Vom Traum zur Realität: So wirst du Step by Step vom Mieter zum Eigentümer

Knapper Wohnraum, steigende Mietbeträge, höhere Nebenkosten – die zunehmenden Belastungen für Mieter ziehen weiter an. Der perfekte Zeitpunkt, um dieser Entwicklung den Rücken zu kehren. Wir helfen dir dabei. Werde jetzt mit unseren Tipps vom Mieter zum Eigentümer Step by Step.

Der Kaufzeitpunkt für eine eigene Wohnimmobilie ist momentan ziemlich günstig. Wie  prognostiziert, dürften sich die Immobilienpreise in diesem Jahr stabilisieren.

Du hast deine Traum-Immobilie gefunden, doch wie geht es jetzt weiter? In diesem Artikel erfährst du, wie du Schritt für Schritt vom Mieter zum Eigentümer werden.

Finanzplanung für zukünftige Eigentümer: Tipps zur Kredittilgung und Absicherung

Der Immobilienkauf steht und fällt mit dem Eigenkapital. Experten empfehlen das angesparte Startguthaben von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Wenn du nicht weißt, wie du dieses Sparziel erreichen kannst, lies unseren Artikel über 19 Finanztipps für junge Immobilien-Käufer.

Wie die Finanzierung für dein Eigenheim oder deine Kapitalanlage konkret aussieht, solltest du im Vorfeld des Immobilienkaufs mit deinem Bankberater besprechen. Die Ergebnisse des Finanzgesprächs haltet ihr dann gemeinsam in einem Finanzierungsplan fest. Das schafft die Grundlage für eine zuverlässige Kredittilgung als Eigentümer.

Behalte hierbei auch den Worst Case im Hinterkopf: Es kann passieren, dass du im Laufe der Kredittilgungsphase krank wirst oder deinen Beruf nicht mehr ausüben kannst. Bei Arbeitslosigkeit oder einem Jobwechsel solltest du auf jeden Fall einen Plan B haben beziehungsweise auf die Reserve von 3 bis 4 Monatsgehältern achten, um mögliche Zahlungsausfälle bei der Kredittilgung zu vermeiden.

Alternativ könntest du, z.B. wegen deiner Scheidung oder Tod deines Partners und Co-Kreditnehmers, den (gemeinsamen) Kredit auch für eine bestimmte Zeit ruhen lassen. Diese Regelung sollte allerdings im ursprünglichen Kreditvertrag schriftlich fixiert sein, obwohl viele Banken auch im Nachhinein Kulanz zeigen und eine solche flexible Tilgung ermöglichen. Während dieser Zahlungspause wird lediglich der Zinsanteil des Darlehens an das Kreditinstitut überwiesen, nicht aber die komplette monatliche Rate.

Der Immobilienkauf: Was beim Notar beachtet werden muss

Wenn das Eigenkapital vorhanden ist und der Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen wurde, verfügst du über die nötige Investitionssumme und kannst dich dem Kaufvertrag widmen. Dieses Dokument dient der Sicherheit beider Parteien, sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer.

Damit der Kaufvertrag rechtswirksam ist, bedarf er der notariellen Beurkundung laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB). Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung reichen für den Eigentümerwechsel nicht aus. Alle Details sollten vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft und in einem Vertrag festgehalten werden. Erfahre, was dich als Käufer beim Notartermin erwartet.

Der Termin beim Notar, zu dem du deinen Personalausweis bereithalten solltest, dauert zwar nur circa eine Stunde, prägt aber langfristig dein künftiges Leben. Hierbei fallen die ersten Zusatzkosten für den Immobilienkauf an.

Kaufnebenkosten – dafür hast du gespart

Der Notar bekommt zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises des Eigentums. Hierbei enthalten sind auch 0,5 Prozent für deinen Grundbucheintrag. Du merkst nun, weshalb es so wichtig war, im Vorhinein rund 20 Prozent der Gesamtkosten gespart zu haben. Zu den Kaufnebenkosten gehört auch die Beauftragung eines Gutachters, der im Vorfeld den Bauzustand (auch bei Neubauten) ermittelt, damit nach dem Kauf keine bösen Überraschungen auftauchen.

Nach dem Immobilienkauf entrichten die Neu-Eigentümer zudem die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt. Dieser Betrag variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Was nach dem Kauf auf Eigentümer zukommt

Eigentum verpflichtet: Rechne nach dem Kauf mit laufenden Ausgaben rund um deine neue Immobilie. Zunächst einmal solltest du dich durch Versicherungen vor unkalkulierbaren Risiken schützen. Hausbesitzer benötigen eine Wohngebäudeversicherung (inkl. Feuerrohbauversicherung) sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Als Wohnungseigentümer empfiehlt sich eine Wohngebäudeversicherung zusammen mit der Eigentümergemeinschaft.

Wer in seiner Immobilie wohnt, kann sich über die Hausratversicherung und die private Haftpflicht absichern. Gegebenenfalls macht auch eine Risikolebensversicherung Sinn, um Angehörigen nach dem eigenen Tod nicht eine ungewollte Kredittilgung zu hinterlassen. Immer wichtiger wird in Zeiten oft unkalkulierbarer Wetterereignisse die Elementarschadenversicherung.

Neben Versicherungsbeiträgen müssen die meisten Eigenheimbewohner und Kapitalanleger eine monatliche Kreditrate leisten. Einmal im Jahr fällt außerdem die Grundsteuer an. Die Höhe richtet sich nach der Lage und Art deiner Immobilie.

Auch wenn dir diese Kosten als stolzer Preis für den Immobilienerwerb erscheinen, bedenke: Du arbeitest gerade aktiv für deinen eigenen Besitz und das ist ein durchaus gutes Gefühl beziehungsweise die beste Motivation.

Mit Reserve – als Immobilienbesitzer auf Reparaturen vorbereitet sein

Sei darauf gefasst, dass du neben der monatlichen Kreditrate auch Rücklagen für mögliche Reparaturen parat hast. Mal funktioniert die Heizung nicht, dann geht ein Fenstergriff kaputt. Kalkuliere solche Kosten ein und spare, was du kannst. Vielleicht gibt es auch befreundete Handwerker, die dir mit einem Sonderrabatt bei solchen Aufträgen entgegenkommen. Doch grundsätzlich gilt: Du bist nicht mehr in der Mieterrolle, sondern als Eigentümer nun für die Behebung solcher Missstände verantwortlich.

Am besten erstellst du vor dem Immobilienkauf eine Liste mit möglichen Reparaturen, für die du künftig gewappnet sein solltest, z.B. Dacherneuerung oder Heizungsaustausch. Vielleicht kennst du auch jemanden aus deinem Freundes- sowie Bekanntenkreis, der all das bereits erlebt hat und dir mit seinem Erfahrungsschatz, Wissen und Einschätzungsvermögen wertvolle Tipps geben kann.

Deutlich leichter tun sich Neubaukäufer natürlich, wenn die ersten 10 bis 20 Jahre relativ störungsfrei verlaufen, denn dann macht das Eigentümerdasein mehr Spaß. Das gilt vor allem für junge Erstkäufer. Ihnen bleibt mehr Zeit, um in aller Ruhe ihren Kredit zu tilgen, ggf. auch mithilfe monatlicher Mieteinnahmen. Daher bietet sich für diese Zielgruppe auch die etwas teurere Neubau-Immobilie an. Im Übrigen bevorzugen Banken junge Neu-Besitzer bei der Kreditvergabe genau aus diesen Gründen – wegen des Alters, der Länge der Erwerbsarbeit und der zu erwartenden Lebensdauer.

Last, but not least: die freundliche Nachbarschaftspflege

Die freundliche Nachbarschaftspflege zählt zu den wichtigen Faktoren des erfolgreichen Immobilienbesitzes. Ob im Mehrfamilienhaus oder in der Doppelhaushälfte – stell dich gut mit deinen umliegenden Parteien. Gerade in Mehrfamilienhäusern wirst du mit Miteigentümern noch viele gemeinsame, auch finanzielle Entscheidungen treffen müssen, die den gesamten Gebäudekomplex und dessen Erhalt betreffen.

Wenn du ein Haus kaufst und darin wohnst, ist es von Vorteil, wenn du dich den neuen Nachbarn nach dem Einzug kurz einmal persönlich vorstellst – ggf. sogar mit kleinem Präsent. Vielleicht ergibt sich bei dieser Gelegenheit auch der direkte Draht und die langfristige Kontaktsicherung über eine private Handynummer oder E-Mail-Adresse – für Notfälle.

Wenn dann nach einem Sturm ein Ast in das Nachbargrundstück hineinragt oder gemeinsam das Heizöl wegen des günstigen Gruppenrabatts nachbestellt wird, könnt ihr euch schnell miteinander in Verbindung setzen und zum Wohle aller handeln.

Checkliste für Eigentümer Step by Step

• Eigenkapital: 20-30 % des Kaufpreises
• Finanzierungsgespräch & Finanzierungsplan bei deinem Kreditinstitut
• Gutachten über den baulichen Zustand deiner gewünschten Immobilie
• Überprüfung des Vorvertrags
• Notariell beglaubigter Kaufvertrag & Eintrag ins Grundbuch
• Bezahlter Kaufpreis
• Grunderwerbssteuer
• Übergabeprotokoll & Schlüsselübergabe
• Versicherungen
• Grundsteuer
• Nachbarschaftspflege
• Bildung von Rücklagen für Reparaturen

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