Die Stadt München aus der Vogelperspektive

Immobilienmarkt München: Die meisten Neubauten entstehen gerade im Umland

Die turbulenten Zeiten hinterlassen auch auf dem Münchner Immobilienmarkt ihre Spuren. Aber es gibt Grund zur Hoffnung, vor allem im Neubaubereich. 2024 könnte für den Immobilienmarkt München ein Umbruchjahr werden.

Wie können sich potenzielle Neubau-Besitzer in der aktuellen Zeit in München noch eine Immobilie leisten? Über diese und weitere spannende Fragen haben Branchenvertreter am Dienstag im PresseClub München gesprochen. „Es sind ja turbulente Zeiten, und natürlich ist der Münchner Immobilienmarkt nicht davon verschont“, unterstreicht Florian Forster, Veranstalter der am 16. und 17. März stattfindenden Münchner Immobilienmesse.

Alexander Hofmann, Vizepräsident des BFW Landesverband Bayern e.V. und Vorstandssprecher der Baywobau Immobilien AG, denkt, dass 2024 ein „Umbruchjahr“ ist. Der Immobilienmarkt München sei nach wie vor schwierig, aber die aktuellen Rahmenbedingungen wären „nicht so schlimm wie vor zwei Jahren“, betont er. Dafür ausschlaggebend seien rückläufige Zinsen, sinkende Inflation und steigende Mieten.

Nach wie vor reges Interesse an Münchner Immobilien

Dem nicht so üppigen Wohnungsangebot stehen nach wie vor viele Kaufinteressierte gegenüber. Die Immobilienkaufpreise in München reichen bis zu 20.000 und 25.000 Euro pro Quadratmeter, vor allem für „vernünftige Lagen“; üblicherweise sind es 12.000 und 14.000 Euro. „In München müssen Sie suchen, dass Sie etwas unter 10.000 Euro pro Quadratmeter finden“, erläutert Alexander Hofmann. Auch eine schlechte Münchner Stadtlage ist kein Kriterium mehr, damit eine Immobilie günstiger wird. Schlichtweg, weil es so viel neuen, freifinanzierten Wohnraum überhaupt nicht gibt.

München, eine Stadt voller Pendler: Trotzdem sind Bauträger enorm dazu angehalten, bei Neubauprojekten zahlreiche Parkplätze, am besten unterirdisch durch mehrebene Tiefgaragen, sicherzustellen. (Bild: Herr Bohn/unsplash)

In München entstehen momentan immer weniger neue Bauten in der City. Der Grund dafür sind u.a. intensive baurechtliche Bestimmungen der Stadt München, zum Beispiel im Hinblick auf Parkplätze und Tiefgaragen, sowie langjährige Genehmigungsverfahren.

„Das meiste, was jetzt noch kommt, ist im Umland von München“, so Alexander Hofmann und fügt hinzu: „Auf der grünen Wiese baut man leichter.” Damit meint er u.a. die Platzfreiheit für rangierende Bagger auf der Baustelle. Auf dem Land seien die baurechtlichen Regularien nicht so verschärft wie in der bayerischen Hauptstadt. Die Gemeinden fördern demnach den schnellen Ausbau, sodass ein Gebäude in zwei bis fünf Jahren errichtet wird, und nicht erst in zehn Jahren wie in der Münchner Innenstadt. Insofern spüren Immobilieninteressenten gerade keine Momentaufnahmen des Münchner Immobilienmarkts, sondern die schon vor längerer Zeit angestoßenen Entwicklungen dafür.

Vieles spricht aktuell für den Kauf auf dem Immobilienmarkt München

Gleichzeitig spricht aber vieles für den Eigentumsmarkt in München und der Umgebung. Die Mieten steigen, und erste Kaufpreiskorrekturen haben stattgefunden. „Die Übertreibungen sind weg“, sagt Alexander Hofmann. Die Anbieter und Bauträger, die in der Krise noch nicht die Segel gestrichen haben, sind solide aufgestellt und liefern Qualitätsware – zuverlässig zum Bezugsfertigkeitstermin.

Die Städte und Gemeinden, die im Einzugsgebiet der Münchner S-Bahn liegen, sind momentan attraktive Neubaustandorte im Umland. (Bild: Samuel Pucher/unsplash)

Im Münchner Umland finden sich nun auch Quadratmeterpreise von 8000 Euro oder 9000 Euro, jedenfalls unter 10.000 Euro, zum Beispiel in Eching und Garching. Attraktiv ist das S-Bahn-Einzugsgebiet von München. Diese bevorzugte Lage reicht von Augsburg bis nach Ingolstadt hinein. Laut Alexander Hofmann werden diese Randlagen im Speckgürtel von München vor allem von Pendlern bevorzugt, um günstiger zu wohnen und trotzdem rasch mit den öffentlichen Verkehrsmitteln zum Arbeitsplatz ins Münchner Zentrum zu gelangen.

Neubausektor in der Übergangsphase

Für den Bereich Neubau prognostiziert Alexander Hofmann eine „Art Übergangsphase“. Es bestehe „Verunsicherung in den Köpfen der Menschen“, sagt er und gibt der Bundesregierung eine Mitschuld, weil diese keine klare Linie bei Förderprogrammen vorgibt. Außerdem seien temporäre Fördertöpfe schnell aufgebraucht, ohne zuverlässige Nachfolgeregelung. Überhaupt seien die bestehenden Immobilien-Förderungen zum Teil ideologisch behaftet, findet Alexander Hofmann und zählt das auf Klimafreundlichkeit ausgerichtete KfW 40 mit QNG auf. Auch der fachliche Begleiter, der den Bau auf diese Kriterien überprüft, kostet die Bauherren Geld, was sich natürlich ebenfalls im Verkäuferpreis niederschlägt.

Den Kleinen ein schönes Zuhause bieten: Münchner Städter verdienen meist mehr Geld, als die Bemessungsgrenze für die Inanspruchnahme staatlicher Förderprogramme zulässt. (Bild: Nathan Dumlao/unsplash)

Für Christian Winkler, Vorstandsmitglied des BFW Landesverband Bayern e.V. und Geschäftsführer der BHB Bauträger GmbH Bayern, sei es auch das falsche Signal, wenn innerhalb von einer Woche die KfW-Zinsen von rund 1 Prozent auf ca. 2,2 Prozent steigen.

Die aus seiner Sicht geringe Verdienstgrenze eines Jahreseinkommens von 90.000 Euro bewirke, dass viele Münchner Städter deshalb gar nicht in Betracht kommen. Denn: Erstens fällt der Jahresverdienst höher aus. Und zweitens: Was bringt ein 240.000 Euro-KfW-Kredit, wenn die Wunschimmobilie im Großraum München deutlich teurer ist und 600.000 bis 700.000 Euro kostet? Christian Winkler und Alexander Hofmann hoffen daher beide auf Entlastung durch die von der Bunderegierung geplante degressive Abschreibung, die noch vom Bundesrat bewilligt werden muss.

Bauträger strengen sich mit cleveren Grundrissen an

In jeder Krise steckt auch eine Chance, findet Alexander Hofmann. Die Bauträger und Immobilienmakler, die jetzt noch auf dem Immobilienmarkt München verkaufen, sind solide aufgestellt und gerade BFW-Mitglieder stehen für zuverlässige Bauweise und Bezugsfertigkeit der Objekte. Nicht mehr jeder Fehler könnte verkauft werden. Gerade die Fläche müsse bei der Grundrissplanung optimal ausgenutzt werden, zum Beispiel mit einer kompakten 3-Zimmer-Wohnung inklusive 2. Bad.

Hinzu gesellte sich die individuelle Frage: „Leiste ich mir eine teure Miete oder gehe ich den Schritt und reiße mich zusammen?”, so Alexander Hofmann über den Sparwillen für die eigene Immobilie.

Gerade im Neubau sieht Christian Winkler großes Potenzial: Denn hier könnten Neu-Eigentümer die Heizungsenergie energieeffizient und kostengünstig, „jenseits der 50 €“ pro Monat, beziehen. Und wer vernünftig mit Warmwasser umgeht, der kann sich ebenfalls horrende Nebenkosten sparen. „Hier spricht vieles für den Neubau“, resümiert Christian Winkler. Und Alexander Hofmann betont, dass Eigentümer von Neubauwohnungen in München „sehr hohe Mieten, fast schon unanständige Mieten“ verlangen (können).

Wie der Immobilienmarkt München der Zukunft aussieht, lesen Sie auch in unserem Artikel: Wohnen in München: jetzt und im Jahr 2040.

Text:   Melanie Ludwig
Titelbild:   Ian Kelsall/unsplash

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