Was bedeutet “Reale Grundstücksteilung” im Exposé? 

Der Begriff “real geteilte Grundstücke” oder „reale Grundstücksteilung“ findet sich in unzähligen Exposés und ist fester Bestandteil im professionellen Immobilien-Wording. Reale Grundstücksteilung meint, dass ein Grundstück in mindestens zwei vorab fix definierte und exakt vermessene Flächen unterteilt wird. Jedes der neuen Grundstücke ist rechtlich unabhängig und erhält eine eigene Flurstücksnummer. Die Teilung wird im Grundbuch vermerkt. Kommt die reale Grundstücksteilung nicht zur Anwendung, kann eine ideelle Teilung in Betracht gezogen werden.  

Wenn du auf neubau kompass nach einer Neubau-Immobilie suchst, hast du die Auswahl aus mehr als 1.800 Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und frei stehenden Einfamilienhäusern. neubau kompass ist werbefrei und bietet die perfekt auf deine regionalen Präferenzen zugeschnittene übersichtliche Auswahl an Immobilien. Schau gleich mal vorbei!

Haus oder Grundstück – real oder ideell teilen? 

Grundsätzlich kann man nicht nur Grundstücke bzw. baureifen Grund teilen, sondern auch Häuser. Dabei unterscheidet man zwischen der realen Teilung und der ideellen Teilung. Bei der Realteilung entstehen aus einem Grundstück zwei rechtlich voneinander unabhängige Grundstücke. Aus eins mach zwei. 

Das alte Grundstück erlischt und das wird auch detailliert im Grundbuch vermerkt: Jedes der neuen Grundstücke erhält eine eigene Flurstücknummer und ein eigenes Grundbuchblatt. Die juristische Grundlage für eine reale Teilung eines Grundstücks leitet sich von § 19 Baugesetzbuch ab. Wichtig ist, dass die beiden neuen Flurstücke durch eine klare Grenze geteilt werden. Meist findet eine reale Teilung Anwendung, wenn ein Doppelhaus gebaut werden soll. Auch bei Ketten- oder Quattrohäusern wird nach Möglichkeit real geteilt.  

Welche Voraussetzungen gelten für eine reale Teilung?

• Bebauungsplan steht dem Vorhaben nicht entgegen
• Teilgrundstücke sind ausreichend groß für die Bebauung  
• Genaue Vermessung der Grundstücke 
• Klare Grenze zwischen den Grundstücken 

Was muss man bei der Grundstücksteilung beachten? 

Manchmal macht es der Bebauungsplan allerdings schwer bis unmöglich, das Grundstück real zu teilen. Das passiert besonders dann, wenn das ursprüngliche Grundstück nicht allzu groß ist. Dazu muss man wissen, dass die Grundflächenzahl des ursprünglichen Grundstücks – das ist der Flächenanteil eines Baugrundstücks, der überbaut werden darf – in der Regel ebenso festgesetzt ist wie die Position des Baufensters. Auch die Geschossflächenzahl ist nicht variabel. Darüber hinaus sind noch die Abstandsregeln zu den Nachbargrundstücken zu beachten, die bei einer Realteilung und damit kleineren Grundstücken ebenfalls nicht verletzt werden dürfen. 

Reale Teilung geht nicht – Gibt es Alternativen? 

Ist eine reale Teilung ungünstig oder nicht möglich, kommt die ideelle Teilung zur Anwendung: Das Grundstück wird zwar geteilt, es werden aber keine neuen Flurstücke ausgewiesen. Es bleibt als ein Grundstück mit einer Flurnummer bestehen und die künftigen Eigentümer werden zu Miteigentümern mit festgelegten Rechten und Pflichten.  

Hier gelten wie bei Eigentumswohnungen die Regularien des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) – inklusive der Möglichkeiten, die ideell separierten Grundstücksteile mit Sondereigentums- und Sondernutzungsrechten zu belegen. Der jeweilige Eigentümer genießt also Sonderrechte, die die anderen nicht haben. Ein Nachteil ist natürlich auch dabei: Die Verfügungsgewalt der einzelnen Miteigentümer ist eingeschränkt. Wer also möglichst große Unabhängigkeit von den Nachbarn genießen möchte, sollte darauf achten, dass das Grundstück real geteilt ist.  

Kann ich auch ein Haus teilen?

Bevor wir zum Prozedere der Teilung kommen, noch ein kleiner gedanklicher Ausflug zur Teilung eines Hauses. Da du wahrscheinlich direkt ein Zuhause vom Plan weg kaufst, das der Bauträger dir fertig gebaut übergibt, ist die Variante der Hausteilung zumindest zum aktuellen Zeitpunkt bestimmt noch nicht wichtig für dich. Falls du aber darüber nachdenkst, das Familiennest, wenn die Kinder erwachsen werden, einmal zu teilen, solltest du zumindest schon davon gehört haben, dass das theoretisch möglich ist. Dazu muss die Immobilie auch wirklich in zwei separate Wohneinheiten teilbar sein – mit eigenen Eingängen.

Ist dieser Gedanke für dich interessant, solltest du nach Bauprojekten schauen, die eine solche spätere Teilung möglich machen. Fällt dein Grundstück besonders groß aus, ist natürlich auch eine künftige Bebauung vorstellbar. Sprich die Bauträger ruhig darauf an. Sie wissen, was rechtlich möglich ist, denn sie haben sich bereits ausführlich mit dem Grundstück beschäftigt! 

Was macht der Bauträger bei der realen Teilung eines Grundstücks? 

Wenn du das Exposé für ein Bauprojekt vor dir liegen hast, sind die Schritte der Grundstücksteilung in der Regel bereits vom Bauträger eingeleitet oder sogar schon vollzogen worden. Aber was hat er dann alles geleistet? Hier kommt eine Übersicht über seine Schritte. 

1. Abklärung der baurechtlichen Vorschriften 

Bevor es richtig losgeht, prüft der Bauträger, welche baurechtlichen Regularien auf dem Grundstück lasten. Bei Doppelhäusern wird normalerweise vorgegeben, dass sie optisch eine Einheit bilden sollten bzw. sich nicht zu sehr voneinander unterscheiden dürfen. In einigen Bundesländern, etwa in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen, muss er außerdem eine Genehmigung zur Teilung beantragen. In allen Bundesländern gilt: Ein Grundstück muss vor der Teilung exakt vermessen werden – durch das zuständige Amt. 

2. Amtliche Vermessung

Im Rahmen der Vermessung stellen die beauftragten Fachleute des Amts, in der Regel sind das öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, als erstes den genauen aktuellen Grenzverlauf des bestehenden Grundstücks fest. Danach werden neue Grundstücksgrenzen nach Angaben des Antragstellers abgesteckt und mit Grenzzeichen – meist sind das Grenzsteine – gekennzeichnet. Die Fachleute nennen das auch „abmarken“. Dazu gibt es dann auch ein Protokoll, das die Beteiligten unterschreiben müssen: Damit sind der Grenzverlauf und die Grenzzeichen rechtsverbindlich fixiert.  

3. Gang zum Liegenschaftskataster 

Im nächsten Schritt werden die neuen Daten dem Liegenschaftskataster vorgelegt. In Form eines Fortführungsnachweises werden die Veränderungen am Grundstück dokumentiert. Es wird unter anderem auch eine neue Flurkarte erstellt.  

4. Beurkundung beim Notar

Auf dieser Basis kann dann die notarielle Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Damit ist die Aufteilung dann auch rechtswirksam. Sofern nötig, kümmert sich der Notar auch um die Eintragung von Grunddienstbarkeiten.  

Was kostet eine Realteilung eines Grundstücks? 

Eine reale Grundstücksteilung kostet je nach Grundstück und Bundesland zwischen 3.000 und 5.000 €. Wird es kompliziert und dadurch für das Vermessungsteam aufwendig, kann das auch teurer werden.  

Jedes Bundesland hat eigene Gebührenordnungen für die Schritte, die eine reale Grundstücksteilung benötigt. Wer bei Google Vermessung, Kosten und das jeweilige Bundesland eingibt, findet sofort Treffer, die es leicht machen, die Gebühren nachzuvollziehen.  

Diese richten sich nach der Größe und dem Bodenwert des Grundstücks, der Anzahl an entstehenden Parzellen und der Zahl der gesetzten Grenzsteine. Der Löwenanteil der Kosten entfällt auf die Vermessung selbst. Dazu kommen noch Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag, die sich am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) orientieren. 

Günstig ist die Vermessung für eine reale Teilung nicht. Aber diese Art der Teilung kann dafür sorgen, dass du später möglichst unabhängig von deinen Nachbarn bist. Ein Umstand ist jedoch dafür von immenser Bedeutung: ob Grunddienstbarkeiten eingerichtet werden müssen. 

Was ist eine Grunddienstbarkeit für Grundstücke 

Eine Grunddienstbarkeit entspricht einem Nutzungsrecht, das eine Person an einem fremden Grundstück genießt. Grunddienstbarkeiten sind im § 1018ff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) verankert.  

Der Paragraf bildet die rechtliche Grundlage, dass ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden kann. Das bedeutet: Der Rechteinhaber der Grunddienstbarkeit darf das Grundstück in einzelnen Angelegenheiten nutzen. Wenn das Grundstück so separiert wird, dass eines der Grundstücke danach von der Straße abgeschnitten ist, muss natürlich der Zugang und die infrastrukturelle Versorgung rechtlich abgesichert sein.

Dazu dienen die Grunddienstbarkeiten, die sich in Wege- und Durchfahrtsrechte für die Eigentümer und Leitungsrechte für die Versorger aufteilen. Mit letzterem Recht ist gewährleistet, dass die Anbieter von Strom, DSL, Gas, Fernwärme und Co. Zugang auf ein Grundstück erhalten, um darauf die für die Versorgung des hinten liegenden Anwesens beispielsweise Strom- und Telefonleitungen oder Rohre zu verlegen – und diese auch zu warten. 

All diese Schritte und rechtlichen Angelegenheiten zeigen, dass vor der Grundsteinlegung und Vermarktung von Doppelhaushälften und Reihenhäusern schon viel passiert. Hinter den Kulissen sind nicht nur die Bauträger, sondern auch die Behörden und Notare vorab am Werk, um bei der Aufteilung der Grundstücke rechtssichere Verhältnisse zu schaffen.  

Wovon hängt ab, wie und ob ich mein Grundstück teilen kann?

Letztlich hängt die Form der Trennung eines Grundstücks – ideell oder real – von den baulichen Möglichkeiten ab. Jede Art hat Vor- und Nachteile: Bei der richtigen Immobilie fällt es dann auch nicht mehr allzu stark ins Gewicht, welche Weise angewandt wurde. Ziehen alle Nachbarn an einem Strang und ist alles, was das Gemeinschaft- und Sondereigentum sowie die diversen Sondernutzungsrechte angeht, gut geregelt, wird auch die ideelle Trennung bestens glücken.  

Schau doch gleich mal auf neubaukompass.de – vielleicht gibt es dort schon neue Projekte, die du noch nicht kennst. Dann heißt für dich „ideell“ oder „real“ bestimmt bald auch noch Folgendes: Vom Immobilientraum zum neuen Zuhause.  

FAQ 

Was ist die reale Grundstücksteilung? 

Bei der Realteilung entstehen aus einem Grundstück zwei rechtlich voneinander unabhängige Grundstücke. Das alte Grundstück erlischt und der entsprechende Eintrag wird im Grundbuch geändert. Jedes der neuen Grundstücke erhält eine eigene Flurstücknummer und ein eigenes Grundbuchblatt. Die juristische Grundlage für eine reale Teilung eines Grundstücks leitet sich von § 19 Baugesetzbuch ab. 

Welche Voraussetzungen gelten für eine reale Teilung? 

• Die Teilung muss anhand des Bebauungsplans möglich sein. 
• Die neuen Teilgrundstücke müssen ausreichend groß für die Bebauung sein. 
• Die Grundstücke müssen exakt vermessen werden.  
• Grenzen zwischen den Grundstücken müssen exakt definiert sein.  

In wie viele Teile kann ein Grundstück geteilt werden? 

Ein Grundstück kann in beliebig viele Teile geteilt werden – unter der Voraussetzung, dass die einzelnen neuen Grundstücke groß genug sind, um bebaut zu werden. Außerdem muss die Teilung dem Bebauungsplan entsprechen.  

Wann kommt die ideelle Teilung zur Anwendung? 

Sollte die reale Teilung eines Grundstücks nicht möglich sein, kann eine ideelle Teilung zur Anwendung kommen. Das Grundstück wird zwar geteilt, es werden aber keine neuen Flurstücke ausgewiesen. Es bleibt als ein Grundstück mit einer Flurnummer bestehen und die künftigen Eigentümer werden zu Miteigentümern mit festgelegten Rechten und Pflichten, ähnlich einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft).  

Ist die ideelle Teilung eines Grundstücks besser als die Realteilung? 

Die ideelle Teilung mag auf den ersten Blick “lockerer” erscheinen, birgt aber auch einige Stolperstellen. Die Verfügungsgewalt der einzelnen Besitzer ist bei der ideellen Teilung nicht so groß wie bei einer realen Grundstücksteilung. Vieles muss abgesprochen und als Sonderfall geregelt werden. Deshalb: Wer die größtmögliche Unabhängigkeit auf seinem Anwesen anstrebt, sollte auf eine reale Grundstücksteilung achten.  

Du hast dich jetzt umfassend über die reale Grundstücksteilung informiert. Wenn du dich für ein Projekt auf neubau kompass entscheidest, hat in der Regel der Bauträger bereits die Teilung des Grundstücks vorgenommen. neubau kompass ist der umfassende und übersichtliche Marktüberblick zu Neubau-Immobilien in Deutschland und Österreich. neubau kompass ist der Wegweiser für dein neues Zuhause.

---