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Endlich Immobilienbesitzer: So werden Sie vom Mieter zum Eigentümer Step by Step

Knapper Wohnraum, steigende Mietbeträge, höhere Nebenkosten – die zunehmenden Belastungen für Mieter ziehen 2024 weiter an. Der perfekte Zeitpunkt, um dieser Entwicklung den Rücken zu kehren. Wir helfen Ihnen dabei. Werden Sie jetzt mit unseren Tipps vom Mieter zum Eigentümer Step by Step.

Der Kaufzeitpunkt für eine eigene Wohnimmobilie ist momentan ziemlich günstig. Wie die Deutsche Bank prognostiziert, dürften sich die Immobilienpreise in diesem Jahr stabilisieren.

Sie haben Ihre Traum-Immobilie gefunden, doch wie geht es jetzt weiter? In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie Schritt für Schritt vom Mieter zum Eigentümer werden.

Eigentümer Step by Step vor dem Immobilienkauf

Der Immobilienkauf steht und fällt mit dem Eigenkapital. Experten empfehlen das angesparte Startguthaben von 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme. Wenn Sie nicht wissen, wie Sie dieses Sparziel erreichen können, lesen Sie unseren Artikel über 19 Finanztipps für junge Immobilien-Käufer.

Wie die Finanzierung für Ihr Eigenheim oder Ihre Kapitalanlage konkret aussieht, sollten Sie im Vorfeld des Immobilienkaufs mit Ihrem Bankberater besprechen. Die Ergebnisse des Finanzgesprächs halten Sie dann gemeinsam in einem Finanzierungsplan fest. Das schafft die Grundlage für eine zuverlässige Kredittilgung als Eigentümer Step by Step.

Wenn Sie nun für Ihr Eigentum sparen, müssen Sie nicht völlig auf den Urlaub verzichten. Manchmal hilft es schon, Kleinigkeiten zu verändern und zum Beispiel einfach kostengünstiger zu campen. (Bild: Robert Forever Ago/pexels)

Behalten Sie hierbei auch den Worst Case im Hinterkopf: Es kann passieren, dass Sie im Laufe der Kredittilgungsphase krank werden oder Ihren Beruf nicht mehr ausüben können. Bei Arbeitslosigkeit oder einem Jobwechsel sollten Sie auf jeden Fall einen Plan B haben beziehungsweise auf die Reserve von 3 bis 4 Monatsgehältern achten, um mögliche Zahlungsausfälle bei der Kredittilgung zu vermeiden.

Alternativ können Sie, z.B. wegen Ihrer Scheidung oder Tod Ihres Partners und Co-Kreditnehmers, den (gemeinsamen) Kredit auch für eine bestimmte Zeit ruhen lassen. Diese Regelung sollte allerdings im ursprünglichen Kreditvertrag schriftlich fixiert sein, obwohl viele Banken auch im Nachhinein Kulanz zeigen und eine solche flexible Tilgung ermöglichen. Während dieser Zahlungspause wird lediglich der Zinsanteil des Darlehens an das Kreditinstitut überwiesen, nicht aber die komplette monatliche Rate.

Der Immobilienkauf: Was beim Notar beachtet werden muss

Wenn das Eigenkapital vorhanden ist und der Kreditvertrag mit der Bank abgeschlossen wurde, verfügen Sie über die nötige Investitionssumme und können sich dem Kaufvertrag widmen. Dieses Dokument dient der Sicherheit beider Parteien, sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer.

Der Immobilienkauf ist nur rechtsgültig, wenn er beim Notar beurkundet wurde.
Der Immobilienkauf ist nur rechtsgültig, wenn er beim Notar beurkundet wurde. (Bild: Tumisu/pixabay)

Damit der Kaufvertrag rechtswirksam ist, bedarf er der notariellen Beurkundung laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB). Ein Handschlag oder eine mündliche Vereinbarung reichen für den Eigentümerwechsel nicht aus. Alle Details sollten vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft und in einem Vertrag festgehalten werden. Was Sie darüber hinaus noch im Vorfeld beachten sollten, erfahren Sie hier.

Der Termin beim Notar, zu dem Sie Ihren Personalausweis bereithalten sollten, dauert zwar nur circa eine Stunde, prägt aber langfristig Ihr künftiges Leben. Hierbei fallen die ersten Zusatzkosten für den Immobilienkauf an.

Kaufnebenkosten – dafür haben Sie gespart

Der Notar bekommt zwischen 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises des Eigentums. Hierbei enthalten sind auch 0,5 Prozent für Ihren Grundbucheintrag. Sie merken nun, weshalb es so wichtig war, im Vorhinein rund 20 Prozent der Gesamtkosten gespart zu haben. Zu den Kaufnebenkosten gehört auch die Beauftragung eines Gutachters, der im Vorfeld den Bauzustand (auch bei Neubauten) ermittelt, damit nach dem Kauf keine bösen Überraschungen auftauchen.

Ist alles geregelt und bezahlt, nehmen Sie als neuer Eigentümer die Schlüssel in Empfang.
Ist alles geregelt und bezahlt, nehmen Sie als neuer Eigentümer die Schlüssel in Empfang. (Bild: Tumisu/pixabay)

Nach dem Immobilienkauf entrichten die Neu-Eigentümer zudem die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt. Dieser Betrag variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Innerhalb von zwei Wochen sollten Sie auch den Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie an den Verkäufer überwiesen haben.

Im Gegenzug erhalten Sie beim Übergabetermin vor Ort den ersehnten Schlüssel inkl. Übergabeprotokoll zu Ihrer persönlichen Immobilie. Nun kann Ihre Reise als Neu-Eigentümer beginnen.

Was nach dem Kauf auf Eigentümer Step by Step zukommt

Eigentum verpflichtet: Rechnen Sie nach dem Kauf mit laufenden Ausgaben rund um Ihre neue Immobilie. Zunächst einmal sollten Sie sich durch Versicherungen vor unkalkulierbaren Risiken schützen. Hausbesitzer benötigen eine Wohngebäudeversicherung (inkl. Feuerrohbauversicherung) sowie die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Als Wohnungseigentümer empfiehlt sich eine Wohngebäudeversicherung zusammen mit der Eigentümergemeinschaft.

Wer in seiner Immobilie wohnt, kann sich über die Hausratversicherung und die private Haftpflicht absichern. Gegebenenfalls macht auch eine Risikolebensversicherung Sinn, um Angehörigen nach dem eigenen Tod nicht eine ungewollte Kredittilgung zu hinterlassen. Was sonst noch versicherungstechnisch möglich ist, lesen Sie hier.

Hochwasser und andere Unwetterschäden können Eigentümern Step by Step das Leben schwer machen. Seien Sie besser versichert.
Hochwasser und andere Unwetterschäden können Eigentümern das Leben schwer machen, wenn sie ihr Gebäude nicht dementsprechend versichert haben. (Bild: stefan_bernsmann/pixabay)

Neben Versicherungsbeiträgen müssen sowohl Eigenheimbewohner als auch Kapitalanleger eine monatliche Kreditrate leisten. Einmal im Jahr fällt außerdem die Grundsteuer an. Die Höhe richtet sich nach der Lage und Art Ihrer Immobilie.

Auch wenn Ihnen diese Kosten als stolzer Preis für den Immobilienerwerb erscheinen, bedenken Sie: Sie arbeiten gerade aktiv für Ihren eigenen Besitz und das ist ein durchaus gutes Gefühl beziehungsweise die beste Motivation.

Mit Reserve – als Immobilienbesitzer auf Reparaturen vorbereitet sein

Seien Sie darauf gefasst, dass Sie neben der monatlichen Kreditrate auch Bargeld für mögliche Reparaturen parat haben. Mal funktioniert die Heizung nicht, dann geht ein Fenstergriff kaputt. Kalkulieren Sie solche Kosten ein und sparen Sie, was Sie können. Vielleicht gibt es auch befreundete Handwerker, die Ihnen mit einem Sonderrabatt bei solchen Aufträgen entgegenkommen. Doch grundsätzlich gilt: Sie sind nicht mehr in der Mieterrolle, sondern als Eigentümer nun für die Behebung solcher Missstände verantwortlich.

Am besten erstellen Sie vor dem Immobilienkauf eine Liste mit möglichen Reparaturen, für die Sie künftig gewappnet sein sollten, z.B. Dacherneuerung oder Heizungsaustausch. Vielleicht kennen Sie auch jemanden aus Ihrem Freundes- sowie Bekanntenkreis, der all das bereits erlebt hat und Ihnen mit seinem Erfahrungsschatz, Wissen und Einschätzungsvermögen wertvolle Tipps geben kann.

Im Laufe der Zeit können Hausreparaturen auf die Eigentümer Step by Step zukommen.
Kaputte Dachziegel, undichtes Fenster – es kann im Laufe der Zeit zu Reparaturen an Altbauten kommen. Daher empfiehlt es sich, Neubauten zu kaufen. (Bild: u_5mllrc8fan/pixabay)

Deutlich leichter tun sich Neubaukäufer natürlich, wenn die ersten 10 bis 20 Jahre relativ störungsfrei verlaufen, denn dann macht das Eigentümerdasein mehr Spaß. Das gilt vor allem für junge Erstkäufer. Ihnen bleibt mehr Zeit, um in aller Ruhe ihren Kredit zu tilgen, ggf. auch mithilfe monatlicher Mieteinnahmen. Daher bietet sich für diese Zielgruppe auch die etwas teurere Neubau-Immobilie an. Im Übrigen bevorzugen Banken junge Neu-Besitzer bei der Kreditvergabe genau aus diesen Gründen – wegen des Alters, der Länge der Erwerbsarbeit und der zu erwartbaren Lebensdauer.

Last, but not least: die freundliche Nachbarschaftspflege

Die freundliche Nachbarschaftspflege zählt zu den wichtigen Faktoren des erfolgreichen Immobilienbesitzes. Ob im Mehrfamilienhaus oder in der Doppelhaushälfte – stellen Sie sich gut mit Ihren umliegenden Parteien. Gerade in Mehrfamilienhäusern werden Sie mit Miteigentümern noch viele gemeinsame, auch finanzielle Entscheidungen treffen müssen, die den gesamten Gebäudekomplex und dessen Erhalt betreffen.

Als Eigentümer Step by Step ist immer hilfreich, einen guten Draht zu Miteigentümern zu haben.
Kleine Geschenke erhalten die Nachbarschaft: Als Eigentümer Step by Step ist immer hilfreich, einen guten Draht zu Miteigentümern zu haben. (Bild: Tim Douglas/pexels)

Wenn Sie ein Haus kaufen und darin wohnen, ist es von Vorteil, wenn Sie sich den neuen Nachbarn nach dem Einzug kurz einmal persönlich vorstellen – ggf. sogar mit kleinem Präsent. Vielleicht ergibt sich bei dieser Gelegenheit auch der direkte Draht und die langfristige Kontaktsicherung über eine private Handynummer oder E-Mail-Adresse – für Notfälle.

Wenn dann nach einem Sturm ein Ast in das Nachbargrundstück hineinragt oder gemeinsam das Heizöl wegen des günstigen Gruppenrabatts nachbestellt wird, können Sie sich schnell miteinander in Verbindung setzen und zum Wohle aller handeln.

Checkliste für Eigentümer Step by Step

  • Eigenkapital: 20-30 % des Kaufpreises
  • Finanzierungsgespräch & Finanzierungsplan bei Ihrem Kreditinstitut
  • Gutachten über den baulichen Zustand Ihrer gewünschten Immobilie
  • Überprüfung des Vorvertrags
  • Notariell beglaubigter Kaufvertrag & Eintrag ins Grundbuch
  • Bezahlter Kaufpreis
  • Grunderwerbssteuer
  • Übergabeprotokoll & Schlüsselübergabe
  • Versicherungen
  • Grundsteuer
  • Nachbarschaftspflege
  • Bildung von Rücklagen für Reparaturen
Text:   Melanie Ludwig
Titelbild:   OleksandrPidvalnyi/pixabay

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