Immobilien 2025: 7 wichtige Gesetzesänderungen im Überblick

Das Jahr 2025 hält für Immobilienkäufer und Immobilienbesitzer – ob Eigennutzer oder Kapitalanleger – einiges an neuen und geänderten Gesetzen bereit. Sieben davon stellen wir dir in diesem Post vor. Jetzt informieren, durchstarten und das Beste für deine eigenen vier Wände herausholen!

1: Die Grundsteuerreform tritt in Kraft

Einige Jahre hat es gedauert, seitdem das Bundesverfassungsgericht eine Reform der Grundsteuer angeregt hat. Jetzt ist es soweit. Ab dem 1. Januar 2025 gelten bei der Ermittlung der Grundsteuer für Immobilienbesitzer neue Regeln. Ziel der Grundsteuerreform ist es, mehr Einheitlichkeit bei der Bewertung von Grundstücken zu schaffen und die Berechnung der Grundsteuer auf Basis aktueller Daten vorzunehmen. Bislang galten für das Bemessen Grundstückswerte aus dem Jahr 1964 (Westen) und 1935 (Osten). Zeit, den Hebel anzusetzen und die Berechnung auf den aktuellen Stand zu bringen.

Apropos „Hebel“: Den Hebesatz zum Ermitteln der für die Grundsteuer relevanten Bodenrichtwerte können Städte und Kommunen individuell setzen. Das heißt, es wird bei der neuen Grundsteuer weiterhin regionale Unterschiede geben. Während Regionen mit niedrigen Bodenrichtwerten profitieren könnten, kommen auf Immobilieneigentümer in Metropolen aller Wahrscheinlichkeit nach Mehrbelastungen zu. 

Alle Fakten zur Grundsteuerreform findest du auf der Website des Bundesfinanzministeriums.

2: CO₂-Steuer steigt

Um Vermietern das Verwenden fossiler Brennstoffe wie Heizöl und Erdgas so unattraktiv wie möglich zu machen, steigt die CO₂-Steuer ab dem 1. Januar 2025 von 45 € auf 55 € pro Tonne. Ziel: den Umstieg auf erneuerbare Energien zu fördern. Vermieter und Mieter teilen sich die Kosten für die CO₂-Steuer im Rahmen eines Stufenmodells. Je schlechter das Gebäude gedämmt ist, desto höher wird der Anteil der Kosten für Vermieter.

3: Höherer Steuerfreibetrag

News Nummer drei ist eine gute Nachricht für alle, die ihre Immobilie zur Kapitalanlage nutzen. Der Grundfreibetrag für die Einkommensteuer steigt für Ledige auf 12.084 € (2024: 11.784 €) und für steuerlich gemeinsam veranschlagte Ehepartner auf 24.168 € (2024: 23.568 €).

Da Mieteinnahmen zu den Steuerfreibeträgen gehören, können Kapitalanleger nun einen größeren Teil der Mieten aus ihren Immobilien von der Steuer absetzen.

4: Bundesländer weiten Solarpflicht aus

Noch gilt die Pflicht zur Implementierung von Solaranlagen auf Neubau-Immobilien und im Rahmen umfassender Dachsanierungen nicht flächendeckend in Deutschland. Dennoch erweitert sich die Anzahl der Bundesländer, die Photovoltaikanlagen für neue Gebäude bzw. für die Sanierung von Dächern vorschreiben, stetig. Zum Beispiel Nordrhein-Westfalen. Hier gilt ab 2025 die Solarpflicht für neu gebaute Wohngebäude. In Bremen greift die Solarpflicht dann zum 1. Juli 2025 (mindestens 50 % der Dachfläche neuer Gebäude sollen mit Solarmodulen ausgestattet werden). In Niedersachsen gilt ab dem 1. Januar eine Solarpflicht für alle ab 2025 errichteten Immobilien (mindestens 50 % der Dachfläche soll mit Photovoltaikmodulen belegt sein) und für grundlegende Dachsanierungen.

Und auch in Bayern tut sich ab 2025 etwas in puncto Photovoltaik. Hier gilt zwar keine „Solarpflicht“, aber eine „Soll-Vorschrift“ für Wohngebäude, die ab 2025 errichtet werden sowie bei umfassenden Dachsanierungen. Auch in Schleswig-Holstein greift ab  2025 die Pflicht zur Installation einer Solaranlage auf neu zu errichtenden Wohngebäuden, bei umfangreichen Dachsanierungen auf Nicht-Wohngebäuden und für Neubauten für Parkplätze ab einer Anzahl von 70 Stellplätzen.

5: Verbrauchsabrechnung von Wärmepumpen wird Pflicht

Bislang konnten Vermieter beim Einsatz von Wärmepumpen die Heizkosten unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch abrechnen. Damit ist spätestens am 30.9. 2025 Schluss. Bis dahin muss auch bei Wärmepumpen der tatsächliche Verbrauch erfasst und entsprechende Geräte zur Messung des Verbrauchs müssen installiert sein.

Die zugrundeliegende Novellierung der Heizkostenabrechnung trat bereits am 1.10. 2024 in Kraft. Mit dem 30.9.2025 endet die einjährige Übergangsfrist für Vermieter und das „Wärmepumpen-Privileg“ gehört damit endgültig der Vergangenheit an.

6: Alte Kamine und Holzöfen müssen ausgetauscht werden

Du wohnst (noch) in einem Gebäude mit urigem Kamin und / oder einem Holzofen? Ob der Gedanke, dir einen energieeffizienten Neubau zuzulegen, dich in 2025 beschäftigen wird oder nicht, eins solltest du bedenken: Ab dem 1.1.2025 gelten für Feinstaub und Kohlenmonoxid verschärfte Grenzwerte. Das heißt, dass dein Kamin oder Holzofen womöglich ausgetauscht, mindestens jedoch modernisiert werden sollte.

Die ab dem 1. Januar 2025 geltenden Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid einzuhalten, wird künftig für alle Besitzer/Betreiber von Feuerstätten Pflicht. Die Folge bei Nichtbeachtung dieser Regel können Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 € sein. Dein Kamin wurde nach 2010 gebaut? Dann brauchst du dir in aller Regel keine Sorgen um die Feinstaub-/Kohlenmonoxidwerte zu machen. Um sicherzugehen, wende dich an den Schornsteinfeger in deinem Bezirk oder informiere dich auf dem Portal des Industrieverbands Haus-, Heiz- und Küchentechnik (HKI).

Deinen Holzofen auszutauschen, kann sich hingegen lohnen: Wer eine Holzheizung oder einen Pelletkessel einbauen lässt, kann mit Förderungen von bis zu 70 Prozent der Kosten rechnen. Mehr dazu findest du zum Beispiel auf dem Portal der KfW-Bank.

Achtung: Da aufgrund der aktuellen politischen Situation in Deutschland nicht feststeht, wie hoch diese Fördersumme in 2025 tatsächlich sein wird, empfehlen wir dir, dich regelmäßig über den neuesten Stand zu informieren, zum Beispiel bei Energieberatern.

7: Dynamische Stromtarife werden für Energieanbieter Pflicht

Ab dem 1.1.2025 könnte das Stromsparen einfacher für dich werden. Denn zu diesem Stichtag sind Energieversorger in der Pflicht, dynamische Stromtarife anzubieten. Ein dynamischer Stromtarif berechnet den Strompreis nach dem aktuellen Börsenpreis – also praktisch in Echtzeit. Vorteil für dich: Du nutzt energieintensive Geräte dann, wenn der Strompreis gerade günstig ist und kannst entsprechend sparen. Tipp für dich, wenn du ein Elektroauto besitzt: Lade es nachts, dann ist die Nachfrage an Strom gering und der Tarif günstig. Um vom dynamischen Stromtarif zu profitieren, brauchst du einen Smart-Meter, einen intelligenten Stromzähler.

Du spielst mit dem Gedanken, dir in 2025 eine Neubau-Immobilie zu kaufen? Wir sagen: Go for it! Warum sich der Erwerb eines neu gebauten Domizils auf jeden Fall auszahlt, erfährst du im Gespräch mit Neubau-Käufer Jochen Prinz.

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