klaren sein, dass fortan für beide der Alltag dem Credo einer großen Sparsamkeit untersteht. Anschaffungen wie das neue Auto oder Urlaubsreisen müssen vorher gemeinsam abgestimmt werden. Ein übertriebener luxuriöser Lebenswandel, der sich u.a. durch häufige Restaurantbesuche sowie Shopping-Touren kennzeichnet, sollte vermieden werden, damit der neue Immobilienkredit zuverlässig und schnell abbezahlt wird.

Eine unsichere Komponente ist auch die Persönlichkeit des Partners. Oft tut sich ein Jeder mit dieser charakterlichen Einschätzung schon allgemein schwer – wie soll nun erahnt werden, ob der Partner in der Zukunft nicht finanzielle Eigenheiten, Faibles oder Süchte entwickelt und dann womöglich zahlungsunfähig in Hinblick auf den gemeinsamen Kredit wird? Bis, dass der Immobilienverkauf euch scheidet, trifft vielleicht nicht auf jeden zu –  es im Vorfeld zu erwägen, kann sich aber auszahlen.

Überlegung 5: Beide sollten sich damit wohlfühlen

Zunächst einmal müssen beide Parteien von dem Vorhaben und dem favorisierten Immobilienobjekt überzeugt sein. Für die Auswahl, die Besichtigung, die Planung, die Verhandlung des Kaufpreises mit dem Verkäufer und die Darlehensfinanzierung sollten sich die Partner ausgiebig Zeit nehmen. Beide Meinungen sind hierbei gefragt.

Finanzielle Puffer müssten auf jeden Fall bei einem gemeinsam angefertigten Finanzplan einkalkuliert werden. Jeder Partner sollte über Fachwissen bezüglich des Immobilienkaufs und der Immobiliennutzung verfügen oder auch die Bereitschaft haben, sich fehlende Kenntnisse über Immobilien und die damit verbundenen Themen wie Kauf, Verwaltung und steuerliche Vorteile anzueignen. Wissenslücken sollten bestenfalls gegenseitig ergänzt werden.

Empfehlenswert wäre dann, sich gegebenenfalls eine dritte Person, die euch wohlgesonnen ist und durch ihr Immobilienwissen beraten kann, ins Boot zu holen, um eure Pläne realistisch zu prüfen.

Beide Partner haben sich auf einen sparsamen Lebenswandel geeinigt und fühlen sich wohl damit. So weit, so gut. Eine Immobilie zu kaufen und unter Umständen zu vermieten bringt jede Menge kontinuierlichen Aufwand mit sich. Die Arbeitsteilung ist essentiell für ein erfolgreiches Verwalten, Pflegen und Besitzen. Wer übernimmt also die Abrechnung der Nebenkosten? Wer zeichnet sich für die Steuer-Formulierung verantwortlich? All dies sorgt gleichzeitig aber auch für ein gutes Wir- und Kauf-Gefühl.

Immobilienkauf für Paare: Fazit

Wenn ihr als Paar beschließt, in eine Immobilie zu investieren, sollte zumindest klar sein, dass die gemeinsame Beziehung von Dauer ist. Das muss nicht unbedingt in einem Trauschein festgehalten sein, aber eine solche wegweisende Entscheidung beziehungsweise eine Zahlungsverpflichtung trefft ihr am besten nur mit einem langfristigen Partner, mit dem ihr euch vorstellen könnt, euren Lebensabend zu verbringen. Auch auf die charakterliche Reife beider Co-Investoren kommt es an. Im Falle einer Trennung sollte die gemeinsame Immobilie so fair und vernünftig wie möglich abgewickelt werden: entweder als gewinnorientierter, geplanter Verkauf (keine Zwangsversteigerung) oder als gemeinsam fortgeführte Kapitalanlage, die monatliche Mieteinnahmen einbringt.

So unromantisch es auch klingen mag: Ein gemeinsamer, beim Notar beurkundeter Vertrag (wie oben beschrieben) ist essentiell für die erfolgreichen weiteren Schritte wie Kauf, Kredittilgung, Verwaltung und Instandhaltung. Außerdem sind die Besitzverhältnisse – vor allem durch einen beiderseits anteiligen Grundbucheintrag – dann klar geregelt. Dies verhindert künftigen unnötigen Streit, ganz egal, wie sich die Beziehung tatsächlich entwickelt.

Weitere Informationen zu diesem spannenden Thema erfahren Sie auch in unserem Artikel über die rechtssicheren Regelungen bei Immobilienangelegenheiten.

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