Der Besitz von Immobilien-Eigentum hat immer noch einen hohen Stellenwert in unserer Bevölkerung. Angesichts steigender K.-o.-Mieten, besonders in Ballungsräumen und Top-7-Städten, macht es Sinn, über den Erwerb von Neubau-Immobilien nachzudenken. Die BAU 2025 auf der Messe München gab spannende Impulse hierfür. Erfahre, wie auch du deinen Immobilienkauf stemmst. Es folgen die besten 5 Tipps.
Die Baubranche hat ein Bau-Wendejahr ausgerufen und möchte 2025 – vor allem nach der Bundestagswahl – am liebsten den Bauturbo zünden. Das sind gute Voraussetzungen für dein eigenes Vorhaben, dir eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.
Insofern könnte 2025 für dich noch ein richtig gutes Investitionsjahr werden. So stellst du die Weichen für deinen Immobilienkauf.
Reihenhaus oder Eigentumswohnung – welche Neubau-Immobilie passt zu dir?
Es muss nicht immer das Einfamilienhaus sein: Du kannst dich auch auf einen kleineren Wohnraum (mit deiner Familie oder deinem Partner) beschränken. Dann wird der Immobilienkauf erschwinglicher.
Zum Beispiel überrascht Baden-Württemberg in der neuen Pestel-Institut-Studie, die im Rahmen der BAU 2025 in München vorgestellt wurde. In Baden-Württemberg, dem Bundesland der Häuslebauer, werden Eigentumswohnungen gerade am häufigsten erworben. Auch in Bremen, Berlin und Hamburg spielen Eigentumswohnungen eine größere Rolle. Nur in Nord- und Westdeutschland dominiert mit Abstand immer noch das Einfamilienhaus, so Matthias Günther, Leiter des Pestel Instituts.
Der Deutschland-Trend drückt es aus: Das Reihenhaus erlebt gerade eine Renaissance. Wie der Chef-Ökonom mitteilt, sind diese Haustypen unter Immobilieninteressenten gerade besonders gefragt, weil sie günstiger sind als klassische Einfamilienhäuser. Und Matthias Günther resümiert: „Ich finde grundsätzlich gut, dass gesagt wird, wir wollen wieder kleiner bauen.“
Und hier erfährst du, welches Reihenhaus am besten zu dir passt!
So sparst du – vermeide unnötige Extras!
Als Käufer lohnt es sich, Ausschau nach Bauherren zu halten, die modular oder seriell bauen. Diese Unternehmen können billigere Preise verlangen. Außerdem vergehen ihre Bauzeiten rascher, weil einfacher realisierbar und somit eben kostengünstiger.
Es lohnt sich auch, zu hinterfragen, ob tatsächlich ein Effizienzhaus 55 errichtet werden muss oder ob auch weniger umweltfreundliche Extras ausreichen, so Matthias Günther. Wer eine weniger energieeffiziente Immobilie erwirbt, kann genauso einen Topstandard auf relativ hohem Niveau in den eigenen vier Wänden genießen, wohnt aber eben unter Umständen ohne überflüssige Zusatzmaterialien in seinem Neubau.
Kredit bekommen – warum du 2025 ein Glückspilz sein kannst
Die wenigsten Menschen kommen beim Immobilienkauf ganz ohne eine temporäre Finanzspritze eines Kreditinstituts aus. Daher ist es zunächst einmal wichtig, überhaupt die Aussicht auf eine gute, verlässliche Fremd-Finanzierung zu haben. Je besser du dich mit deinem positiven Finanzhintergrund positionieren kannst, desto günstiger fallen die künftigen Zinskonditionen und Kreditraten für dich aus.
Merke: Du kannst bereits als Erfolg verbuchen, wenn du einen Immobilienkredit bewilligt bekommst, „weil Banken so restriktiv Kredite vergeben“, resümiert Chef-Ökonom Günther.
Immobilienkredit beantragen: So bereitest du dich optimal vor
Zunächst benötigen Kreditinstitute, um deinen Kreditantrag bearbeiten zu können, ganz einfache Unterlagen wie den Personalausweis, die unterschriebene Selbstauskunft sowie das Exposé der Immobilie.
Später, vor der Vertragserstellung, können Kreditinstitute noch den Eigenkapitalnachweis, Steuerbescheid, Grundbuchauszug, Innen- und Außenfotos, die Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung oder bemaßte Grundrisse, Flurkarte oder den Lageplan sowie den Kaufvertrag bzw. Entwurf des Kaufvertrags nachfordern.
Am schnellsten ist eine Finanzierungszusage möglich, wenn deine Bonität einwandfrei und deine Kreditakte vollständig ist sowie deine Traumimmobilie zu einem fairen, marktgerechten Kaufpreis angeboten wird.
Gescheiterte Immobilienfinanzierung selten Grund für Überschuldung
Die neue Studie des Pestel Instituts hat ergeben, dass lediglich unter 1 Prozent der Überschuldungen durch eine gescheiterte Immobilienfinanzierung hervorgerufen werden. Die meisten Gründe für Überschuldungen 2023 sind: die Folge von Arbeitslosigkeit, Erkrankung, Sucht, Unfall, unwirtschaftliche Haushaltsführung, Trennung, Scheidung, Tod des Partners, längerfristiges Niedrigeinkommen und gescheiterte Selbstständigkeit.
Der Wunsch nach Eigentum ist in Deutschland immer noch stark ausgeprägt. „Das Erlangen von Wohneigentum hat immer einen hohen Stellenwert“, so die Präsidentin des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB), Katharina Metzger, über die aktuelle Situation.
Warum Eigentum? 70 bis 90 Prozent der durch das Pestel Institut befragten Menschen, insbesondere die junge Bevölkerung, streben eine Wohneigentumsbildung an. Das Einfamilienhaus ist dabei nach wie vor am beliebtesten. Die Gründe, weshalb Menschen nach Eigentum streben, sind: „Freiheit des Wohnens“ (ein Urbedürfnis des Menschen) und Altersvorsorge.
Gemeinsam kaufen – höhere Kreditchancen
Normal ist, dass 40 bis maximal 50 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für den Immobilienerwerb eines Einfamilienhauses benötigt werden. Wenn eine solche Kaufbelastung von mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens anfällt, ist dies ein hohes Verschuldungsrisiko und Banken sind kaum mehr zur Immobilienfinanzierung bereit.
Daher macht es Sinn, auch über eine Immobilienanschaffung zu zweit mit dem Partner oder einem guten Verwandten nachzudenken. Vor allem, wenn eine bundesweite oder landeseigene Wohnraumförderung nicht weiterhilft, weil das eigene Einkommen beispielsweise die Fördergrenze übersteigt. Zu zweit tut man sich leichter, monatlich eine hohe Kreditrate zu tilgen. Dazu solltest du dich natürlich im Vorfeld informieren, welche Voraussetzungen ihr für das gemeinsame Finanzieren einer Immobilie erfüllt bzw. erfüllen solltet.
Zukunftssicher planen – Altersvorsorge mit Eigentum
Wenn du bedenkst, dass jeder im Laufe seines Erwerbslebens monatlich einen kleinen Betrag für die private Altersvorsorge zurücklegt, dann kannst du diesen auch gleich in deinen Neubau investieren. Schließlich bleibt Wohneigentum „ein wichtiges Element der Altersvorsorge, denn Altersarmut ist in der Regel Mieterarmut“. Zu diesem Urteil kommt Chef-Ökonom Günther: „Wer im Eigentum lebt, hat einen höheren Lebensstandard.“
Der zunächst abzahlende Eigentümer verzichtet zwar in jüngeren Jahren auf den größtmöglichen Konsum. Als Senior genießt er aber, dass er trotz versteuerter eigener Rente mehr Geld im Alter für seinen Lebensstandard zur Verfügung hat. Ohne den hohen Netto-Arbeitslohn ereilt den in Ruhestand gegangenen Nicht-Eigentümer hingegen „der dauerhafte Konsumverzicht, bevor er stirbt“, so Matthias Günther. Entdecke noch heute wertvolle Tipps für genussvolles Sparen!
Am besten ist es also, gleich zu Beginn der Immobilienkaufentscheidung, den eigenen Lebenszyklus mitzuberücksichtigen. Warum nicht gleich die barrierefreie Erdgeschosswohnung finanzieren? Auch barrierefreie Geschosswohnungen – mit bodengleichen Einrichtungsgegenständen und Aufzug im Haus – bieten sich für den Wohnsitz in späteren Jahren an. Und im Einfamilienhaus kann schon zu Baubeginn eine Einliegerwohnung im Erd- oder Dachgeschoss entstehen. Zunächst leben Mieter, Freunde oder Eltern darin, bis die Immobilie abbezahlt ist. Später zieht ein erwachsen gewordenes Kind mit dem Partner ein und zahlt unter Umständen eine (kleine) Miete. Und schließlich wechselst du selbst als Rentner in die kleinere Einheit – oder dein Pflegepersonal.
Fazit
Eine Immobilie lohnt sich besonders, insofern sie auf verschiedene Lebensszenarien bis ins hohe Alter abgestimmt ist. Dann erweist sie sich als kluges Investment und eine lebenslange Einnahmequelle. Sparen lässt sich zu Beginn des Immobilienkaufs durch die gemeinsame Finanzierung mit zum Beispiel dem Partner.
Einfaches Bauen ohne unnötige Extras sorgt ebenfalls für einen niedrigen Einkaufspreis. Und vielleicht ist das Reihenhaus oder die Eigentumswohnung am Ende erstrebenswerter für dich, da erschwinglicher als das freistehende Einfamilienhaus.
Ohnehin gilt: Wenn du einen Kredit bekommst, bist du 2025 ein Glückspilz. Denn Banken prüfen bei der Kreditvergabe detaillierter deine Einkommenssituation als noch vor wenigen Jahren. Bei dir (und deinem Partner) rechnet das Kreditinstitut daher damit, dass du dich nicht überschuldest und die monatlichen Raten locker stemmen kannst.
Du bist unsicher? Mach doch einfach den Realitäts-Check: Wie viel Neubau-Eigentum kann ich mir leisten?
Ziel: Für die Erreichung des Ziels, dass möglichst viel Neubau-Eigentum in Deutschland entsteht, müsste die gesunkene Eigentumsquote erhöht werden. Die Bundesrepublik ist, was die Eigentumsquote (43,6 Prozent, niedrigster Wert seit 15 Jahren) im europäischen Vergleich betrifft, fast Schlusslicht. Nur die Schweiz steht noch schlechter da. Spitzenreiter sind dagegen die Slowakei und Ungarn. Um die deutsche Eigentumsquote zu steigern und jährlich 500.000 Menschen Wohneigentum zugänglich zu machen, bedürfte es einer „erheblichen Anstrengung“, urteilt der Leiter des Pestel Instituts, Matthias Günther. Zur Einordnung: Zwischen 2018 und 2021 haben jährlich knapp 390.000 Haushalte der Bundesrepublik erstmals Wohneigentum gebildet.
Melanie Ludwig
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