Neubau-Immobilie: Jetzt die richtige Kaufentscheidung treffen

Du hast viele Wohneinheiten angeschaut, virtuell oder vor Ort. Jetzt stehst du vor der großen Frage: Welche Wohnung soll ich nehmen? Mit den Aspekten in diesem Beitrag kannst du für deine Neubau-Immobilie jetzt die richtige Kaufentscheidung treffen!

Wer auf der Suche nach einem Zuhause ist, hat viele Angebote zur Auswahl. Die Merklisten füllen sich, werden wieder etwas geleert, weil ein Objekt vielleicht doch nicht so passt oder inzwischen nicht mehr zur Verfügung steht. Dann kommen neue Projekte dazu. Und irgendwann, wenn die Phase der Suche in die Zielgerade geht und nur noch zwei Immobilien in der Auswahl sind, stellt jemand die Frage: „Welches Zuhause soll es denn sein?“ Als Antwort kommt oft mit einem langen Seufzer: „Ich kann mich nicht entscheiden.“ Geht es dir auch so? Keine Angst, damit bist du nicht allein. Mit diesem Beitrag möchten wir dich dabei unterstützen, eine nachhaltig glücklich machende Kaufentscheidung zu treffen. Denn wir sind der Meinung: Ein realistischer Blick auf die Fakten und kleine Kompromisse sind bei der Entscheidungsfindung extrem wichtig. Ein gutes Bauchgefühl noch viel mehr.

Immobilien haben keine echten Zwillinge

Am einfachsten ist ein Vergleich der Vor- und Nachteile sowie der Ausstattung einer Immobilie natürlich, wenn es um zwei Wohnungen im gleichen Gebäude, die Entscheidung für ein Reihenmittelhaus oder ein Reiheneckhaus oder um die Wahl zwischen zwei Hälften eines Doppelhauses geht.

Wer allerdings glaubt, dass diese Einheiten quasi Zwillinge sind, irrt. Die Ausstattung selbst oder die Infrastruktur fallen als Entscheidungskriterien zwar weniger ins Gewicht, da sie in der Regel hinsichtlich ihrer Wertigkeit fast identisch ausfallen. Aber umso mehr spielen die Ausrichtung der Wohnung oder des Hauses und damit die Lichtverhältnisse, der Gartenanteil oder die Größe der Wohnfläche eine Rolle. 

In Wohnungen im Erdgeschoss und Dachgeschoss fühlen sich manche Menschen weniger sicher als in denen in den mittleren Stockwerken, weil sie Einbrecher fürchten. Ein Gartenanteil und wunderschöne Dachterrassen wissen aber auch zu punkten. Ob du beim Frühstück oder abends die Sonne genießen kannst, macht ebenfalls einen enormen Unterschied. Und die Frage, ob du eine Terrasse mit Garten oder einen Balkon bevorzugst, ist ebenfalls entscheidend.

Die Aspekte der Privatsphäre und eigenen Entscheidungsfreiheit fallen bei Haus und Wohnung auch unterschiedlich aus: Als Eigentümer einer Wohnung musst du dich in vielen Dingen mit den anderen Eigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen, beim Haus liegt es an dir, ob und wann du beispielsweise die Fassade neu streichen lässt. Auf diesen Punkt gehen wir noch ausführlich ein.

Wichtige Frage für die richtige Kaufentscheidung: Urban oder auf dem Land

Es gibt immer wieder den Fall, dass sich Käuferinnen und Käufer zwischen Immobilien entscheiden müssen, die in verschiedenen Stadtvierteln entstehen. Oft geht es aber auch darum: „Wollen wir in der Stadt bleiben, an den Stadtrand oder aufs Land ziehen?“ In dem Fall wird es schon schwieriger, sich schnell zu entscheiden. Denn es geht um das künftige Lebensumfeld und damit um eine Entscheidung, die das Wohnen und die eigene Biografie auf lange Zeit prägt.

Weitsicht bei Kapitalanlagen ist gefragt

Selbst oder sogar besonders, wenn du planst, dein Zuhause mittelfristig zu vermieten und damit nicht nur als Eigennutzer, sondern auch als Kapitalanleger auf das Angebot schaust, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile der Lagen genau und objektiv zu vergleichen. Denn selbst wenn eine Straße mit viel Verkehr direkt vor dem Haus dich nicht stört, kann sie für Mietinteressenten ein Ausschlusskriterium sein. Zudem wollen auch sie die berühmten „kurzen Wege“ genießen.

Darüber hinaus ist die Wertigkeit der Ausstattung ein großer Pluspunkt, wenn die Immobilie einmal an andere Leute vermietet oder verkauft werden soll. In diesem Fall würden wir persönlich darauf schauen, welche Ausstattung zeitlos und langlebig ist sowie mittelfristig Mehrwert bietet. Ein Schwimmbad im Keller verwaist oft, da die Wartung aufwendig ist und auch die Betriebskosten nicht unerheblich sind. Ist die Innentreppe relativ steil und eng, wirkt das Bad wenig geräumig und bietet die Küche wenig Bewegungsfläche? Dann wird es im Alter oder bei körperlichen Einschränkungen schwierig – und ebenso mit kleinen Kindern. 

Welche Rolle spielt die Verliebtheit bei der Kaufentscheidung?

Neben jeder Menge sachlicher Kriterien spielt das Bauchgefühl oder besser, das Herz, eine große Rolle. Denn wenn das Herz bei der Entscheidung zu wenig Gehör findet, könnte das Haus oder die Wohnung nicht zum Traumzuhause, sondern im schlimmsten Fall zum Fehlkauf werden. Lass zu, dass du dich in dein künftiges Zuhause richtig verliebst!  Schließlich wird es zum Stück deiner Biografie.

Versuche, dir vorzustellen, wie das Leben in der neuen Immobilie und dem künftigen Viertel sein wird. Bei Menschen mit hoher Vorstellungskraft spielen sich ganze Kopfkinos ab, wenn sie die Immobilie ihrer Träume im Exposé oder Rohbau sehen. Sie stellen sich vor, wie sie im Garten die Sonne genießen, endlich ein Homeoffice mit Raum für Gedanken und Unterlagen haben, wie sie ihren Kindern beim Spielen zusehen – und wie sie in ihrer Immobilie glücklich alt werden. Sie können ein neues Lebensgefühl spüren. Vorfreude führt zur begeisterten Kaufentscheidung, wenn das Herz dabei ist. 

Leider klappt das mit dem Vorstellen nicht bei jedem Menschen. Das wissen die Bauträger. Darum gibt es bei vielen Neubau-Immobilien Musterwohnungen bzw. -einheiten oder Showrooms, in denen man sich mit den Details der Ausstattung vertraut machen kann. Oft stehen viele Wahlmöglichkeiten offen, um die Immobilie zu individualisieren. Nutze die Chance, dein potenzielles Zuhause in Teilen kennenzulernen – und den Bauträger. Schließlich vertraust du ihm nicht nur viel Geld an, sondern auch ein Stück deiner künftigen Biografie. Er baut dein Zuhause.

Der Finanzierer muss ja zur Kaufentscheidung sagen

Dass die Immobilie zu den persönlichen finanziellen Möglichkeiten passen muss, ist jedem Kaufinteressenten klar. Da die wenigsten Käufer den Kaufbetrag einfach mal schnell auf einmal bezahlen können, ist essenziell, wie die Finanzierungsinstitute die beiden zur Wahl stehenden Immobilien bewerten. Banken und Finanzierer prüfen unter anderem genau, ob nach ihren Bewertungskriterien die Häuser oder Wohnungen ihren veranschlagten Kaufpreis wert sind und wie der künftige Wiederverkaufswert dieser Immobilien aussehen könnte. Sollte der Angebotspreis deutlich darüber liegen, wird es schwierig, für diese Immobilie eine Finanzierung zu erhalten.

Zwei Immobilien zur Auswahl: Aspekte für die Kaufentscheidung

Zwei Immobilien, drei Meinungen und dann gibt es eigentlich noch eine, die interessant wäre? Sieht es bei dir gedanklich so aus? Dann erstelle doch mal eine Kriterienliste, was deine Traumimmobilie mitbringen sollte. Wir haben einige harte und emotionale Aspekte für die Kaufentscheidung zusammengetragen. Lass dich inspirieren!

Aspekt Leistbarkeit: Setz deine Einkommenssituation ins Verhältnis zum Kaufpreis. Welche Immobilie kannst du dir eher leisten?

Preisunterschied: Woran liegt es, dass eine der Immobilien günstiger ist? Spielen diese Faktoren eine Rolle für dich?

Mietpreise: Wo stehen die Mietpreise vor Ort und wie bewertet der Mietspiegel die Wohnqualität des Viertels, in dem die Immobilien entstehen? 

Kaufpreise: Wie entwickelten sich die Kaufpreise bisher und welche langfristigen Wertentwicklungen sind zu erwarten?

Bewertung des Finanzierers: Werden beide Immobilien vom Finanzierer gleich gut bewertet und halten diese die Kaufpreise für realistisch?

Preis mit oder ohne Grundstück: Handelt es sich um ein „normales“ oder ein Erbbaugrundstück? Der Kaufpreis auf einem Erbbaugrundstück fällt günstiger aus, doch bringt ein Erbbaugrundstück langfristige sowie steigende finanzielle Verpflichtungen mit sich. Schau dir die Laufzeit und den Erbbauzins und seine festgelegten Entwicklungen genau an. 

Höhe der Nebenkosten: Dabei geht es nicht nur um die Abschläge für Strom, Heizung oder etwa Wasser. Vergleiche auch die fällige Grundsteuer für beide Immobilien. Bei Wohnungen solltest du einen Blick auf die Höhe des monatlichen Hausgelds werfen.

Haus oder Wohnung: So manche Eigentumswohnung bringt eine ähnlich große Wohnfläche mit wie ein Reihenhaus. Je nach Grundrissgestaltung kann eine Wohnung für eine Familie ideal sein. Eine Entscheidungshilfe kann die Frage sein: „Möchte ich mit einer WEG verbunden sein oder alles rund um meine Immobilie alleine regeln?“ 

Es gibt zwar auch Anlagen mit Häusern, die als WEG organisiert sind und sich beispielsweise die Heizungsanlage und Vorgärten teilen. In der Regel bietet ein Haus aber viel Freiheit, was Sanierungen, Renovierungen, Umgestaltungen im Innern und die Nutzung von Balkon, Terrasse und Garten betrifft. Bei der Wohnung gibt es Hausregeln, einen Verwalter und vor allem viele Entscheidungen, die gemeinschaftlich, im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung, getroffen werden müssen.

Hausgeld oder Finanzpolster fürs Haus: Beim Kauf einer Wohnung bezahlst du – genau wie die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer in der WEG – ein monatliches Hausgeld. Mit diesen Geldern werden nicht nur laufende Kosten gedeckt, sondern auch Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen gebildet. Entscheidest du dich für ein Haus, solltest du ebenfalls ein finanzielles Polster für nötige Maßnahmen anlegen. Neben den Fixkosten kommen früher oder später unerwartete und meist auch hohe Ausgaben. Darauf solltest du finanziell vorbereitet sein.

Ebenerdig oder mehrstöckig: Es kommt immer auf die komfortable Gestaltung der Innentreppe an – bei luxuriösen Immobilien sieht man häufig zusätzlich einen Aufzug. Du kennst das sicher aus dem eigenen Bekanntenkreis: Gerade bei Maisonettewohnungen oder Galeriewohnungen sinkt die Begeisterung von Singles und Paaren, wenn sich der luftige Wohntraum nach einigen Jahren als weniger praktisch und komfortabel erweist als erwartet. Wer mitten in der Familienplanung ist, sollte hinterfragen, ob statt der Galerie nicht ein weiteres, abgeschlossenes Zimmer sinnvoll wäre und welche Sicherheitsmaßnahmen nötig sind, um den Bereich kindersicher zu machen.

Ausrichtung der Immobilie: Norden, Süden, Westen oder Osten: Es ist nicht unerheblich, wohin sich Balkone, Terrassen oder der Garten ausrichten. Liegt die Immobilie nah an der Straße oder zurückversetzt? Gibt es einen engen Abstand zu den Nachbarn oder genießt du eine hohe Privatsphäre? Sogar innerhalb derselben Immobilie können Wohnungen mit ähnlichem Grundriss völlig anders wirken. Licht und Schatten sind Aspekte, die nicht nur die Energiekosten und das Raumklima beeinflussen. Die Psyche wird von hellen oder dunkleren Lichtverhältnissen im Innern beeinflusst. In Zeiten des Klimawandels kann sogar ein Nordgarten zum Vorteil werden. Zwar ist es schwieriger, dort sonnenhungrige Blumen gedeihen zu lassen, die etwas kühleren Temperaturen im Schatten sind heutzutage ebenfalls nicht zu verachten.

Flexibilität und Größe: Bei diesen Punkten geht es nicht nur um die reine Wohnfläche. Viele Menschen legen ihren Fokus auf die Zahl der Zimmer und Möglichkeiten, diese flexibel zu nutzen. Es muss nicht immer die verschiebbare Modulwand sein. Es reicht schon, wenn du durch Zimmertausch und veränderte Nutzungen neue Bedürfnisse decken kannst.

Benötigst du Platz für das gemeinsame Familienleben und Rückzugsbereiche für dein Hobby oder das Homeoffice? Wächst die Immobilie mit den Ansprüchen von Kleinkindern zu Jugendlichen mit? Vielleicht ziehen irgendwann die Großeltern mit ein. Frage dich aber auch, ob es passieren kann, dass die Immobilie später für zwei Personen viel zu groß und kostenintensiv sein wird – und wie du mit diesem Umstand umgehen wirst.

Ausstattung und Individualisierbarkeit: Armaturen und die weitere Badausstattung, Parkett, Fliesen, die Treppenanlage oder etwa Rollläden oder Außenjalousien tragen viel zum Wohnambiente und Komfort bei.

Was ist ein Muss – und was nur nice to have?

Liste für dich mal auf, welche Ausstattung ein Muss ist und welche Details ein Kann. Was bringen die Immobilien jeweils mit, und müsstest du bei einer Kompromisse machen oder nachrüsten? Auch ein bedeutsames Kriterium: Welche Immobilie hat den  attraktiveren Ausstattungskatalog und mehr Wahlmöglichkeiten? Schaue auch darauf, ob es gestalterische Vorgaben für deine Immobilie gibt oder ob du weitgehend frei in deinen Entscheidungen bist, wenn du beispielsweise mal einen neuen Anstrich des Gebäudes planst. Hier punktet das Haus. Denn bei der Eigentumswohnung entscheidet die WEG, wie die Fassade aussieht.

Technik: Heizung, Lüftung und die Photovoltaikanlage sowie andere Anlagen und Geräte sollten von renommierten Herstellern stammen, deren Kundendienste gut erreichbar sind. Schau nicht nur auf die Energiekosten, sondern auch, dass die Haustechnik hochwertig sowie langlebig ist – und nachhaltig.

Energieeffizienz: Eine hohe Energieeffizienz ist ein fundamentales Kriterium für deine Kaufentscheidung. Dabei ist das Label „Klimafreundliches Wohngebäude“ (mit und ohne QNG) erstrebenswert. Dann gibt es nicht nur Förderungen, die den Kaufpreis etwas angenehmer machen. Darüber hinaus profitierst du später von vergleichsweise moderaten Energiekosten. 

Wohngesundes Ambiente: Der Begriff ist mehr als nur ein Marketing-Begriff. Es bezeichnet die Eigenschaft einer Immobilie, die hinsichtlich der verwendeten Baumaterialien und des Interiors – beispielsweise Fußböden – gesundheitliche Aspekte groß schreibt. Es lohnt sich, hier genau hinzusehen und zu vergleichen. Ob es die verwendete Innenfarbe, die Baustoffe oder die Fußböden betrifft: Diffusionsoffene Farben und natürliche Materialien sind ein Pluspunkt.

Ausbaureserve und Anpassungen: Wünschst du dir für die Zukunft einen Pool im Garten oder eine Sauna im Keller? Oder soll das Dachgeschoss für Hobbys oder im Rahmen der Familienplanung ausgebaut werden? Eine Frage des Potenzials…

Garten und Balkone: Vergleiche die Freiflächen, die zu den zur Wahl stehenden Immobilien gehören, und die Privatsphäre, die diese dir bieten. Wo ist die Privatsphäre höher? Ansonsten gilt: Wie groß oder klein, sonnig oder schattig soll dein Stück eigenes Grün ausfallen? Manche möchten lieber ohne Gartenarbeit auf dem Balkon relaxen. Bei Wohnungen mit Garten ist ein Blick auf die Ausweisung des Grüns vor deiner Terrasse wichtig: Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum. Wir sind im Team „Pro Sondereigentum“. Aber ein Gemeinschaftsgarten mit Kräuterbeeten und Naschgarten für alle hat auch seine Vorteile.

Tierfreundlich: Falls du dir einen Hund oder eine Katze anschaffen möchtest, steht folgender Punkt im Raum: „Wo fühlt sich der Familienzuwachs wohler?“ Prüfe, ob eine der zur Auswahl stehenden Immobilien bezüglich des Grundrisses oder Gartens weniger gut geeignet ist – und auch, ob es in der Umgebung Gründe pro oder contra Haustier gibt.

Instandhaltung, Renovierung und Sanierung: Wohnungseigentümer müssen sich weniger um Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten kümmern als Hausbesitzer. Sie können in der Regel auf ihre Hausverwaltung und den Hausmeister setzen, die sich um viele Angelegenheiten rund um die Wartung und Instandhaltung des Anwesens kümmern. Ein Hauseigentümer ist freier in seinen Entscheidungen, aber auf sich allein gestellt, wenn es um die Wahl der richtigen Fachkräfte oder Maßnahmen geht.

Geht es um zwei Häuser, dann rechne durch, welche Immobilie bei Renovierungen günstiger ausfällt. Ein Reihenhaus oder ein Doppelhaus verfügen beispielsweise über weniger Hauswände als ein Einfamilienhaus. Damit gibt es weniger Fenster, die gewartet werden müssen. Bei der Wohnung liegt die Entscheidung, ob und wie renoviert oder saniert werden soll, nicht allein bei dir, sondern bei der WEG. Außerdem bist du finanziell auch an Instandhaltungsmaßnahmen an Gemeinschaftsflächen beteiligt, selbst wenn du diese gar nicht aktiv nutzt. Dazu gehören beispielsweise ein Kinderspielplatz oder der Waschmaschinenraum samt zugehöriger Technik.

Infrastruktur und Zukunft: Entstehen die Immobilien in einem Neubaugebiet, wo sich die Infrastruktur vielleicht erst noch entwickeln muss oder in einem gewachsenen Viertel? Wie wird sich die Umgebung in den nächsten Jahren verändern, und was bringt sie jetzt schon mit, was für dich positiv ist? Finde heraus, ob es Pläne für eine Erweiterung oder Beschneidung der vorhandenen Infrastruktur gibt.

In Bestandsvierteln wissen das die Nachbarn, und auch ein Blick ins Internet ist hilfreich. Stehen Entwicklungen bevor, die den Wert und Komfort deines Zuhauses positiv oder negativ beeinflussen könnten, kann man das durchaus mit etwas Mühe herausfinden. Langzeitbaustellen, die Schließung von Firmenstandorten oder zu wenig Kindergartenplätze und Schulen, die über Jahre umgebaut werden, wirken sich auf ein Wohnviertel oft negativer aus, als viele glauben. Recherchiere dazu in den kommunalen Nachrichten und schau dir die Protokolle zu Sitzungen des Gemeinderates oder kommunalen Bezirksausschusses an. Hier wird ein Stück Zukunft lesbar gemacht.

Kurze Wege zu den täglichen Anlaufstellen: Sind Schulen und Kindergärten gut erreichbar sowie aufnahmebereit? Sind Einkaufsmöglichkeiten vorhanden? Prüfe auch, wie es um die nähere ärztliche Versorgung steht und ob die Praxen noch neue Patienten aufnehmen. Auch die Frage, ob es Angebote aus dem Bereich Sport, Fitness, Erholung und Kultur gibt, ist bedeutsam. Welche Immobilie punktet diesbezüglich mehr?

Soziales Leben: Wie wirkt die Nachbarschaft und gibt es viele relevante Nachrichten zu deinem Viertel in den Medien? Ist die Nachbarschaft wohl offen für die „Neuen“ und bist du es umgekehrt ebenfalls? Wohnen bereits Bekannte, Freunde oder Oma und Opa im Viertel? Mehrere Besuche des Viertels zeigen meist auch, ob es andere Kinder in der Nachbarschaft gibt, die im ähnlichen oder gleichen Alter wie deine sind.

Erwartungshaltung: Sicher hast du dich an Angebote und Vorteile deines „alten Lebens“ gewöhnt, auf die du  nicht verzichten möchtest. Bieten die Stadt bzw. das Landleben dir diese und wie pragmatisch und kompromissbereit bist du? Erstelle dir auch mal eine Liste mit neuen Benefits im künftigen Viertel – für dich persönlich und für deine Familie. Fixiere dabei auch, was sich jedes Familienmitglied vom neuen Zuhause erwartet und was es für Bedürfnisse gibt. Traut euch, gemeinsam zu träumen!

Richtige Kaufentscheidung: mit Herz und offenem Blick

Zuletzt haben wir noch einen in unseren Augen besonderen Tipp für dich. Ob du eine Wohnung oder ein Haus im Auge hast: Besuche unbedingt die künftige Adresse der zur Wahl stehenden Neubau-Immobilien. Visualisierungen von Neubauprojekten konzentrieren sich oft auf das Anwesen und blenden die direkte Umgebung der geplanten Immobilie visuell aus.

Wenn das Projekt im Rahmen einer Nachverdichtung entsteht, kannst du so gleich die Nachbarbebauung und das Viertel kennenlernen – und mit Glück auch deine neuen, netten Nachbarn. Und vergiss dabei nicht: Eine Immobilie ist erst dann ein echtes Zuhause, wenn sie  auch ein einladender Wohlfühlort für alte und neue Freunde ist. Ein Ort, in dem du das Glück willkommen heißen kannst.

Auf neubau kompass findest du eine breit gefächerte Auswahl an neuen Eigentumswohnungen und Häusern. Wir wünschen dir viel Freude und Erfolg bei der Immobiliensuche. 

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